Le logement abordable revisité
Aaron Holm est cofondateur et co-directeur général de la société Blokable, basée à Sacramento.
Blokable, une entreprise basée à Sacramento, est en train de transformer le marché du logement, non pas en s'attaquant à la manière dont les bâtiments sont construits, mais en changeant complètement le développement du logement. Du choix du site au financement, son modèle inspiré de la fabrication reçoit des critiques élogieuses de la part de la communauté des énergies renouvelables et pourrait changer de façon permanente la façon dont le logement est construit dans ce pays.
Racines bloquables
Blokable a été créé par les partenaires Aaron Holm et Nelson Del Rio, qui ont tous deux connu l'insécurité du logement dans leur jeunesse. Ils se sont réunis pour résoudre les problèmes de logement et de développement immobilier. L'entreprise réunit leur expérience collective en matière de développement de produits et de technologies, de fabrication, de finance et de droit, et considère le développement et la fabrication de produits comme un moyen de réduire le coût de la construction de logements.
Holm explique que son objectif est de "changer le développement et la façon dont les logements sont construits". Ils estiment que le véritable problème du logement, et du logement abordable en particulier, est le modèle de développement. "La construction est en quelque sorte une contribution au processus de développement, alors que le véritable problème à résoudre est celui du développement. Si l'on adopte cette perspective, tout change, car c'est le processus de développement qui est en jeu, et non la construction en tant que telle.
M. Holm est convaincu que la réduction des coûts de construction des logements est le "Saint-Graal" du logement abordable. Blokable a entrepris de le prouver avec son projet phare, Phoenix Rising, à Washington.
Arrivée de l'unité Blokable au National Renewable Energy Laboratory à Golden, Co.
Projet Phoenix Rising
Blokable a commencé sa transformation du processus de développement par un petit projet visant à tester et à valider ses systèmes structurels et mécaniques de nouvelle génération. Ils ont trouvé un site qui leur permettrait de construire douze immeubles collectifs reliés entre eux pour une clinique de santé comportementale à but non lucratif qui travaille avec des adolescents se remettant d'abus de substances, Valley Cities.
Pour M. Holm, le manque d'innovation dans le domaine du logement abordable est un symptôme dû à la manière dont les projets sont financés et mis sur le marché. Les grands projets n'ont pas les fonds nécessaires pour payer les entreprises qui font de la recherche et du développement sur les nouvelles technologies ou méthodes de construction. De plus, la procédure d'appel d'offres fait que la construction modulaire n'est que très rarement une option. Holm et Del Rio ont donc dû faire preuve d'inventivité pour assurer le financement du projet. Il a fallu une affectation directe de fonds dans le budget d'investissement de l'État pour s'assurer que l'argent irait au projet Valley Cities.
Partenariat avec le NREL
Le National Renewable Energy Lab (NREL) et Wells Fargo se sont associés pour créer un programme appelé Innovation Incubator (IN2). L'objectif de cet incubateur est de permettre aux entreprises de technologies propres de se lancer sur le marché en leur apportant un soutien technique et de recherche pouvant aller jusqu'à 250 000 dollars. L'année où Blokable s'est impliqué, l'accent était mis sur l'efficacité énergétique et le développement de logements collectifs.
À l'issue du projet et de leurs recherches, Blokable et le NREL ont rédigé ensemble un rapport intitulé "Decarbonization During Predevelopment of Modular Building Solutions" (Décarbonisation pendant le prédéveloppement de solutions de construction modulaire). Ce rapport est considéré comme révolutionnaire pour ce qu'il indique sur la façon dont l'industrie peut évoluer vers un développement multifamilial net zéro, entièrement électrique et décarboné.
Résultats de l'étude
Le résultat le plus important de la recherche est la découverte que, lorsqu'on associe la construction et la fabrication, la réduction de la consommation d'énergie et la décarbonisation de la construction ne doivent pas nécessairement coûter plus cher. Pour le projet Phoenix Rising, le NREL a projeté les coûts futurs de l'énergie et l'impact carbone des unités d'habitation en utilisant des stratégies d'évaluation du cycle de vie. Blokable a été en mesure d'atteindre une réduction de 60 % des émissions de carbone avec un coût différentiel pratiquement nul d'ici à 2030.
Le rapport a également mis en évidence le fait qu'une fois qu'un projet a atteint le niveau zéro en matière d'énergie, l'accent doit être mis sur la réduction du carbone incorporé et sur l'ajout de technologies compatibles avec le réseau afin de maintenir l'impact environnemental à un niveau élevé.
M. Holm estime que pour continuer à obtenir ce type de résultats, l'industrie doit s'orienter vers un processus de fabrication et non de construction.
L'avenir du développement du logement abordable
Sur la base de ses résultats, Blokable considère que l'avenir du développement de logements abordables réside dans l'utilisation de processus de fabrication pour réduire les coûts, puis dans l'utilisation de ces économies pour créer des investissements immobiliers plus attrayants.
Le problème, c'est qu'ils n'y sont pas arrivés du jour au lendemain. En fait, l'approche de Blokable s'inspire d'un modèle que Nelson del Rio, l'autre codirecteur général de Blokable, a mis en œuvre avec succès dans le domaine du développement commercial à Los Angeles il y a 30 ans.
"La clé a été de consacrer des années et beaucoup d'argent à l'ingénierie d'un système de construction qui peut être fabriqué à l'aide de technologies d'assemblage avancées, tout en permettant de créer des plans d'étage et des bâtiments vraiment flexibles qui répondent au marché du logement et de l'immobilier", explique M. Holm. "Le prochain défi consiste à trouver le financement et le temps nécessaires au prototypage initial, afin de connaître les performances avant de passer à l'échelle supérieure.
Le modèle de développement actuel incite souvent à fournir des logements bon marché afin d'atteindre le retour sur investissement requis pour les projets de logements abordables. Les personnes qui en ont le moins les moyens se retrouvent ainsi avec des espaces de vie qui nécessitent beaucoup d'énergie et ne sont pas très sains. En concevant des unités de logement de haute qualité, peu gourmandes en énergie et saines pour les locataires, ce nouveau modèle permet aux promoteurs d'économiser de l'argent, en nécessitant moins de subventions et en facilitant la recherche de financements. Lorsque le marché fournira l'incitation nécessaire, il y aura davantage d'opportunités pour la construction modulaire telle que Blokable la propose.
La prochaine étape pour Blokable est de commencer le développement en Californie, un État dont les codes structurels et énergétiques sont parmi les plus stricts du pays. Depuis le projet Phoenix Rising, Blokable a investi du temps et de l'argent pour améliorer l'ingénierie de son système de construction manufacturable afin qu'il réponde aux normes californiennes. L'objectif est de fournir des logements de haute qualité à un coût inférieur à celui des méthodes de construction conventionnelles. Leur objectif est de fournir des logements abordables qui permettent aux habitants d'accéder à la propriété et de se constituer un capital. Cela permet de construire des communautés et de changer des quartiers entiers. En fait, cette transformation a été observée à Washington, à proximité de leur premier projet. Le coin est passé d'un quartier difficile et marqué par la criminalité à un quartier éclairé la nuit, plus sûr, et qui offre les meilleurs logements à des kilomètres à la ronde.
Rapport : Décarbonisation lors du pré-développement de solutions de construction modulaire
Jusqu'à présent, l'énergie nette zéro (ENZ) a servi d'objectif préliminaire tangible pour les bâtiments à haute performance dans les programmes de certification volontaire et, maintenant, dans les codes de l'énergie des bâtiments. La construction industrialisée est l'une des approches permettant de réaliser efficacement des logements abordables qui mettent en œuvre des stratégies de consommation énergétique nette zéro. Ces unités d'habitation sont souvent entièrement électriques et équipées de panneaux solaires sur les toits, et elles produisent au moins autant d'énergie par le biais de ressources renouvelables sur place qu'elles n'en consomment chaque année, améliorant ainsi l'accessibilité énergétique.
Cependant, le plein potentiel des logements abordables n'a pas encore été exploité, en partie parce que les coûts différentiels des stratégies de construction de logements abordables dépassent les budgets traditionnels des projets de logements abordables. En outre, comme les nouvelles constructions deviennent plus efficaces sur le plan énergétique, les émissions de gaz à effet de serre (GES) de l'industrie de la construction jouent un rôle proportionnellement plus important dans l'impact environnemental et doivent être prises en compte lors de l'évaluation des méthodes de construction.
Peu d'études ont été menées sur les compromis entre les bâtiments construits sur le site et les bâtiments construits industriellement, du point de vue de la réduction du coût différentiel des stratégies d'ENZ et de la réduction des émissions de GES résultant des émissions initiales et opérationnelles qui sont "incorporées" dans la durée de vie du bâtiment.
Ce rapport détaille des pistes d'action permettant à l'industrie de tirer parti de la construction de bâtiments avancés, de réduire les coûts différentiels des NZE et de parvenir à une réduction significative des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2030. Téléchargez le rapport complet sur nrel.gov.
A propos de l'auteur : Dawn Killough est une rédactrice indépendante spécialisée dans la construction. Elle a plus de 25 ans d'expérience auprès d'entreprises de construction, de sous-traitants et d'entrepreneurs généraux. Ses publications sont disponibles sur le site dkilloughwriter.com.
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