Les logements modulaires et les sites dispersés sont-ils une solution à la crise du logement abordable ?
Dean Dovolis a créé DJR Architecture au milieu des années 1980 et a depuis participé à de nombreux projets de logements sociaux et abordables.
Dean Dovolis, de DJR Architecture, bouleverse le monde de la construction modulaire et du logement abordable. Au lieu d'empiler des modules pour créer un bâtiment, il les utilise pour construire 16 bâtiments sur 16 sites différents, tous dans le même cycle de production. Et il s'associe à une agence publique pour y parvenir.
Dovolis travaille avec l'agence de logement public de Minneapolis sur un projet de sites dispersés. Le projet consiste en 84 unités résidentielles réparties sur 16 sites à travers la ville. Les unités seront construites sous la forme de quatre et six appartements de deux à trois étages.
Des débuts modestes
M. Dovolis a commencé sa carrière d'architecte en 1986, lorsqu'il a ouvert son cabinet. Alors que la plupart des entreprises étaient en difficulté lors de la récession de 2008, il s'est rendu dans le Dakota du Nord pour chercher du travail, car les compagnies pétrolières travaillaient avec succès dans la région. Il s'est adressé aux dirigeants de plusieurs villes pour savoir s'ils avaient besoin d'aide et a reçu une réponse retentissante : aidez-nous à fournir plus de logements. Leurs villes étaient en plein essor grâce aux compagnies pétrolières, mais elles n'avaient nulle part où loger les travailleurs et il y avait peu de travailleurs disponibles pour construire des logements.
Dovolis a fait des recherches et a découvert la construction hors site et le logement modulaire. Il a trouvé des entreprises prêtes à construire les modules et a fait une proposition aux villes. C'est ainsi qu'il a participé à la construction des communautés de Stanley, Tioga, New Town et Williston, dans le Dakota du Nord, en utilisant la construction modulaire.
L'expérience acquise dans le cadre de ces projets l'a amené à modifier sa façon de concevoir des projets. Il compare cela à la conception d'un iPhone. "On ne le construit pas au fur et à mesure. On calcule toute l'ingénierie à l'avance. C'est la seule chose que j'ai découverte : il faut tout détailler, penser aux intérieurs, aux finitions, etc. J'ai dû changer ma façon de penser pour être plus complet et plus exhaustif".
Une nouvelle voie
Ce changement n'a pas affecté sa capacité à concevoir de beaux bâtiments. "Cela n'a pas modifié ma capacité à être créatif, tant que je respectais la géométrie de base de la construction volumétrique.
Selon M. Dovolis, les autres avantages de la construction modulaire sont l'absence d'ordres de modification pendant la construction et la réduction du calendrier. "Les réunions propriétaires-architectes-entrepreneurs sont beaucoup plus simples parce que tout a été pensé dès le départ et qu'il n'y a pas de détails à prendre en compte au fur et à mesure, comme c'est le cas dans un processus de construction normal.
Une variante (pour un terrain intérieur) des maisons que Dovolis a conçues pour le quartier de Minneapolis qu'il aide à développer.
Depuis, il a conçu de nombreux projets de logements abordables à Minneapolis. Il a fondé son entreprise dans le quartier d'East Phillips, qui était une zone très pauvre de la ville. En tant que seul bureau d'études de la région, il est devenu une ressource pour la communauté. Tout au long de sa carrière, il s'est efforcé de rendre la construction plus abordable grâce à diverses techniques, notamment la panneautage, l'ajustement de l'échelle de développement, la construction modulaire et l'utilisation de panneaux SIP. "L'astuce avec les logements abordables, c'est qu'il faut les rendre abordables dès le départ. Donc, plus on peut standardiser la production, la produire à l'échelle et la simplifier, plus on peut gérer les coûts.
DJR a travaillé avec plusieurs entités publiques au fil des ans, notamment la Greater Minnesota Housing Corporation, l'East Phillips Housing Institute, l'Agence de logement public de Minneapolis et l'Agence de logement public de Saint-Paul. M. Dovolis reconnaît en particulier que la Minneapolis Public Housing Agency a été disposée à essayer une nouvelle méthode de livraison afin de réduire davantage les coûts et les délais. "Le gouvernement a tendance à être plus conservateur en général. Avec l'argent public, il y a une grande visibilité. Il n'aime pas prendre de risques. Le fait que l'agence de logement public de Minneapolis ait été disposée à envisager des logements modulaires était un acte de foi énorme, et elle est la seule dans le pays à ce jour à s'être levée et à avoir dit que nous allions le faire".
Grâce à la construction modulaire, M. Dovolis et son équipe ont pu concevoir des maisons qui s'intègrent dans leurs quartiers respectifs tout en réduisant les coûts de construction au minimum.
Projet en cours
Les unités de son projet actuel proviennent toutes de la même usine et seront fabriquées dans le même cycle de production. Chaque unité possède un module central identique et les ailes varient en fonction du nombre de chambres et des finitions extérieures. Les travaux de construction et de préparation ont été confiés à trois entrepreneurs différents afin d'assurer une plus grande diversité. Les résidents quitteront leur logement pendant neuf mois, au lieu d'un an et demi dans le cas d'une construction standard.
La nature du projet n'a pas réduit le caractère artistique des bâtiments, puisque les 16 sites ont été conçus avec des finitions extérieures différentes pour s'adapter au quartier dans lequel ils se trouvent. "Nous sommes en mesure de conserver le caractère unique de chaque site en fonction des caractéristiques du quartier, tout en assurant la cohérence de la qualité, de la conception et de l'agencement. Tant que l'on dispose d'un cycle de production suffisamment long pour créer une échelle abordable, on peut commencer à envisager les projets différemment. Cela ouvre la voie à des idées d'utilisation de maisons en rangée et de lotissements unifamiliaux sur deux ou trois sites".
En présentant ce projet, il espère que d'autres concepteurs et organisations municipales verront les avantages qu'il y a à développer plusieurs sites en même temps. Le projet "démontre la polyvalence de la construction modulaire sur plusieurs sites, ce qui représente un grand changement de mentalité par rapport à la livraison traditionnelle d'un projet, qui se limitait jusqu'à présent à de grands projets multifamiliaux ou à des hôtels. Nous ouvrons ainsi un tout nouvel ensemble de possibilités".
Défis
M. Dovolis a relevé quelques problèmes qui affectent le logement abordable dans son ensemble. Le premier est la récente augmentation des taxes de développement imposées par les municipalités sur les nouvelles constructions. "Elles font peser sur les promoteurs privés une part plus importante de ce qui relevait historiquement de la responsabilité de la ville. Ce coût est intégré dans le coût de création des logements et détruit l'accessibilité. Il s'agit là d'un problème sous-jacent majeur.
Une autre variante (pour un terrain d'angle) des maisons Minneapolis conçues par Dovolis.
Les exigences en matière de stationnement constituent un autre défi. Les places de parking couvertes coûtent entre 20 000 et 30 000 dollars chacune, et les parkings extérieurs occupent un terrain précieux qui ne peut être aménagé autrement, ce qui peut avoir une incidence considérable sur le coût du développement.
"Je pense que le secteur de la construction fait sa part, entre la construction modulaire et d'autres alternatives. Mais il faut que les municipalités et le gouvernement fassent un effort équivalent à celui que nous faisons pour rendre les logements plus abordables. Ces obstacles doivent être levés. S'ils le sont, alors les logements modulaires, les SIP et toutes ces méthodes de construction innovantes commenceront à avoir un impact important sur la création de logements abordables et sur la possibilité de les faire fonctionner.
Mettre en valeur les réussites
Lors de World of Modular, M. Dovolis fera une présentation sur le projet actuel de sites dispersés. Il espère que les participants verront la polyvalence de la construction modulaire, même dans des projets qui peuvent être considérés comme non traditionnels. "La flexibilité de la construction modulaire lui permet de s'adapter à différents sites, à différents emplacements et à différentes zones, tout en continuant à très bien fonctionner. Il souhaite également souligner la stabilité de l'industrie et la façon dont elle peut être utilisée dans des projets gouvernementaux et survivre à l'examen minutieux d'un processus public.
A propos de l'auteur : Dawn Killough est une rédactrice indépendante spécialisée dans la construction. Elle a plus de 25 ans d'expérience auprès d'entreprises de construction, de sous-traitants et d'entrepreneurs généraux. Ses publications sont disponibles sur le site dkilloughwriter.com.
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