Le logement modulaire multifamilial, une solution évolutive à la crise du logement
Aperçu du secteur de l'habitat modulaire et de la solution GreenStaxx
Amelia Rono est stagiaire en recherche et communication chez GreenStaxx et étudiante en croissance et structure des villes au Bryn Mawr College.
La crise de la productivité
Le secteur de la construction a été confronté à des défis croissants au cours des dernières décennies, et la pandémie de COVID-19 a encore mis en lumière les profondes inefficacités des infrastructures. Selon un rapport de McKinsey & Company datant de 2025 et rédigé par les associés Jan Mischke, Kevin Stokvis et Koen Vermeltfoort, la productivité mondiale du secteur de la construction n'a progressé que de 10 % en 22 ans, soit un cinquième seulement de la croissance observée dans d'autres secteurs économiques1.
Un rapport distinct de McKinsey datant de 2024 a révélé plus en détail que la productivité dans le secteur de la construction a en fait diminué de 8 % entre 2020 et 2022, sans gains de productivité dans les économies avancées telles que les États-Unis et l'Europe2. Ce manque de productivité a entraîné un déficit de productivité mondial de 40 000 milliards de dollars, qui n'a été qu'exacerbé par la réduction de la main-d'œuvre qualifiée. La pénurie de main-d'œuvre ne fait qu'aggraver le problème : les postes vacants dans le secteur de la construction aux États-Unis ont presque doublé entre 2017 et 2023, et 41 % des travailleurs qualifiés devraient partir à la retraite d'ici 20312.
28 Austin Street, Newton, MA, conçu par GreenStaxx avec RCM comme fabricant de modules.
Le logement modulaire comme réponse
Si ces statistiques dressent un tableau sombre, elles mettent également en lumière une opportunité : la construction modulaire. Les méthodes préfabriquées et modulaires offrent un moyen pratique et évolutif d'accroître la productivité dans le secteur du logement.
Un rapport d'Emily Gallagher de Propmodo identifie les logements multifamiliaux modulaires préfabriqués comme une solution efficace pour répondre à la demande croissante de logements. La crise du logement aux États-Unis n'a fait que s'aggraver après la pandémie, les États-Unis étant actuellement confrontés à une pénurie d'appartements de 600 000 unités3. 4,3 millions d'appartements devraient être construits d'ici 2035 pour répondre à la demande actuelle, mais en raison de la pénurie de main-d'œuvre et du manque de productivité dans le secteur de la construction, les contraintes de temps menacent les progrès. Les normes de qualité ne doivent pas être sacrifiées pour répondre à ces demandes.
Bien qu'il ait été injustement dépeint dans le passé, le secteur de l'habitat modulaire pourrait être la solution. Selon M. Gallagher, le manque de temps est l'un des principaux obstacles à la satisfaction de la demande de logements. Le rapport annuel MBI 2024 met en évidence les recherches menées sur l'industrie modulaire qui révèlent que la construction modulaire est non seulement efficace en termes de temps, mais aussi en termes de coûts4. L'étude 2020 de McGraw-Hill montre que les entrepreneurs soutiennent massivement la construction modulaire, 91 % d'entre eux citant des résultats budgétaires favorables dans le rapport SmartMarket "Prefabrication and Modularization : Increasing Productivity in the Construction Industry". En outre, 48 % des entrepreneurs ont indiqué que les coûts avaient diminué de 10 % et 68 % ont fait état d'un impact budgétaire positif de plus de 5 %.
L'étude 2023 "Modular Multi-family Construction : A Field Study of Energy Code Compliance and Performance through Offsite Prefabrication" de la Durham School of Architectural Engineering and Construction de l'Université du Nebraska démontre les avantages économiques de la construction préfabriquée et modulaire. L'étude souligne que le coût des projets modulaires s'élève en moyenne à 243 dollars par pied carré, contre 251 dollars par pied carré pour les projets construits sur site.
Au-delà de la rentabilité, la construction modulaire permet également de gagner du temps, comme le montre le rapport 2019 de McKinsey and Company intitulé "Modular construction : From projects to products", qui explique comment les projets modulaires accélèrent les délais de 20 à 50 %. Étant donné que 60 à 90 % des constructions modulaires sont réalisées dans des usines, les retards dus aux conditions météorologiques sont réduits, ce qui se traduit par un retour sur investissement plus rapide, essentiel pour les promoteurs qui tentent de répondre à la demande croissante de logements.
Pourtant, malgré ces avantages, la construction modulaire ne représente que 4 % des nouveaux logements aux États-Unis5. La construction modulaire a la capacité de réduire le calendrier des projets de 20 à 50 % tout en réalisant des réductions de coûts allant jusqu'à 20 %. Malgré son potentiel, l'installation, les besoins en capitaux et la résistance des parties prenantes, en particulier des promoteurs et des entrepreneurs généraux peu familiarisés avec le processus, continuent de freiner le secteur.
Brookside Square, 70 Beharrell Street, Concord, MA, conçu par GreenStaxx.
GreenStaxx : une solution évolutive axée sur les développeurs
GreenStaxx s'efforce activement de surmonter ces limitations grâce à des méthodes innovantes visant à accroître l'efficacité de la construction modulaire.
Le rapport 2023 de McKinsey and Co. souligne l'inefficacité de la construction modulaire lorsque les parties prenantes (par exemple, les promoteurs et les entrepreneurs généraux) ne sont pas en mesure de collaborer. GreenStaxx s'efforce de remédier à cette inefficacité. Son processus breveté est conçu pour les promoteurs par des architectes/promoteurs qui comprennent le secteur et ses besoins. GreenStaxx s'attache à établir des partenariats à long terme avec les entrepreneurs généraux et les fabricants de modules afin d'améliorer la coordination et de réduire les retards, ce qui a permis d'améliorer la rentabilité et la cohérence des résultats dans le domaine de la construction modulaire5.
Greenstaxx utilise un processus de conception normalisé qui permet une plus grande efficacité, une réduction des risques, une amélioration de la qualité et une diminution des coûts. La normalisation est essentielle pour éviter les inefficacités de l'industrie de la construction traditionnelle. La construction traditionnelle et la plupart des projets modulaires fonctionnent sur une base personnalisée, ce qui ajoute à la complexité et aux coûts. GreenStaxx fournit une bibliothèque de modèles d'unités standard avec des spécifications détaillées. Cela permet aux développeurs d'être plus clairs dès le départ et de créer un processus reproductible, ce qui leur permet de construire plus intelligemment, plus rapidement et avec plus de confiance.
Le triple décanteur : Un modèle à petite échelle et à fort impact
En plus de sa gamme de produits multifamiliaux évolutifs, GreenStaxx propose une solution plus compacte : le triple étage. Cette typologie de bâtiment à trois unités, typique du nord-est, a été repensée pour la construction modulaire et optimisée pour les normes des maisons passives.
Rien que dans le Massachusetts, où GreenStaxx est basé, il manque 222 000 unités de logement6. Le triple étage permet d'offrir des logements de qualité et économes en énergie sur des terrains urbains plus petits, ce qui est indispensable. Il peut également être adapté à une configuration bifamiliale, ou "double étage", et construit à l'aide de composants modulaires reproductibles. Pour les fabricants de maisons modulaires, la conception à trois étages est idéale : compacte, efficace et conçue pour une construction rapide.
En outre, les délais d'obtention des permis et de construction sont plus courts, ce qui fait du triple étage une excellente option pour le développement intercalaire et les stratégies de petites parcelles dans les villes qui ont du mal à répondre à la demande de logements.
Conclusion
La crise du logement aux États-Unis ne sera pas résolue par les seules méthodes conventionnelles. La construction modulaire présente des avantages avérés, mais sans un changement dans la manière dont les projets sont conçus et réalisés, la croissance du secteur restera limitée.
GreenStaxx offre une solution concrète et évolutive grâce à sa bibliothèque standardisée de conceptions multifamiliales prêtes à l'emploi et à son modèle innovant à trois étages. Ensemble, ces offres répondent aux deux plus grands besoins du secteur : l'efficacité et l'adaptabilité.
En mettant l'accent sur la qualité, la répétabilité et la collaboration, GreenStaxx contribue à faire passer la construction modulaire du statut de niche à celui de courant dominant et offre une solution pratique à la pénurie de logements.
Triple-Decker Passive House Modular, 159 Allston Street, Cambridge, MA
Références
1 Mischke, Jan, Stokvis, Kevin et Vermeltfoort, Koen. "Pourquoi la croissance de la productivité dans le secteur de la construction est à la traîne - et comment y remédier". Construction Dive, 2 janvier 2025. https://www.constructiondive.com/news/why-construction-productivity-lags-mckinsey/736082/.
2 Mischke, Jan, Kevin Stokvis, et Koen Vermeltfoort. "Delivering on Construction Productivity Is No Longer Optional". McKinsey & Company, 9 août 2024. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/delivering-on-construction-productivity-is-no-longer-optional.
3 Gallagher, Emily. "La construction préfabriquée dans l'habitat collectif peut-elle surmonter le problème d'image de la technologie ? Propmodo, 25 janvier 2025. https://propmodo.com/can-prefab-construction-in-multifamily-overcome-the-technologys-image-problem/.
4 Modular Building Institute. "Rapport 2024 sur la construction modulaire permanente : The Modular Building Institute's Key Findings and Best Practices for Successful Modular Projects". Modular Building Institute, 2024. https://www.modular.org/industry-analysis/.
5 Blanco, Jose Luis, Dave Dauphinais, Garo Hovnanian et Rob Palter. "Making Modular Construction Fit". McKinsey & Company, 10 mai 2023. https://www.mckinsey.com/capabilities/operations/our-insights/making-modular-construction-fit.
6 Taylor, Sri. "Massachusetts Needs 222,000 Housing Units by 2035 to Ease Crisis". Bloomberg, 6 février 2025. https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-02-06/massachusetts-needs-222-000-housing-units-by-2035-to-ease-crisis.
Plus de Modular Advantage
From Model to Machine: Why Modular Scale Is Becoming a Software Problem, not a Material One
For modular manufacturers that have already secured demand and repeatable volume, the next major constraint may no longer be forming capacity itself. Increasingly, it is the continuity of the information feeding that capacity.
Who Will Define Modular Products for AI?
Artificial intelligence is making building configurators easier and less expensive to create. This makes urgent manufacturers’ need portable product definitions, stable identities, and shared interfaces regardless of how others’ software is produced.
From BIM to Robotic Production: A Digital Workflow for Customized Components in Volumetric Modular Construction
For volumetric modular manufacturers, the value of this workflow is not simply the use of robotics. Its real value is continuity.
Helping Build a Common Framework for Modular Construction in Canada
Canada’s modular construction sector continues to gain momentum, but scaling it successfully will depend on shared expectations across design, manufacturing, approvals, and project delivery. CSA Z251 helps provide that common foundation.
Edges, Exits & Equipment: A Modular Builder’s Guide to Rooftop Access
Rooftop access belongs in the factory design. Before the modules ship, the project team should identify each route’s users, confirm applicable requirements, coordinate with the roof system and structure, and assign responsibility.
When Timber Production and Modular Construction Share One System
As demand for multifamily and workforce housing continues to outpace what conventional construction timelines can deliver, models that reduce the number of handoffs between structural fabrication and modular assembly are likely to draw more attention.
Your AI Strategy Is an Enablement Strategy
Tools will change. Teaching employees only the steps in one platform creates a narrow capability. Involving them in problem definition, process mapping, data assessment, controls, and measurement gives the organization a way to improve its systems as technology evolves.
By-Right Permitting: The Missing Lever for Scaling Modular Multifamily
Modular has already proven it can outperform traditional building methods on speed and cost per unit. The next frontier is outside the factory in the front end of the process, where projects either clear a path to construction or get stuck in review.
Remote Inspections and The Future of Factory Oversight
Remote inspection is becoming a practical part of modular construction oversight. Its value is greatest when it is used selectively, governed by clear procedures, and supported by complete traceability.
Reimagining Dry-In: How a Temporary-to-Permanent Roofing Strategy Mitigates Risk Between Modular Installation and Final Roof Construction
As volumetric modular projects continue to increase in scale and complexity, the Temporary-to-Permanent FiberTite Roof System represents an example of how traditional trade scopes can be reimagined through Design for Manufacturing and Assembly (DfMA) principles.