Maximiser la conception et la construction modulaires pour créer des logements abordables
À propos de l'auteur : Nick Gomez, de Lowney Architecture, a plus de 15 ans d'expérience dans le domaine des logements collectifs et des projets modulaires pour des clients à but lucratif et non lucratif. En tant que directeur du studio multifamilial de l'entreprise basée à Oakland (Californie), Nick a géré des projets primés, du développement de la conception à l'administration de la construction.
La conception et la construction modulaires volumétriques permettent d'économiser du temps et de l'argent et de créer des logements abordables et sains. Cependant, il y a de nombreuses façons dont cette méthode de livraison peut déraper. En partant de l'hypothèse que toute conception de bâtiment est modulaire et en cherchant ensuite à l'éliminer, un projet emploiera la méthode de livraison la mieux adaptée à ses circonstances. Lowney Architects a réalisé son premier projet multifamilial modulaire à San Francisco en 2013 et a depuis travaillé sur plus de 60 projets multifamiliaux et hôteliers totalisant plus de 5 300 unités/clés. Parmi les clients figurent les usines elles-mêmes, les promoteurs à taux de marché et les promoteurs financés par LITC qui parrainent des projets de logements abordables et solidaires. Les projets modulaires ouvrent un monde de possibilités, mais comportent aussi des pièges. Voici comment optimiser les projets avec des bâtiments construits hors site et comment éviter les pièges les plus courants.
Le choix du site est essentiel.
Les bâtiments modulaires sont construits avec des boîtes volumétriques qui sont grutées sur les fondations construites sur le site. L'accès au site et les zones de transit sont essentiels à identifier, au moins provisoirement, dès le départ. Il doit y avoir peu d'obstacles aériens, voire aucun, pour faciliter le grutage des boîtes, car la géométrie du site peut limiter la viabilité de cette méthode de livraison.
Les sites en forme de tarte ou de forme irrégulière ne se prêtent pas à une disposition efficace des boîtes rectangulaires. Ces sites doivent être éliminés ; les sites plats, rectilignes, dont les dimensions sont proches des multiples de la taille des boîtes prévues (jusqu'à 15'-10 x72') sont préférables. Le zonage est également un facteur déterminant dans le choix du site. La plupart des bâtiments modulaires sont plus hauts d'un pied par étage que les bâtiments construits sur place. Souvent, les bâtiments modulaires ne s'intègrent pas dans l'enveloppe de zonage du site parce que les codes de zonage n'ont pas prévu la construction modulaire (vérifiez d'abord la hauteur autorisée des bâtiments !). La leçon à retenir est qu'il ne faut pas forcer les choses. Certains sites ne sont tout simplement pas adaptés à la construction modulaire.
Conserver chaque projet modulaire le plus longtemps possible.
Il est beaucoup plus facile de "démodulariser" un projet que de revoir la conception d'un projet construit sur place pour le rendre conforme aux exigences d'une usine. Familiarisez-vous avec la construction en usine et comprenez les possibilités et les limites avant de concevoir. L'organisation d'un bâtiment doit rester simple, par exemple des couloirs à double charge avec des murs qui traversent les couloirs dans le plan. La répétition est importante mais ne doit pas limiter la conception. Il ne faut jamais confondre les deux et chercher constamment à clarifier les choses au fur et à mesure du processus de conception. Essayez de travailler avec des ingénieurs SMEP qui ont de l'expérience dans la construction modulaire et consultez-les. Examinez l'articulation des façades extérieures et l'empilement des boîtes modulaires. Prêtez attention à la disposition des gaines verticales et aux conduits d'évacuation extérieurs. Il est important de contacter l'usine de votre choix pour obtenir des informations sur la constructibilité, l'agencement des modules et leur portée dans l'ensemble du projet.
Dans les projets modulaires, les décisions de conception sont prises en amont.
La bonne nouvelle, c'est que cela réduit la probabilité d'ordres de modification. La mauvaise nouvelle est que ce processus de conception est très différent des projets classiques de construction sur site et peut déconcerter les clients (et leurs équipes) qui ne se doutent de rien. Toutes les décisions qui seront prises par l'usine - des questions structurelles à l'emplacement des fenêtres en passant par les finitions intérieures et les équipements - doivent être achetées par l'usine et installées dans le module, parfois avant même que les fondations ne soient coulées. D'où l'importance de "geler la conception", afin que l'usine puisse fabriquer efficacement ses modules.
Les projets modulaires coûtent plus cher à concevoir que les projets sur site, même s'ils coûtent moins cher à construire.
Cela n'est pas seulement dû au fait que les décisions de conception sont prises en amont, mais aussi au fait que les projets modulaires nécessitent généralement deux permis de construire et, par conséquent, deux jeux de dessins pour être approuvés. Le jeu de dessins modulaires est approuvé par l'État, tandis que la portée du site est approuvée par la municipalité locale. Là encore, il convient de préciser clairement qui fournit quoi (l'usine ou l'entreprise générale) et qui examine quoi (l'État ou la ville). Cela doit être explicite dans les dessins. Une seule équipe de professionnels doit toujours travailler sur les deux séries de dessins. Il ne faut jamais que deux équipes travaillent sur les deux jeux de dessins distincts, car il en résulterait de la confusion et des éléments qui ne seraient pas entièrement coordonnés. Il est souvent utile d'organiser un bref séminaire explicatif avec les fonctionnaires municipaux novices pour les aider à comprendre ce que sont la conception et la construction modulaires et, plus important encore, la portée de leur examen. Les villes peuvent parfois outrepasser leur champ d'examen, ce qui retarde les projets et, dans certains cas, augmente les coûts.
Le modulaire, c'est beau. Mais il faut le rendre tel.
Ce n'est pas parce qu'un bâtiment est fabriqué en usine qu'il en détermine l'apparence. Un bâtiment modulaire peut revêtir les atours de n'importe quel style architectural si l'on respecte l'optimisation de l'usine. Le projet Mayfair à Albany, en Californie, repousse les limites de ce dernier axiome. La ville a exigé que le projet soit conforme à ses directives approuvées, ce qui nécessitait un haut degré d'expression architecturale comprenant des ouvertures de bâtiment, un "super portail" et une articulation musclée de la façade. Le résultat a été obtenu grâce à un haut degré de coordination entre la structure, l'usine et le client.
Si les conditions sont réunies, le modulaire peut l'être.
Il faut toujours chercher à réfuter la viabilité de la construction modulaire par rapport à l'option de la construction sur site. Plus on avance dans le processus de conception et de construction, plus il est coûteux de modifier l'approche de la réalisation du projet.
Il devient de plus en plus évident que l'approche archaïque de la construction déployée pour résoudre la crise du logement d'aujourd'hui n'est pas à la hauteur de la tâche. Il existe de meilleures façons de construire des logements abordables et décents. La construction modulaire est l'une d'entre elles.
Nick Gomez a plus de 15 ans d'expérience dans le domaine des logements multifamiliaux et des projets modulaires pour des clients à but lucratif ou non. En tant que directeur du studio multifamilial de Lowney Architecture, Nick a géré des projets primés, du développement de la conception à l'administration de la construction. Pour évaluer les solutions modulaires pour votre projet, Nick peut être contacté à nick@lowneyarch.com ou 510.269.1107.
Cet article a été publié pour la première fois dans Modular Advantage - édition novembre/décembre 2020.
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