A l'intérieur de Moxy Oakland : Le nouvel hôtel modulaire à plusieurs niveaux de la région de la Baie avec Lowney Architecture [transcription du podcast].

John McMullen 

Bonjour et bienvenue à Inside Modular, le podcast de la construction modulaire commerciale, présenté par le Modular Building Institute.

Bienvenue à tous. Je m'appelle John McMullen et je suis directeur du marketing chez MBI. Aujourd'hui, je m'entretiens avec Ken Lowney, président-directeur général de Lowney Architecture. Ken est ici pour parler du travail de son cabinet sur le nouvel hôtel Moxy à plusieurs étages dans le centre-ville d'Oakland.

Ken, merci d'être ici.

Ken Lowney 

John, c'est un plaisir. J'adore parler de modularité. Merci de m'avoir invité.

John McMullen 

Il n'y a pas de quoi. Merci de votre présence.

Parlez-moi de vous, Ken, de votre parcours et de ce qui vous a attiré en premier lieu vers l'architecture.

Ken Lowney 

J'ai grandi à Palo Alto, en Californie, qui est aujourd'hui principalement connue comme le centre de l'univers de la technologie et de la conception de logiciels, mais à l'époque, c'était une banlieue endormie de l'université de Stanford. Mon père est ingénieur et possède une société d'ingénierie. J'ai donc travaillé pour lui pendant de nombreuses années, au lycée et à l'université. J'ai alors eu l'idée de deux choses. D'une part, je voulais avoir ma propre entreprise, et d'autre part, je voulais être une sorte de fournisseur de services professionnels, mais c'était un peu plus artistique. J'ai donc fini par devenir architecte, vous savez, j'ai eu la chance de voyager beaucoup en grandissant en Europe, en Amérique centrale et en Amérique du Sud. Et, par la suite, en Asie. Mon intérêt pour les différentes cultures s'est donc porté en partie sur l'environnement bâti. J'ai donc observé leurs villes, leurs bâtiments et leur architecture, et cela m'a vraiment parlé. Voilà, c'est un peu ça ou, vous savez, mon premier diplôme, c'est la philosophie. J'ai toujours dit, en plaisantant, que je serais avocat. Mais je ne veux pas être avocat. J'en ai épousé une, et elle ne veut pas être avocate. Quoi qu'il en soit, je suis maintenant architecte et j'en suis très, très heureux. Même si je dois dire que, comme j'ai une cinquantaine d'employés, je ne fais pas beaucoup d'architecture, mais beaucoup de rédaction de contrats, de négociation, de développement commercial, des choses comme ça. Mais cela ne m'empêche pas de l'apprécier.

John McMullen 

Très bien. Parlez-moi de votre expérience en matière de conception modulaire. Quand cela a-t-il commencé ? Et qu'est-ce que la conception modulaire a apporté à votre portefeuille ?

Ken Lowney 

Oui, c'est arrivé. Comme la plupart des choses dans la vie, c'était juste une opportunité. Je l'ai saisie et je n'ai pas réalisé à quel point elle allait être bonne, franchement, lorsque j'ai commencé. Il s'agissait d'un petit projet de 23 logements à San Francisco pour le grand promoteur Patrick Kennedy, de Panoramic Interest avec Panko Builders, et avec une usine aujourd'hui disparue appelée Zeta Communities. Dans mon cabinet d'apprentissage de l'architecture, nous avons réalisé ce projet, qui était le premier. Je pense donc que vous avez fait quelque chose dans la South Bay, et que cela ne s'est pas très bien passé. Il s'agissait d'un problème de phasage, et non d'un problème donné. Le projet modulaire était donc tout nouveau. C'est vrai. C'était donc le premier à San Francisco, le deuxième dans la grande région de la baie. Il s'agit donc d'un ensemble de projets de conception-construction qui ont été les premiers à être réalisés avec Revit. Nous utilisions Revit, tous les ingénieurs utilisaient Revit, l'entrepreneur utilisait Revit, les usines utilisaient Revit. Nous avions donc un seul modèle, que nous avons tous utilisé pour le transmettre aux développeurs, ce qui était très bien. Et nous avons construit ce petit bâtiment avec un écran pare-pluie, un bâtiment sur dalle, sans limite de terrain, construit en quatre jours et qui a eu beaucoup de succès, sauf que nous ne savions pas vraiment comment le construire. Nous avons donc perdu de l'argent. L'entrepreneur a perdu de l'argent, les ingénieurs ont perdu de l'argent et le promoteur a fini par gagner de l'argent.

Mais des visites ont été organisées pendant des mois et des mois. L'intérêt pour la construction modulaire et les possibilités qu'elle offre, le fait qu'il y ait une autre façon de construire un bâtiment, a été une sorte de coup de fouet pour les gens, qui se sont dit : "Vous vous moquez de moi ? Nous ne sommes pas obligés de faire toujours la même chose ? Et cette sorte de tsunami, si vous voulez, cette excitation, cet élan des gens désireux de faire quelque chose de mieux et de différent, s'est poursuivi. Vous savez, et je fais, je donne beaucoup de conférences sur les systèmes modulaires - je participe à beaucoup de panels - et, vous savez, il y a beaucoup de battage médiatique. Il y a beaucoup, vous savez, de paroles, de paroles, il y a beaucoup plus de paroles que d'actions parce que nous n'avons pas assez d'usines. Je veux dire qu'en pourcentage de ce que nous faisons réellement, il n'y a pas tant de constructions modulaires que cela, malheureusement, mais nous devons en faire plus. Nous en revenons donc à ce petit projet minuscule qui a été le premier que nous avons réalisé et qui nous a en quelque sorte donné le coup d'envoi. Nous avons mis tous nos atouts sur la table et nous nous sommes lancés dans la construction modulaire. Nous avons travaillé avec Guerdon sur leurs premiers projets de type trois par plus de deux à Sacramento, puis nous avons commencé à travailler avec, vous savez, beaucoup de promoteurs de logements abordables.

Et, vous savez, les développeurs à but lucratif... et maintenant, nous nous sommes étendus à toutes les usines des suspects habituels à Boise, dans l'Idaho. J'ai travaillé avec le CIMC, et même avec des usines européennes. Et nous avons réalisé la majeure partie du travail dans une usine_OS à Vallejo, ici en Californie. En tant qu'entreprise, cela nous a permis de nous différencier, car nous avons construit 20 projets modulaires complexes à plusieurs niveaux. Et donc, vous savez, un architecte expérimenté, un autre architecte expérimenté aurait pu en faire un. Et donc, nous, c'est tout simplement merveilleux, génial. C'est génial pour nous. Vous savez, même si nous avons eu beaucoup de succès, le succès est un mauvais professeur. Et ce qu'il y a de bien avec les modules, c'est qu'il y a beaucoup d'enseignement. Il y a donc toujours quelque chose que nous apprenons sur notre projet. Néanmoins, en général, les projets sont excellents et les gens sont satisfaits d'avoir fait du modulaire, ce qui arrive de temps en temps. Il y a quelque chose qui arrive, et nous aimerions que cela n'arrive pas. Mais vous savez, nous allons de l'avant et nous apprenons nos leçons. Quoi qu'il en soit, nous avons commencé par un petit projet et nous travaillons avec tous les grands promoteurs de logements abordables à but non lucratif de la région de la Baie. Et beaucoup de promoteurs de logements sociaux.

John McMullen 

Vous avez parlé de projets qui se sont avérés excellents, ce qui est une bonne transition. Parlons de l'hôtel Moxy à Oakland. C'est un bâtiment magnifique, et je crois que vous avez gagné un prix pour lui lors du récent concours des Prix de la Distinction de MBI. Je vous en félicite.

Ken Lowney 

Merci beaucoup. C'était fantastique. Nous en sommes très heureux.

John McMullen 

C'est bien ! Je crois aussi qu'il s'agit du premier hôtel modulaire de Moxy. C'est bien cela ?

Ken Lowney 

Je crois que oui. Mais je n'en suis pas certain.

John McMullen 

D'accord... prétendons que c'est vrai. Comment votre entreprise a-t-elle été impliquée dans ce projet ? Et quelles ont été vos premières réflexions ?

Ken Lowney 

C'est ce que nous prétendons. La façon dont les architectes obtiennent du travail est quelque peu mystérieuse. Vous savez, c'est en partie, vous obtenez du travail de vos clients précédents, vous obtenez du travail des villes, ou des entrepreneurs ou des promoteurs. Je veux dire qu'en fin de compte, c'est un promoteur qui vous engage, mais comment faites-vous pour être engagé ? Dans ce cas précis, c'est le courtier qui vendait la propriété à un promoteur qui m'a fait venir, et nous avons ensuite pris le relais. Nous nous sommes associés avec le promoteur, qui s'est associé à un autre promoteur, et ce dernier a fait appel à un autre architecte qui, au début, en faisait beaucoup et qui, finalement, n'en a pas fait beaucoup.

Nous étions donc l'architecte concepteur et les architectes modulaires du projet. Et c'est, c'est génial à bien des égards, je veux dire, c'est évidemment, c'est un projet intercalaire. Il n'y a pas de parking. Il n'y a pas de parking. L'un des avantages de ce projet est qu'il n'est pas nécessaire de construire un parking pour le rendre économique. Les chambres sont donc beaucoup moins chères. Du point de vue de la ville d'Oakland, l'essentiel n'était pas que le bâtiment soit construit par un entrepreneur syndiqué, mais que l'hôtel soit exploité par des membres du syndicat. Une fois que le client a accepté cela, tout s'est enchaîné. Bien sûr, vous savez, les villes adorent les hôtels, en raison des recettes fiscales qu'ils génèrent. Et du point de vue du développement commercial, maintenant que l'hôtel est construit, qu'il fonctionne bien et qu'il a fière allure, c'est une excellente publicité pour nous. C'est une excellente publicité pour nous. Nous recevons de plus en plus de travail à partir de ce seul bâtiment. C'est donc formidable pour nous. Et de plus en plus d'entretiens.

John McMullen 

Et nous y voilà !

Ken Lowney 

Oui, exactement.

John McMullen 

Exactement. Parlez-moi du processus de conception de cet hôtel. J'imagine que Moxy vous a donné une idée de ce qu'ils voulaient. Je suis sûr qu'Oakland a eu quelques idées à ce sujet, puisque l'hôtel se trouve en plein centre-ville. Quels autres paramètres aviez-vous et comment avez-vous intégré tous ces éléments ?

Moxy a donc une idée précise de ce qu'il veut. Il s'agit donc d'une clientèle plus jeune. Ce sont de très petites unités. Vous savez, chaque unité est, est une simple, il y a un lit double et il n'y a pas de placard. On accroche donc ses vêtements au mur, il y a un mur avec un tas de patères, on y accroche son pantalon, sa robe ou autre. Il y a une belle salle de bains, mais elle est plutôt dépouillée, un peu design, mais dépouillée. Chaque chambre a une fenêtre surdimensionnée par rapport à une chambre normale. On a donc l'impression que même si la pièce est petite, elle est assez vaste.

Ken Lowney 

Le décor de la chambre reflète en quelque sorte cela et la taille de la chambre comme je l'ai dit, donc ce n'est pas vraiment, il s'agit vraiment d'être, vous savez, soit dans le bar en dessous ou le restaurant, il y a un, il y a un restaurant adjacent dans le cadre du projet ou hors de la ville se promener. Il ne s'agit donc pas d'être dans sa chambre et de regarder la télévision, mais d'être dans cet endroit où se tient une foire artistique mensuelle. Il y a aussi un grand nombre de bons restaurants et plusieurs théâtres. C'est donc un très bon endroit.

John McMullen 

Cool. Cet hôtel est un projet hybride, je pense. Il s'agissait de cinq niveaux de chambres modulaires sur deux étages d'espace construit sur place. Comment cela a-t-il influencé votre conception ? Y a-t-il des lignes directrices générales que vous suivez lorsque vous concevez des bâtiments hybrides par rapport à ceux qui sont entièrement modulaires ?

Je dirais donc que 85 % des bâtiments que nous construisons sont dotés d'un podium, c'est-à-dire d'une structure en béton d'un ou deux niveaux, sur laquelle se trouvent les boîtes préfabriquées. La plupart de nos bâtiments sont ainsi construits. Nous sommes donc habitués à la coordination entre la partie construite sur le site et la partie construite en usine.

Ken Lowney 

Oui, donc vous savez, les règles empiriques sont, vous devez juste vous rappeler que, vous savez, chaque boîte, chaque boîte à six côtés a six côtés, qui ont des profondeurs et des dimensions. Donc, si vous placez cette boîte sur un podium, votre niveau de plancher n'est pas le niveau du podium, c'est cette nouvelle bosse artificielle supplémentaire. Les escaliers sont un peu plus longs et les ascenseurs sont gérés différemment. Mais à part cela, c'est à peu près la même chose qu'une construction normale d'un immeuble. Pour le Moxy, c'était la première fois que le constructeur construisait de manière modulaire, ce qui a donné lieu à quelques problèmes. L'un d'entre eux était l'emplacement des encastrements qui devaient recevoir les modules au sommet d'un podium à deux niveaux. Ainsi, l'encastrement pour accepter les modules se trouvait au mauvais endroit.

John McMullen 

Oh non.

Ken Lowney 

C'est vrai. C'est ce que je viens de comprendre. Cela signifiait que les lignes des murs, qui dans la résistance structurelle ne s'alignaient pas, la plomberie ne s'alignait pas, ce qui signifiait que le bâtiment ne fonctionnerait tout simplement pas. C'était un moment un peu difficile pour le constructeur. Les plans étaient corrects, mais c'est comme ça que ça s'est passé. Nous n'en savons rien. Mais nous avons réussi à traverser cette épreuve et à construire évidemment le podium, les pièces du podium sont construites sur le site et les pièces situées au-dessus du podium sont fabriquées en usine.

John McMullen 

Oui, vous venez de décrire quelque chose qui ne s'est pas tout à fait déroulé comme prévu. Qu'est-ce qui s'est déroulé selon le plan, qu'est-ce qui s'est passé qui a vraiment fonctionné dans ce projet ?

Ken Lowney 

Les hôtels sont parfaits pour le modulaire, parce que vous voulez vraiment que tout soit livré dans la boîte, et vous ne voulez pas que les gens entrent et sortent, bien sûr, en s'amusant avec vous savez, les trucs de F&E. Ils sont donc arrivés avec des lits compliqués très intéressants, dotés de tiroirs et d'étagères. Ils étaient construits, installés dans l'usine. Et c'était merveilleux. La qualité est donc au rendez-vous. De plus, la séparation entre les pièces est très importante, c'est une question d'intimité, vous avez des murs doubles. Et cela fonctionne très bien. J'ajouterai que nous avons utilisé pour la première fois un revêtement en ciment. Il s'agit donc d'une finition en carreaux de céramique. Sous certains angles, vous pouvez voir que je n'avais jamais vu cela avant que l'un de mes collègues ne dise que j'avais vu ces petites vagues dans le bâtiment de sept étages, mais j'ai été surpris lorsque je me suis approché du bâtiment et que j'ai cherché les imperfections. Car souvent, vous savez, avec les boîtes en bois, ce n'est pas, je veux dire, ce n'est pas parfait, n'est-ce pas ? Il faut donc faire des calages et tout le reste. Mais la surface du mur fini est magnifique. L'entrepreneur a donc fait du bon travail, les sous-traitants aussi. Il s'agit de la forme simple d'un bâtiment, mais il s'agit d'un matériau très luxuriant. S'il avait été un peu grumeleux et ondulé, il aurait été moins attrayant, mais je pense qu'il s'est avéré excellent. Bravo donc à Nashua, le constructeur, et bravo à Suffolk qui a été touché et qui s'est retrouvé sur la boîte au bon endroit.

John McMullen 

Il s'agit en effet d'un beau bâtiment. L'une des caractéristiques que j'adore est la grande enseigne Moxy. On dirait qu'il y a un labyrinthe sur la façade du bâtiment, ce qui est très distinctif et très cool. Une question pour vous. Avez-vous dû tenir compte du poids de cette enseigne ?