Considérations clés et FAQ de l'assurance construction hors site avec Maslon LLP [transcription du podcast] (en anglais)

John McMullen

Bonjour et bienvenue à Inside Modular : Le podcast de la construction modulaire commerciale, présenté par le Modular Building Institute. Bienvenue à tous. Je m'appelle John McMullen et je suis le directeur marketing du MBI. Aujourd'hui, je m'entretiens avec Jevon Bindman, associé du cabinet Maslon LLP, basé à Minneapolis. Jevon est ici pour parler des tenants et aboutissants d'une bonne assurance des projets de construction hors site. Jevon, merci d'être ici.

 

Jevon Bindman

Merci de m'avoir invité, John.

 

John McMullen

Tout le plaisir est pour moi. Parlez-moi de vous, Jevon. Quel est votre parcours et qu'est-ce qui vous a amené à vous intéresser au secteur de la construction hors site ?

 

Jevon Bindman

Je suis avocat au cabinet Maslon à Minneapolis depuis une dizaine d'années, et j'ai une pratique générale du contentieux qui consiste à aider les entreprises dans leurs litiges et leurs procès. Dans le cadre de cette pratique, je me suis concentré sur la construction et en particulier sur les questions de couverture d'assurance. Notre cabinet aide donc les clients à déposer des demandes de couverture d'assurance, puis à intenter des actions en justice contre les compagnies d'assurance si nécessaire. Dans le secteur de la construction, l'assurance est un élément essentiel, car il y a tellement de pièces mobiles différentes. Contrairement à l'assurance d'un tableau accroché au mur, qui ne bouge pas, il y a toutes sortes d'activités qui se déroulent sur le chantier de construction. La construction modulaire et hors site ajoute une autre vague de complexité. Une grande partie du travail est effectuée en dehors du site du projet, dans des zones qui peuvent ou non être couvertes par une assurance. Nous avons donc vu les chiffres et la mesure dans laquelle la construction modulaire devient une partie de plus en plus importante de la scène globale de la construction. Les assurances sont encore en train de rattraper leur retard et d'essayer de déterminer quels sont les produits qui ont un sens. Il s'agit donc d'un domaine nouveau et passionnant pour les avocats spécialisés dans les litiges en matière de couverture d'assurance, comme moi.

 

John McMullen

Avant d'aller plus loin, j'espérais que vous pourriez m'expliquer rapidement quelques termes. J'ai lu les documents que vous m'avez remis avant l'émission, que nous pourrons bien sûr consulter plus tard sur le site web de MBI. Pour ceux qui ne l'ont pas lu, ou qui n'ont rien lu d'autre sur l'assurance, et pour ceux qui, comme moi, ont du mal à comprendre les termes relatifs à l'assurance, je me demandais si nous pouvions passer en revue certaines choses. Vous pourriez me dire ce qu'ils veulent dire, spécifiquement, lorsqu'il s'agit de la construction hors site. En quoi les biens couverts et la construction hors site diffèrent-ils des projets de construction traditionnels ?

 

Jevon Bindman

Ainsi, dans votre police d'assurance type pour les projets de construction, vous trouverez une définition des biens couverts. Il s'agit essentiellement de la propriété qui s'applique à la police d'assurance. Ainsi, si le sinistre se produit sur le bien couvert, il sera couvert, à condition qu'il réponde aux autres exigences. En règle générale, il s'agit du site du projet et peut-être de certaines zones environnantes. Il peut s'agir d'une aire de déchargement ou d'autres lieux annexes. La difficulté liée à la construction hors site réside dans le fait que des unités entières sont construites à des centaines de kilomètres de distance, voire dans un autre État. En l'absence de modifications manuscrites de la police, ces unités ne seront pas couvertes par les polices d'assurance traditionnelles, telles qu'une police d'assurance des risques du constructeur ou une police de responsabilité civile générale, jusqu'à ce que les produits arrivent sur le site. Le coût de ces produits avant qu'ils n'arrivent sur le chantier crée un risque important pour le propriétaire et l'entrepreneur général, qui risquent de subir un sinistre avant que ces articles n'arrivent sur le chantier et ne soient couverts par leur assurance.

 

John McMullen

Bon, j'en ai une autre pour vous : les biens et les services. Il semble y avoir une certaine confusion à ce sujet étant donné la nature de la construction hors site et de la livraison de projets. Comment l'expliquez-vous généralement ?

 

Jevon Bindman

Pour l'essentiel, les biens sont des choses qu'une personne fabrique et les services sont des choses qu'une personne fait. Ainsi, dans le domaine de la construction, les biens sont par exemple les deux par quatre et les cloisons sèches. Les services sont ceux de l'entrepreneur en charpente qui construit un mur. La construction hors site brouille les frontières entre les biens et les services parce que ce qui est livré en fin de compte est une unité entière. Par exemple, pour la construction d'un complexe d'appartements, vous pouvez livrer un appartement entier prêt à être raccordé au gaz, à l'eau, à l'électricité, etc. S'agit-il d'un bien ou d'un service ? Il s'agit certes d'un produit fabriqué par une entreprise, mais de nombreux services ont également été fournis. Il peut être difficile de déterminer s'il s'agit d'un bien ou d'un service et cela peut avoir un impact important sur la façon dont l'assurance couvre le bien ou le service, car il existe des exclusions de police qui peuvent s'appliquer - par exemple, il y a souvent des exclusions de police qui excluent le travail effectué par un entrepreneur. Ainsi, si la construction hors site est considérée comme un service, cela pourrait dans certains cas exclure la couverture, même si de nombreux biens font partie de cette unité. Il est important d'essayer de définir ces termes et de s'assurer que la police indique clairement s'il s'agit de biens ou de services. Il est important d'avoir cette discussion à l'avance.

 

John McMullen

Y a-t-il d'autres termes ou aspects de l'assurance d'un projet de construction hors site qui prêtent à confusion ? Je sais que je n'en ai cité que deux, mais je suis sûr qu'il y en a beaucoup.

 

Jevon Bindman

Oui, c'est vrai. Une question qui revient souvent est la différence entre le travail de conception et le travail d'installation. Dans le cadre d'un projet de construction hors site, il y a des éléments de conception, c'est-à-dire la conception des unités, et des éléments d'installation, c'est-à-dire l'assemblage hors site et l'installation une fois sur le site. Les produits d'assurance qui répondent aux questions d'installation et de conception sont deux polices différentes. Ainsi, vous avez une police de responsabilité civile générale, ou peut-être une police d'assurance des biens qui couvre les questions d'installation, mais vous avez aussi une police de responsabilité civile professionnelle qui s'applique aux questions de conception. Encore une fois, il est très important de bien préciser quels aspects du projet s'appliquent à quelles activités, afin de ne pas se retrouver dans une situation où les assureurs de responsabilité civile générale et professionnelle se renvoient la balle et où c'est vous qui vous retrouvez avec les pots cassés.

L'autre terme que je mentionnerais est celui d'assuré additionnel. Un assuré supplémentaire est une entité qui est ajoutée à la police d'assurance de quelqu'un d'autre. En règle générale, il s'agit d'un propriétaire ou d'un entrepreneur général qui est ajouté à la police d'assurance d'un sous-traitant en tant qu'assuré supplémentaire. Nous recommandons toujours vivement aux propriétaires et aux entrepreneurs d'être ajoutés aux polices d'assurance de niveau inférieur. Mais lorsque vous avez affaire à un assureur qui fabrique ses produits hors site, la question de savoir si ce type de couverture est disponible peut devenir un peu plus obscure.

 

John McMullen

Lorsqu'il s'agit d'assurer un projet de construction hors site, quel est le principal point d'achoppement pour les compagnies d'assurance ? Vous avez mentionné que la construction hors site brouille les pistes, ce qui est certainement le cas. Comment les fabricants et les parties prenantes peuvent-ils contribuer à atténuer cette confusion dès le départ ?

 

Jevon Bindman

La première chose que je mentionnerai est que la construction hors site est un avantage pour les compagnies d'assurance à bien des égards. Le site de construction est climatisé, les ouvriers sont hautement qualifiés et travaillent dans un environnement plus sûr, il n'y a pas de retards dus aux conditions météorologiques, il n'y a pas de problèmes de sécurité liés aux conditions météorologiques, et les compagnies d'assurance devraient apprécier tout cela parce que cela rend le travail moins risqué. Cela dit, certains risques tendent à être plus importants dans le cadre d'un projet de construction hors site. Le premier est évidemment le transport. Plutôt que de transporter des marchandises, comme des deux par quatre, sur le site de construction, ou peut-être même des éléments préfabriqués, vous avez des unités entières qui sont chargées sur un train ou un camion et expédiées parfois sur plusieurs centaines de kilomètres jusqu'au site de construction. Le risque de perte de ces articles sera beaucoup plus important que celui d'une cargaison de deux par quatre. C'est donc un élément important à prendre en compte. L'autre risque supplémentaire que nous constatons est l'utilisation accrue de grues sur le chantier une fois les unités livrées. Souvent, ces projets nécessitent davantage de grues ou des grues capables de soulever des charges plus lourdes. C'est un autre aspect dont il faut discuter avec la compagnie d'assurance pour s'assurer qu'elle est consciente de la nature différente de ce type de projet.

 

John McMullen

Quelles sont les meilleures pratiques pour les fabricants hors site et les parties prenantes au projet lorsqu'il s'agit de souscrire une assurance pour le projet ou de modifier les plans existants ?

 

Jevon Bindman

La première, et la plus importante à mon avis, est de veiller à impliquer vos courtiers et vos assureurs dès le début du processus, d'expliquer les différences entre un projet traditionnel et celui-ci. C'est particulièrement important pour un entrepreneur général qui effectue des travaux modulaires ou hors site, mais ce n'est pas l'ensemble de ses activités. Il peut avoir une police de responsabilité générale qui couvre toutes sortes de projets différents, et vous voulez vous assurer que vous ne serez pas pris dans l'une de ces exclusions qui peuvent ou non s'appliquer en raison de la nature unique de la construction hors site.

Ma recommandation suivante est d'étendre la couverture à l'usine de fabrication si cela est possible. Parfois, pour les très grands projets, il existe une police d'assurance spécifique au site du projet. Il s'agit souvent d'un produit d'assurance contrôlé par le propriétaire. Il serait bon de discuter pour voir si cette police peut être étendue pour inclure les pertes ou les dommages qui surviennent dans l'usine de fabrication. Troisième recommandation, si vous êtes le fabricant hors site, assurez-vous que vous disposez d'une assurance suffisante non seulement pour la construction du produit lui-même, mais aussi pour le transport et tout dommage ou blessure que ces produits peuvent causer tout au long du cycle de vie du projet. Enfin, si vous êtes l'entrepreneur général, le propriétaire ou le promoteur, assurez-vous que le fabricant hors site dispose d'une couverture suffisante pour ces mêmes pertes. Et si possible, que vous puissiez être désigné comme assuré supplémentaire sur leurs polices d'assurance.

 

John McMullen

Y a-t-il d'autres éléments que les membres de l'association doivent prendre en compte lorsqu'ils recherchent une couverture d'assurance pour leurs projets ?

 

Jevon Bindman

Je dirais qu'il faut se tenir au courant des changements sur le marché de l'assurance. C'est pourquoi il est important de travailler avec votre courtier. Il y a de plus en plus de produits spécifiques à la construction modulaire qui sont disponibles chaque année. Il faut donc se tenir au courant de ce qui est disponible sur le marché. Il faut également prévoir un plan pour les cas où les choses tourneraient mal. En cas de sinistre, qui sont les personnes qui vont vous aider dans ce processus, en constituant une équipe qui connaît l'analyse des risques et qui veille à ce que les demandes d'indemnisation soient introduites correctement et en temps voulu.

 

John McMullen

Enfin, vous avez mentionné qu'il y a plus de produits disponibles pour la construction modulaire, la construction hors site. Pensez-vous que les compagnies d'assurance s'intéressent de plus en plus au secteur de la construction hors site ? Elles comprennent un peu mieux les tenants et les aboutissants de son fonctionnement ?

 

Jevon Bindman

Oui, je le pense. Cela prendra du temps, mais ils ne feront que croître au fur et à mesure que l'empreinte de la construction hors site s'élargira. Les produits actuellement disponibles sont généralement destinés à des projets plus petits, tels que les projets résidentiels ou les petits projets multifamiliaux. Au fur et à mesure que nous avançons, je pense que nous verrons de plus en plus de projets de plus grande envergure pour lesquels des produits d'assurance sur mesure seront disponibles pour la construction hors site également.

 

John McMullen

Donc, si je comprends bien, tout fabricant ou développeur qui envisage un projet hôtelier ou un grand projet multifamilial devrait d'abord vérifier auprès de ses assureurs.

 

Jevon Bindman

Si les produits ne sont pas disponibles aujourd'hui, ils le seront peut-être dans quelques années. C'est logique.

 

John McMullen

C'est le cas. C'est très bien. Merci, Jevon. J'apprécie vraiment le temps que vous m'avez consacré aujourd'hui. Si quelqu'un souhaite poser des questions, est-ce qu'il peut le faire ?

 

Jevon Bindman

Oui, tout à fait. Mon adresse électronique est jevon.bindman@maslon.com. Je suis également très actif sur LinkedIn. J'aimerais beaucoup m'y connecter avec vous. Je me tiens au courant des questions relatives à l'assurance construction hors site, ainsi que des questions générales de contentieux. Je suis très actif sur mon compte.

 

John McMullen

Excellent. Eh bien, je vais vous tendre la main et vous mettre en contact après cet épisode. Je m'appelle John McMullen, et voici un nouvel épisode d'Inside Modular : Le podcast de la construction modulaire commerciale. À la prochaine fois.