Comment échouer dans la réalisation d'un projet modulaire
Nick Gomez est directeur principal de la conception et de la construction modulaires chez AO.
Les listes des dix meilleurs sont omniprésentes. C'est une façon simple de prendre une grande quantité d'informations et de les distiller en dix points simples. Bien que la liste puisse souvent être subjective, l'objectif est de vous aider à explorer un sujet en profondeur. La plupart des listes concernent des choses à faire ou à voir, mais j'ai décidé de me pencher sur les erreurs répétitives que les gens commettent et qui peuvent faire dérailler un projet modulaire.
Un de mes clients l'a très bien exprimé : "Je vous engage pour votre expertise car vous savez ce qu'il faut faire, mais je sais aussi que vous avez fait des erreurs sur d'autres projets et que vous savez comment éviter de les reproduire".
Je crois fermement que nous apprenons à la fois de nos succès et de nos échecs. La réussite peut comporter des défis, mais elle offre souvent des expériences précieuses qui peuvent être reproduites dans des projets futurs. Les échecs peuvent être classés en deux catégories : ceux qui se transforment en succès grâce à la persévérance, et ceux qui sont résolus pendant le projet mais qui servent de leçons précieuses à éviter à l'avenir. En voici quelques-uns à éviter lors de votre prochain projet :
1. Transformation d'un projet de construction sur site déjà autorisé en construction modulaire.
Cela peut sembler relever du bon sens, mais c'est l'une des erreurs les plus courantes que commettent les développeurs. Bien que j'aie converti des projets et les aie livrés avec succès, la plupart des études ne fonctionnent pas ou nécessiteraient une refonte importante.
Les bâtiments modulaires sont plus hauts, avec des plafonds à deux étages. La conversion impliquerait de compromettre les hauteurs de plafond ou de devoir retourner à la planification pour un ajustement de la hauteur. En essayant de respecter la conception autorisée, les usines acceptent parfois des inefficacités qui peuvent ralentir ou affecter les calendriers de production.
Vous pouvez éviter ce désordre et commencer par un projet "modulable", en respectant les paramètres de conception et l'agencement requis. Il est infiniment plus facile de démodulariser un plan que d'essayer de modulariser un plan construit sur place. La suppression des doubles planchers et des murs à l'intérieur des unités prend du temps, mais il ne s'agit pas d'une refonte totale. D'après mon expérience, je n'ai jamais entendu un bureau d'urbanisme ou un voisin se plaindre que vous raccourcissiez votre bâtiment de 5 pieds.
2. L'intégration d'une usine trop tardive.
La meilleure pratique consiste à démarrer un projet avec une usine à bord. Cela permet à l'équipe de concevoir un projet optimisé en fonction des capacités de production de l'usine. Les projets modulaires nécessitent davantage de coordination en amont entre l'équipe A & E et l'usine. L'arrivée tardive d'une usine implique de retravailler ou de compromettre les plans. L'intégrer dès le départ permet d'avoir un avis précoce sur l'agencement, ce qui garantit un plan optimisé pour la production de l'usine.
Je dis à mes clients qu'il faut prendre les crayons à 20 % de la date d'achèvement si l'usine n'est pas partie prenante. Non seulement les dessins doivent refléter avec précision l'étendue des travaux entre le site et l'usine, mais ils doivent également intégrer les détails propres à l'usine qui peuvent avoir un impact sur les plans et les sections. Les gens se plaignent volontiers des détails spécifiques à l'usine. Si vous visitez les usines et que vous constatez qu'elles sont légèrement différentes, les détails les aident à construire plus efficacement en fonction de leur champ d'application. Faites appel à une usine le plus tôt possible. Évitez de retravailler les plans et la conception. Collaborer avec l'usine et l'équipe A&E afin d'optimiser le plan pour la production en usine.
Un flux de travail défini pour la préconstruction et la conception modulaires est essentiel pour la réussite d'un projet.
3. Forcer les inefficacités à s'inscrire dans un cadre modulaire.
Cela ne va pas faire échouer votre projet, mais vous devez l'éviter autant que possible. Si vous commencez par une conception modulaire adaptée à l'usine avec laquelle vous travaillez, vous pouvez l'éviter.
Lorsque l'on prend une construction traditionnelle et qu'on l'oblige à être modulaire, l'usine fait parfois des compromis qui nécessitent des travaux supplémentaires sur le site ou qui peuvent avoir un impact sur le calendrier de production. Le suivi de l'étendue des travaux de l'usine par rapport à ceux du chantier sur le résumé des travaux est essentiel pour l'équipe, car c'est à ce moment-là que des choses peuvent être oubliées et que la coordination peut tomber à l'eau.
4. Sélectionner des consultants distincts pour les sites et les modules.
Les projets modulaires nécessitent un haut niveau de coordination entre l'usine et le chantier pour être couronnés de succès. Dans certaines usines, il est courant d'avoir un ensemble d'ingénieurs MEP et S qui travaillent du côté de l'usine pour les autorisations, les dessins d'atelier et la fabrication, et un ensemble distinct de consultants MEP et S pour les travaux de fondation et de construction de podiums sur le site. Plus il y a d'informations qui changent de mains, plus il y a de possibilités de lacunes dans le champ d'application et d'éléments non coordonnés.
Bien que le travail en usine se termine contractuellement avec la production et l'expédition des modules, le recours à des consultants distincts pour le chantier et l'usine permet de se passer de certaines tâches essentielles, comme le raccordement aux services publics et les raccordements structurels. Pour qu'un projet soit couronné de succès, il doit être envisagé de manière globale, de la conception à la construction. Dans le cas de la construction modulaire, le double processus d'autorisation et de construction exige une attention et une coordination accrues.
5. Ne pas engager des consultants et des entrepreneurs expérimentés pour exécuter le projet.
S'il s'agit de votre premier ou deuxième projet, entourez-vous de personnes qui ont l'expérience, qui comprennent le processus et qui connaissent les éléments du chemin critique. Comme l'a dit Larry Pace, de Factory OS, "vous voulez éviter de payer la taxe sur la stupidité la première fois".
Dans le cas des projets modulaires, les éléments sont chargés d'avance pour la construction en usine et sont décalés par rapport à la construction conventionnelle. Le fait de ne pas connaître ces éléments peut rapidement réduire les gains de temps réalisés grâce à la construction hors site lors de la préparation des fondations du chantier.
J'ai parlé à un grand nombre de propriétaires-constructeurs qui envisagent de recourir à la construction modulaire et qui veulent apprendre en réalisant leur premier projet. Je leur dis toujours : "Mettez en place une bonne équipe et vous aurez fait la moitié du chemin". Je leur dis également qu'ils ne réaliseront probablement pas d'économies de temps ou d'argent la première fois, mais qu'ils devraient, avec un peu de chance, en apprendre suffisamment pour faire mieux lors des deuxième et troisième projets. Je leur recommande également certains consultants qui peuvent aider une nouvelle équipe à éviter autant que possible de "payer la taxe sur la stupidité".
6. Ne pas respecter le verrouillage de la conception en usine et apporter des modifications tardives.
Je tiens à ce que les propriétaires qui n'ont jamais réalisé de projet modulaire le sachent. Nous apportons toutes les modifications nécessaires lors de l'examen approfondi des dessins d'atelier et non lors de l'approbation du prototype.
Dans le cas d'une construction sur site, les propriétaires et leurs représentants ne s'intéressent pas à la menuiserie et aux finitions jusqu'à ce que les soumissions soient présentées au milieu de la construction. Dans le cas de la construction modulaire, le chantier n'a même pas commencé et nous avons besoin d'une approbation pour la passation des marchés. Le verrouillage et l'examen de la conception doivent être effectués par les décideurs et ne doivent pas être négligés.
Il m'est arrivé d'avoir un propriétaire qui demandait des modifications tardives lors de la signature du prototype. Il en a résulté un ordre de modification de l'usine et un retard dans le calendrier à intégrer. Tout cela aurait pu être évité si l'équipe compétente avait examiné les dessins d'atelier et les soumissions de programmes finis.
7. Ne pas informer l'AHJ local sur le processus d'examen par les pairs de l'usine.
Chaque municipalité est un peu différente, mais il n'est jamais inutile d'informer l'AHJ local de son rôle et de celui des HCD (spécifiques à la Californie) dans le processus d'examen et d'approbation. Je préfère que l'usine organise une réunion avec un représentant de l'usine, un représentant du HCD, une agence tierce et l'équipe A&E pour passer en revue les règles et les responsabilités.
Le HCD peut expliquer les règles régissant la construction hors site. C'est important, car les autorités locales peuvent parfois se méprendre sur leur rôle et tenter d'examiner et de commenter des éléments qui ne relèvent pas de leur compétence.
L'agence tierce peut expliquer son examen des documents (DAA = permis) et l'examen de l'assurance qualité (QAA = inspections en usine). En clarifiant les modalités de délivrance des permis et d'inspection, les autorités locales comprennent mieux le processus qui se déroule en dehors de leur champ d'action.
Même si vous avez réalisé des projets modulaires dans une ville, il peut être nécessaire d'organiser une réunion, car il se peut qu'un examinateur n'ait jamais eu à traiter un projet de construction hors site. Si vous organisez ces réunions, demandez à la ville d'identifier les examinateurs possibles si le projet n'a pas été attribué. J'ai participé à une réunion globale avec la ville, à laquelle seuls les chefs de service étaient conviés. Au moment de l'examen proprement dit, certains chefs de service avaient été mutés et nous avions affaire à des examinateurs de plans qui ne comprenaient pas le processus.
Une équipe de tournage place une partie d'un bâtiment modulaire volumétrique.
8. Absence de dessins clairs définissant l'étendue de l'usine et du site.
J'ai trois mots à vous dire : CV de travail !
Il ne s'agit pas seulement d'un document qui explique le champ d'application et les responsabilités de l'usine, mais qui aide également à communiquer ce qui n'est pas du ressort de l'usine et qui nécessite l'examen et l'approbation de l'AHJ local. Il s'agit d'une feuille de route pour le champ d'application inclus dans les ensembles de l'usine et du site local. C'est l'une des raisons pour lesquelles nous souhaitons que l'usine soit intégrée le plus tôt possible afin de définir le champ d'application et de négocier le cahier des charges.
La production de dessins demande un peu plus de travail, mais le fait d'être clair, de noter les plans et les détails et de représenter graphiquement l'étendue de l'usine par rapport au site permet aux examinateurs de savoir ce qu'ils doivent regarder et ce qui n'est pas de leur ressort. En évitant la confusion, on peut espérer éviter des commentaires inutiles lors de la vérification des plans. Les usines qui gèrent leurs ensembles d'états, et les AOR qui font les deux, ont développé un langage graphique dans leurs plans pour communiquer clairement le champ d'application.
9. Exposition du bâtiment modulaire aux éléments avant que l'enveloppe extérieure ne soit scellée.
Tout d'abord, il ne s'agit pas seulement d'un problème modulaire, les structures construites sur place sont également susceptibles de subir des dégâts d'eau pendant la construction. Le processus de construction sur site consiste à construire la superstructure et le toit, qui entourent le bâtiment avant de commencer les finitions intérieures. Dans la construction modulaire hors site, les modules finis sont empilés au fur et à mesure que la structure s'élève, ce qui les rend vulnérables aux intempéries pendant leur installation.
Nous avons tous entendu des histoires d'horreur sur des projets qui n'étaient pas correctement protégés contre les intempéries et qui ont été endommagés par une pluie torrentielle. Beaucoup d'autres projets ont été montés sans problème. Les entrepreneurs s'améliorent en mettant en place des méthodes de ceinture et de bretelles pour protéger ces structures aux moments les plus vulnérables. Certains ont même travaillé avec des consultants en enveloppe pour mettre au point leurs méthodes de construction.
Il s'agit d'un coût supplémentaire pour le projet en raison de la couche de protection supplémentaire, mais les dégâts des eaux ne représentent pas seulement un coût financier pour le projet en raison des réparations, mais aussi un impact coûteux sur le calendrier. Je ne parle même pas de la confusion qui règne au sein de l'autorité locale de contrôle de l'environnement quant au rôle des réparations en nature.
Pour éviter cela, il faut établir un plan d'action avec l'équipe d'installation, faire appel à un consultant si nécessaire et protéger ces bâtiments modulaires contre les dommages causés par les intempéries pendant la construction du site.
10. Mettre tous les problèmes de construction sur le compte du modulaire.
Il semble que chaque fois que quelqu'un a un problème avec la construction modulaire, à cause d'un projet passé, il veut tout mettre sur le dos de la construction modulaire. Oui, je suis un partisan de la construction hors site et je ne manquerai pas de souligner que des problèmes similaires se posent dans le cadre de projets de construction conventionnelle.
Oui, le processus est différent, et je le souligne tout le temps, mais si vous ne respectez pas le processus et n'adhérez pas aux éléments critiques et à la coordination mentionnés ci-dessus, ce n'est pas la faute de la technologie modulaire, mais celle de l'équipe. Blâmer la technologie modulaire sans s'attaquer aux problèmes sous-jacents de coordination et de processus est contre-productif.
Il faut donc commencer à concevoir des modules et à optimiser la conception pour l'usine que vous allez intégrer très tôt. Collaborez à toutes les conceptions et décisions critiques qui doivent être prises en amont et, enfin, protégez toujours la structure pendant l'assemblage du site.
En tant que défenseur de la construction modulaire, je souhaite la voir se développer et je vous souhaite de réussir votre prochain projet modulaire. La réussite d'un projet modulaire passe par une implication précoce de l'usine, une communication claire et une planification méticuleuse. En tenant compte de ces points clés, vous pouvez optimiser votre projet pour qu'il soit couronné de succès dans ce secteur en plein essor.
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