Construire en période de pénurie de main-d'œuvre : Une étude de cas modulaire avec Best GEN Modular [transcription du podcast].

John McMullen

Que pouvez-vous me dire sur ce projet en particulier ?

Michael Heitsman

Il s'agira d'appartements au prix du marché, ici à Rapid City. Il s'agit de 51 boîtes modulaires, 42 unités d'appartements comprenant six studios, 16 appartements d'une chambre et 20 appartements de deux chambres. La conception est basée sur notre propre concept "plug and play" que nous avons développé sans avoir d'architecture en interne et avec notre expérience, nous avons vraiment abordé ce projet pour créer un concept et un design que nous pourrions facilement intégrer dans n'importe quel nouveau développement et "plug and play" ou adapter le projet pour répondre aux besoins de l'exécutant du site spécifique, ce genre de choses. Nous avons donc un studio, une chambre, deux chambres, trois chambres et même quatre chambres, ainsi qu'une entrée de fitness, une circulation dans les espaces communs, qui s'inscrivent tous dans les mêmes paramètres et la même grille. Vous pouvez donc littéralement retirer un élément et en insérer un autre - vous pouvez avoir un appartement de deux chambres à coucher qui se trouve au-dessus d'un appartement d'une chambre à coucher et d'un studio ou vice versa. Il n'est donc pas nécessaire d'empiler les mêmes types d'unités les unes sur les autres. Nous ne sommes pas obligés de faire toutes les choses typiques que l'on trouve dans les maisons modulaires, nous sommes beaucoup plus flexibles.

Nous l'avons abordé comme un concept d'équipe et nous avons fait participer les gars de l'usine pour qu'ils réfléchissent vraiment à la façon dont l'usine construit, et à la façon dont ils font les choses pour influencer la conception. Ensuite, nous avons impliqué notre entrepreneur et nos sous-traitants dès le début de la conception pour leur demander de réfléchir à la finalité du projet. À quoi cela ressemble-t-il lorsqu'il prend ? Que faisons-nous à l'usine par rapport à ce que nous faisons sur le chantier ? Cela nous a vraiment aidés.

John McMullen 

Je me suis renseigné sur le projet BG Flats et sur d'autres projets que vous avez réalisés. Le projet BG Flats est un projet de logement, il s'agit plutôt d'un projet de banlieue. J'allais vous demander quelle est la plus grande différence entre le projet BG Flats et certains de vos projets précédents qui n'étaient pas situés dans des zones suburbaines ?

Michael Heitsman

Je pense qu'il n'y a pas de grande différence, si ce n'est que nous avons fait preuve d'une grande stratégie pour ne pas nous contenter de ce que nous avons toujours fait. Ce qui compte pour nous, c'est de toujours nous améliorer, de toujours nous adapter, de toujours innover, d'essayer des choses et de voir si cela fonctionne. Dans le cas présent, nous avons adopté le concept suivant : " D'accord, voyons ce que nous pouvons faire dans une usine pour vraiment simplifier le site " ; nous sommes allés jusqu'à examiner tous les détails de la finition extérieure de la toiture, la membrane de finition du toit, les parapets, tout ce genre de choses. D'accord, que pouvons-nous faire d'autre en usine pour gagner du temps sur le chantier ? Lorsqu'il s'agit d'élaborer des règles, il est plus difficile d'envoyer des sous-traitants sur le terrain. Donc, si nous pouvons faire plus en usine que ce que nous avons fait jusqu'à présent, il est beaucoup plus facile de travailler en milieu rural et sur les sites plus difficiles d'accès.

John McMullen

J'ai compris. En parlant d'environnement rural, j'ai regardé la vidéo sur votre site Web qui montrait l'environnement de l'Holiday Inn et des sept jours, qui est vraiment une excellente vidéo à regarder. Mais j'ai remarqué qu'il y avait beaucoup de vent dans la vidéo que vous avez créée. Par curiosité, je me demande comment vous tenez compte du vent lorsque vous installez des modules à l'aide d'une grue.

Michael Heitsman

Il faut s'assurer d'avoir un bon groupe. Ce projet a été mis en place par Hayes Modular, qui est une autre très bonne équipe. Il faut un bon grutier, une bonne équipe et une bonne communication. Ce n'est donc pas nous qui l'avons mis en place. Ce projet, pour lequel nous étions les architectes et l'usine modulaire, a été réalisé par un autre promoteur, un autre GC et un autre propriétaire de textures sous le promoteur GC avec lequel nous avions déjà travaillé par le passé. Il s'agit de leur deuxième projet modulaire. Et ils commencent vraiment à bien s'y connaître, de leur propre point de vue, pour ce qui est du travail sur le site et de l'aspect développement. D'accord, mais ils ont apporté le système modulaire Hadès et l'ont installé, et je pense qu'ils ont dû prendre un jour de congé parce qu'il y avait beaucoup trop de vent. Mais sinon, ils ont été capables de le faire, de le faire aller de l'avant.

John McMullen 

Très bien. J'étais simplement curieux. Revenons à BG flats : Parlez-moi de l'histoire de ce projet. Comment est-il né et quels ont été les processus de conception et de construction pour ce projet ?

Michael Heitsman

Le projet a démarré, Brandon fait de la promotion immobilière, comme je l'ai dit, depuis plus de 25 ans. Il a donc quelques propriétés ici et plusieurs propriétés ici dans Rapid, à la fois des terrains et des éco-constructions. Et nous avons commencé à avoir un vide dans notre ligne de production à l'usine. Nous avons donc décidé d'aller de l'avant et de construire notre propre complexe d'appartements. C'est pour combler cette lacune que nous avons décidé d'aller de l'avant. Nous avons donc en quelque sorte poussé la conception. Mais ce qui est formidable, c'est que nous avons la conception, la construction et tout le reste en interne, ce qui nous a permis d'en discuter et de réaliser la conception plus rapidement, de résoudre nos problèmes à l'avance, de régler beaucoup de questions qui se posent toujours et, encore une fois, parce que nous avons des instructions de conception en interne, nous avons pu résoudre les problèmes beaucoup plus rapidement. En fait, un exemple que nous avons, comme vous le savez, l'industrie en ce moment se bat avec la main d'œuvre, le matériel, tout.

Nous avons commencé par concevoir une façade pour le projet, mais nous n'avons pas pu trouver d'installateur efficace pour venir le faire, qui n'était pas à des mois d'intervalle ou qui essayait de nous faire payer une tonne pour le faire. Nous avons donc décidé de retourner à la planche à dessin. Nous nous sommes donc littéralement assis, car nous avons tout ce qu'il faut en interne, et nous avons dessiné sur du papier calque, en utilisant le bardage LP, un nouveau look contemporain, qui reste esthétique, agréable au toucher et qui va dans le sens du look que nous recherchions. Nous avons pu le faire en quelques heures et nous avons pu ajuster le prix et nous mettre d'accord pour ne pas perdre de temps - le calendrier permet en fait de gagner du temps - et utiliser un produit que nous savions pouvoir obtenir à un prix qui correspondait à notre budget.

John McMullen 

Maintenant que les modules sont empilés, existe-t-il un calendrier pour l'achèvement du projet ?

Michael Heitsman 

Oui, je pense qu'ils espèrent ouvrir en août et épuiser les stocks en août.

John McMullen 

C'est très bien. C'est très bien. Vous avez mentionné certains des défis que vous avez dû relever au cours du processus de conception. Prévoyez-vous d'autres difficultés pour mener à bien le projet ou tout se présente-t-il bien pour vous ?

Michael Heitsman 

Je ne dirais pas que les choses se sont déroulées sans heurts. Nous rencontrons encore des problèmes et des retards tous les jours, ne serait-ce que pour acheminer le bois sur le site afin de réaliser certains éléments secondaires minimes. Nous essayons depuis longtemps d'embaucher des personnes pour gérer les différentes parties de notre construction. Compte tenu de la quantité de travail que nous avons effectué dans l'usine, de sa facilité d'utilisation des modules et du site, maintenant que tout est en place, tant que les personnes que nous avons embauchées ne nous quittent pas, je pense que nous serons en mesure de nous en sortir.

John McMullen

C'est donc le bon moment pour faire une transition ; je pense que vous parlez de défis. Il s'agit d'un thème récurrent dans cette conversation, celui de la pénurie de main-d'œuvre. Le secteur de la construction dans son ensemble a été confronté à des pénuries de main-d'œuvre au cours des dernières années. Quel est votre point de vue à ce sujet ? Comment Best GEN a-t-il été directement affecté par cette situation ? Selon vous, quelle sera la suite des événements ?

Michael Heitsman 

Eh bien, je pense que la seule difficulté que rencontre Best GEN est liée à notre situation géographique dans le pays, notamment ici dans le Midwest. Les coûts de construction ne sont pas les mêmes qu'en Californie. Ainsi, là-bas, lorsque vous payez plus de 300 dollars le pied carré pour construire un hôtel, vous pouvez facturer plus cher les boîtes, alors que beaucoup de nos clients du Colorado, du Minnesota, du Dakota du Sud et du Nebraska peuvent construire des boîtes moins chères. C'est l'un des problèmes auxquels nous sommes confrontés. Et puis la main-d'œuvre elle-même, trouver des gens pour venir, comme vous l'avez dit, cela fait deux ou trois ans qu'il y a cette pénurie de main-d'œuvre. Et nous le voyons tout le temps. Dans notre entreprise, nous avons dû offrir, et nous avons voulu offrir des avantages complets, et nous sommes allés au-delà en proposant des incitations supplémentaires pour que les gens s'engagent. Nous payons un bon salaire. Nous avons des primes à l'embauche, nous avons toutes ces autres choses que nous avons dû faire et incorporer pour faire entrer les gens dans l'entreprise. Lorsque nous avons enfin trouvé des talents, nous les gardons et faisons tout ce qu'il faut pour les retenir.

John McMullen 

Pensez-vous que la pénurie de main-d'œuvre vous a affectés ? Vous êtes basés dans le Dakota du Sud, est-ce que la pénurie de main-d'œuvre vous a affectés dans votre région du pays différemment des autres régions du pays que vous avez remarquées ?

Michael Heitsman 

Je dirais que c'est à peu près la même chose. En ce qui me concerne, je n'ai pas remarqué de différence par rapport à d'autres développeurs, d'autres usines et des sociétés de capital-risque. De l'Arizona à la Californie, tout le monde est aux prises avec ce problème. Je ne pense donc pas que la situation soit meilleure ou pire par ici. C'est juste un problème que tout le monde doit essayer de résoudre et de trouver un moyen de le surmonter.

John McMullen

Il ne s'agit peut-être pas d'un problème que nous pouvons résoudre ici et maintenant, mais - d'après votre expérience dans le secteur - comment pouvons-nous, en tant que secteur, remédier à cette pénurie générale ?

Michael Heitsman

Certaines choses que nous avons commencé à faire au sein de l'entreprise sont d'attaquer le problème dès le début, je vais dans les lycées et je parle avec les enfants et j'essaie de faire en sorte que nous puissions trouver de bons talents et payer pour qu'ils aillent à l'école technique ou dans les collèges techniques et leur trouver de bons talents et leur dire : " Hé, maintenant nous allons tous payer pour votre école. Si vous vous engagez à rester avec nous pendant cinq ans, ou un peu plus tard, je pense que pour résoudre le problème, les entreprises devront faire preuve d'innovation. Je pense que, pour moi, on m'a poussé à aller à l'université, à obtenir un diplôme en quatre ans. Je pense qu'il y a plusieurs autres moyens de réussir sans avoir à passer par un diplôme de quatre ans. Donc, si vous avez une compétence ou quelque chose qui vous passionne, que vous aimez faire, alors allez-y et faites-le. Ou s'il y a quelque chose que vous savez faire, faites-le.

John McMullen

C'est vrai. Je pense donc que c'est une excellente chose, en particulier dans les écoles. Je sais que plusieurs autres membres du MBI ont lancé des initiatives similaires dans leurs établissements d'enseignement supérieur locaux, les community colleges, les lycées, les écoles techniques. C'est donc formidable. Je suis ravi d'apprendre que vous faites cela. Je pense que c'est la bonne façon de procéder.

Pour changer de braquet une fois de plus, du point de vue du développement, quels conseils pourriez-vous donner aux nouvelles entreprises modulaires ou à celles qui envisagent la construction modulaire ?

Michael Heitsman

Si vous souhaitez vous lancer dans la construction modulaire, il vous suffit de trouver une bonne équipe avec laquelle travailler. Il y a de très bons entrepreneurs qui savent ce qu'ils font. Il y a de très bons architectes qui savent ce qu'ils font. Et, vous savez, il faut vraiment faire des recherches et creuser la question. Et les architectes peuvent concevoir des projets, qu'ils soient construits sur place ou modulaires. Si vous trouvez un bon architecte avec lequel vous pouvez travailler, vous pouvez choisir l'une ou l'autre voie. Une chose que nous faisons, que nous avons commencé à faire très tôt du point de vue de la conception, c'est que nous prenons un projet et, si nous avons signé un contrat avec vous pour la conception, nous faisons un paquet de modules pour l'évaluer et voir s'il est judicieux d'opter pour la construction modulaire. Et si le propriétaire revient et décide après cela qu'il ne veut pas opter pour le moniteur, alors nous ferons simplement passer toute notre équipe à la construction sur site, et cela ne coûtera rien d'autre. S'ils veulent rester modulaires, nous continuons à le faire, mais je pense que le problème est, vous savez, que beaucoup de promoteurs se lancent et conçoivent un bâtiment standard qui n'est pas modulaire, qui pourrait être construit de manière modulaire, mais qui n'est pas efficace, modulaire. Ensuite, ils demandent à un architecte de dessiner quelque chose. Ensuite, ils s'adresseront à une usine modulaire et lui demanderont si elle est en mesure de construire ce bâtiment. La plupart des bailleurs de fonds seront en mesure de trouver comment le construire. C'est juste que cela n'a pas toujours de sens. À ce moment-là, est-il judicieux d'opter pour la modularité ? Si c'est fait correctement, avec la bonne équipe, et si l'on y réfléchit dès le départ, le modulaire peut... il y a tellement d'avantages à cela. Je pense que les gens s'accrochent aussi à l'idée que je dois construire un bâtiment en blocs Lego où tout est identique et s'empile les uns sur les autres. Et c'est juste un rectangle carré. Et ce n'est pas la base.

J'ai mentionné l'aspect innovant de notre travail. Nous avons vraiment repoussé les limites dans ce domaine, de la conception à l'usine en passant par la construction, et nous avons conçu des espaces à deux étages. Nous avons conçu une banque, une coopérative de crédit dont le hall d'entrée à deux étages est constitué d'une boîte qui s'ouvre sur une autre boîte située au-dessus. Il est possible de concevoir des choses qui sont assez courantes pour les structures en porte-à-faux. Nous avons breveté, je crois que nous avons cinq brevets différents sur des choses uniques que nous avons mises au point, nous pouvons enjamber des piscines de 30 à 40 pieds à l'intérieur de notre boîte, de sorte que vous n'avez pas besoin d'acier supplémentaire pour l'élément du site. Cela permet d'économiser beaucoup d'argent. Mais cela donne aussi la possibilité d'avoir des espaces ouverts en dessous sans toutes les colonnes ou des boîtes ouvertes les unes à côté des autres sans toutes les colonnes à l'intérieur. Il y a donc beaucoup de flexibilité. Si vous savez ce que vous faites et que vous pouvez y réfléchir. Dès le début, je dirais qu'il faut trouver un architecte, une entreprise générale, une usine, créer ce partenariat et avoir une bonne communication.

John McMullen

Excellents conseils. Je vous remercie. Comment se présente le reste de l'année pour Best GEN ? Je sais que BG Flats est en train de monter, mais au-delà de cela, qu'est-ce qui se profile à l'horizon ?

Michael Heitsman

À l'horizon, nous nous apprêtons à construire des maisons en rangée. Ensuite, nous passerons à un projet de résidence pour personnes âgées, et probablement pas à un projet multifamilial. Nous sommes donc très occupés. Nous y sommes. C'est notre usine de Watertown. Nous nous apprêtons à ouvrir une usine dans le sud-ouest. Je ne peux pas trop entrer dans les détails, mais nous avons visité plusieurs bâtiments. Et je pense que notre PDG s'y rendra dans une semaine ou deux pour en visiter un autre. Mais nous avons plusieurs projets sur la côte ouest que nous envisageons de construire dans notre nouvelle usine que nous nous apprêtons à ouvrir

John McMullen

C'est très bien. J'apprécie vraiment le temps que vous m'avez consacré aujourd'hui. Je vous félicite à nouveau pour le projet BG Flats. Il a l'air fantastique. J'espère que vous n'aurez pas d'autres problèmes avant l'ouverture en août. Je m'appelle John McMullen et voici un nouvel épisode d'Inside Modular, le podcast de la construction modulaire commerciale. À la prochaine fois.