Modular Design & Development 101 : How to Start a Modular Building Project w/ LAI Design Group [podcast transcript] (en anglais)

John McMullen 

Bonjour et bienvenue à Inside Modular, le podcast de la construction modulaire commerciale, présenté par le Modular Building Institute. Bienvenue à tous. Je m'appelle John McMullen. Je suis le directeur marketing du MBI. Aujourd'hui, je m'entretiens avec Ken Puncerelli, PDG de LAI Design Group. Ken est ici pour parler de la construction modulaire du point de vue de l'architecture et du développement et pour donner un avant-goût de sa prochaine session à l'occasion de l'exposition 2023 World of Modular de MBI. Ken, merci d'être là.

Ken Puncerelli 

John, merci beaucoup d'avoir organisé cet événement. Nous l'apprécions vraiment. Nous sommes flattés d'être ici.

John McMullen 

C'est avec grand plaisir que je le fais. Alors, plongeons dans le vif du sujet. Parlez-moi de vous. Quelle est votre formation et comment avez-vous commencé à travailler dans l'architecture et le développement ?

Ken Puncerelli 

C'est une très bonne question. Ce qui est drôle, c'est qu'enfant, j'ai toujours aimé l'immobilier. J'avais l'habitude de me promener à vélo dans les quartiers de Tenafly, dans le New Jersey, près du pont George Washington qui mène à New York. Un de mes amis, Jean Bowen, vivait dans un quartier très agréable et j'avais l'habitude de l'aider à faire sa tournée de journaux. Lui et moi avions des tournées de déneigement, de tonte de pelouse, d'aménagement paysager, etc. J'aimais vraiment l'immobilier et je me suis retrouvé au lycée et au collège à travailler dans la construction pour des maçons et des charpentiers, avant qu'il n'y ait des lois sur le travail des enfants. Je ne suis pas sûr que ces lois soient vraiment utiles, je pense que les enfants devraient travailler, mais quoi qu'il en soit, c'est ce que j'ai fait quand j'étais enfant. Lorsque je suis entré à l'université, j'ai étudié le design, puis, au niveau supérieur, j'ai également étudié le commerce et la finance. Je pense que la finance est l'une des choses les plus importantes pour un professionnel de la conception, pour rassembler le monde entier du développement, tout simplement parce que vous devenez alors le professionnel complet du cerveau gauche et du cerveau droit, et vous pouvez être le meilleur défenseur de votre client.

John McMullen 

Je n'avais jamais entendu ce point de vue auparavant, mais c'est tout à fait logique. Parlez-moi donc du moment où vous avez commencé à intégrer la construction modulaire dans votre portefeuille. Quand avez-vous commencé à vous y intéresser ?

Ken Puncerelli 

C'est une bonne question. En fait, ce qui s'est passé, c'est que modular nous a trouvés et que nous n'avons pas trouvé modular, si l'on peut dire la vérité. Cela s'est passé vers 2003 ou 2004. Nous avions un fabricant de produits modulaires du nom de Guerdon Enterprises, très connu dans le secteur. Ils étaient également assez nouveaux. Je ne dirais pas qu'il s'agissait d'une startup, mais c'était une nouvelle entreprise à l'époque, au début des années 2000. Nous avons réalisé pour eux un projet de logements pour la main-d'œuvre dans les montagnes de Gypsum, au Colorado. Nous n'avons pas retravaillé ensemble pendant près de dix ans, et ce n'était pas par choix. C'était juste une sorte de hasard.

Nous avons tous pris des directions différentes. Puis nous nous sommes retrouvés dans le Bakken ou Williston, dans le Dakota du Nord, à l'époque du boom pétrolier, de 2010 à 2011 environ, jusqu'à ce que tout se tasse du point de vue du développement, au début de l'année 2015. Nous avons donc renoué avec Guerdon et d'autres dans cette région des États-Unis. C'était plutôt cool.

John McMullen 

Parlez-moi du projet lui-même. Avez-vous rencontré des difficultés ? Je sais que le modulaire peut être une sorte d'ensemble de compétences très différent lorsqu'il s'agit de conception et de construction. Quels ont été vos principaux obstacles pour ces premiers projets ?

Ken Puncerelli 

Il s'agit donc de comprendre les paramètres de la conception ainsi que de l'expédition, de la logistique et des attentes du client quant à ce qu'est la construction modulaire et ce qu'elle n'est pas. Ma philosophie est que l'on peut accrocher, quand je dis accrocher, on peut orner ou mettre des ornements sur n'importe quel bâtiment utilisant la construction modulaire ou pratiquement n'importe quel bâtiment utilisant une méthode de livraison de construction modulaire. La chose la plus importante à laquelle nous avons dû nous atteler est la suivante : quelle est la taille d'une chambre à coucher, par exemple ? Comment cela se traduit-il par une salle de bains principale ? Si vous pensez à des appartements, comment cette largeur se traduit-elle en un couloir, puis en un appartement miroir de l'autre côté ? Une fois que vous commencez à vous faire une idée de la largeur minimale et maximale ainsi que de la largeur optimale d'une boîte modulaire, des longueurs maximales pour l'expédition et pour mettre cette boîte sur un camion à plate-forme surbaissée, alors le monde devient votre huître, et vous pouvez vous faire une idée.

John McMullen 

Maintenant que votre cerveau est familiarisé avec la construction modulaire, expliquez-moi comment votre processus commence. Une fois que vous avez compris la portée d'un projet, quelle est la première étape ?

Ken Puncerelli 

Ainsi, parce que notre entreprise est impliquée, nous avons des architectes paysagistes qui s'occupent de l'aménagement du territoire et du zonage. J'ai moi-même une formation d'architecte et d'architecte paysagiste. Nous commençons par programmer le site, quelle est sa taille, puis, comme pour un projet de construction sur site, quelle est l'utilisation prévue du bâtiment, sa superficie, le nombre d'appartements que le promoteur souhaite, d'hôtels ou d'autres choses de ce genre. Nous commençons donc de la même manière que pour un projet de construction sur site et nous partons de là.

John McMullen 

Une question que j'aime poser aux architectes et aux designers, parce que vous avez un point de vue différent de celui des fabricants ou de n'importe qui d'autre. La plupart des produits modulaires sont-ils très similaires de votre point de vue ou chaque projet doit-il avoir une conception de module unique qui nécessite de partir en quelque sorte de zéro ?

Ken Puncerelli 

D'un point de vue conceptuel, ils sont similaires, mais chacun est unique, car chaque site est différent. Souvent, chaque client, en raison du site ou des projections économiques de son projet, lui impose quelque chose d'unique. Les projets de construction de sites ont le même dénominateur commun. Nous commençons par dessiner des plans prototypiques en utilisant un système de grille modulaire et en utilisant le modèle des tailles et des formes qui peuvent être produites dans l'usine en utilisant ce système. Ensuite, comme je l'ai indiqué précédemment, nous devons également garder à l'esprit la largeur et les liens maximaux à des fins d'expédition.

Nous ne pouvons donc pas nous contenter de penser à la conception, nous devons aussi penser à l'ingénierie et à la logistique. La largeur optimale d'une boîte modulaire est d'environ 14 pieds de large. On peut descendre à 10, aller jusqu'à 20 et j'ai entendu des gens parler d'aller jusqu'à 21 ou 22. Lorsque vous atteignez une largeur de 16 pieds, vous avez besoin d'une assistance supplémentaire pour le transport de ce projet. Vous avez donc besoin d'escortes, de voitures de chasse, de tous ces véhicules avec leurs feux et tout ce qu'il faut pour alerter les autres conducteurs sur les autoroutes qu'il y a une semi-remorque à chargement large qui transporte ces boîtes sur la route. C'est un autre aspect de la question. Enfin, la différence majeure entre la construction modulaire et la construction sur site est que le rez-de-chaussée, s'il ne s'agit pas d'un rez-de-chaussée construit sur site, comme un parking podium, ou le premier étage d'un hôtel où se trouve le hall d'entrée et tout ce genre de choses, le premier étage se trouve sur un vide sanitaire. Le premier étage aura un vide sanitaire sous les fondations. C'est donc un élément dont il faut tenir compte lors de la conception d'un module.

John McMullen 

En ce qui concerne les structures modulaires elles-mêmes, y a-t-il une différence dans la conception d'un module destiné à une maison individuelle par rapport à un projet multifamilial ou hôtelier, ou sont-elles toutes généralement identiques ?

Ken Puncerelli 

La réponse courte est oui, elles sont différentes. Ainsi, une maison relève d'un ensemble différent de normes de construction, tandis que les hôtels multifamiliaux et autres structures commerciales sont soumis à toute une série d'exigences supplémentaires. Il s'agit notamment des systèmes d'extinction automatique, des assemblages résistants au feu, de l'atténuation du bruit entre les appartements ou les hôtels, de l'ADA (American Disabilities Act), c'est-à-dire la loi américaine sur le handicap. Cette loi englobe la conception des hôtels, en particulier pour les malvoyants, les malentendants et l'accessibilité aux fauteuils roulants. Alors que dans les immeubles collectifs, on se limite souvent à l'accessibilité aux fauteuils roulants.

En outre, il existe des charges d'occupation pour les incendies et les séparations coupe-feu. Je pense avoir mentionné les systèmes de gicleurs, ainsi que d'autres considérations structurelles telles que les murs de cisaillement et beaucoup d'autres choses de ce genre. Les murs de cisaillement sont en quelque sorte intégrés dans la conception modulaire, car chaque boîte doit être sa propre pièce durable, pour ainsi dire, et sa propre série de murs. Beaucoup de gens me demandent si la construction modulaire est une construction de mauvaise qualité. Je réponds que non, c'est en fait mieux construit que ma propre résidence personnelle, dont j'étais le concepteur.

John McMullen 

Qu'est-ce que les gens ne comprennent pas dans la conception d'une construction modulaire ? Y a-t-il quelque chose que vous répétez aux clients à propos du processus ?

Ken Puncerelli 

Oui, surtout ces derniers temps. Comme je vous l'ai dit, nous avons commencé vers 2003 ou 2004, nous avons repris au cours de la décennie suivante, puis cela a disparu. Nous avons constaté dans notre atelier que les clients ne demandaient plus de modules après 2015. Cela s'est évaporé dans notre bureau jusqu'en 2020, lorsque la pandémie a frappé et, à cause de cela, je pense maintenant que c'est là pour rester. Alors que c'était une sorte de flux et de reflux parce que la plupart des gens dans l'industrie de la construction sont des adeptes tardifs. Donc, quelque chose de nouveau et de différent est effrayant par rapport à la façon dont ils l'ont fait pendant 50 ans.

En ce qui concerne les modèles, lorsque vous dites qu'ils sont modulaires et fabriqués dans une usine, vous devez toujours rappeler au client qu'il s'agit toujours d'une construction. Vous n'achetez pas une étagère Ikea parfaitement intacte et sans imperfections. Il s'agit toujours d'une construction et il faut parfois résoudre sur le terrain des problèmes qui n'ont pas été envisagés lors de la conception, qui n'ont pas été pris en compte à l'usine ou qui sont liés à bien d'autres choses. Vous devez être conscient qu'environ 60 % de la construction de votre nouveau bâtiment se fait en usine et que les 40 % restants se font sur le terrain. Par conséquent, l'autre chose la plus importante que je dis, c'est de vous assurer que votre projet est construit par un entrepreneur expérimenté. Je pense que c'est essentiel parce qu'en tant que professionnels de la conception ou de la construction, nous sommes aussi des psychologues. Nous devons être capables de transmettre des informations, même de mauvaises nouvelles, et de trouver des solutions.

John McMullen 

Comme je l'ai mentionné plus haut, vous prévoyez de prendre la parole lors de la prochaine conférence World of Modular de MBI. Votre présentation portera sur les principes fondamentaux de la conception modulaire. J'ai remarqué dans la description de votre session que vous allez également aborder les considérations réglementaires liées à l'obtention des permis. Pouvez-vous m'en dire plus sur ce que les participants peuvent attendre de cette partie de votre session ?

Ken Puncerelli 

Oui, et ce sera de haut niveau lors de la session, mais c'est important pour le public. Certains sont des développeurs expérimentés de projets modulaires et d'autres essaient d'en apprendre davantage et de se lancer dans ce domaine. L'une des choses qu'il est important que les gens comprennent, c'est que, tout comme lorsque vous faites une demande de planification et de zonage et qu'il y a de multiples agences au sein d'une application, il en va de même pour les constructions modulaires. Il ne s'agit pas seulement d'obtenir un permis de construire auprès du responsable local de la construction, les plans sont également soumis à l'examen du bureau de l'ingénieur de l'État. En outre, l'usine fait l'objet d'inspections par des tiers pour vérifier la conformité aux codes. Je pense toujours, et parfois cela se produit, parfois non, que c'est une très bonne idée de rencontrer les responsables locaux de la construction. Organisez un atelier avec eux, expliquez-leur le fonctionnement du projet et demandez à votre entrepreneur d'y assister. C'est non seulement instructif pour l'agent du bâtiment, mais c'est aussi un bon moyen de nouer des relations avec tout le monde, car une fois que vous êtes dans les affres de la construction, au moins tout le monde a été informé de la situation.

Je pense que la peur naît de l'ignorance. Si suffisamment de personnes n'ont pas de relation au départ et n'ont pas d'informations au départ, alors il y a toutes sortes de méfiances et de peurs. Il en résulte de véritables conflits sur le terrain. Ce qui se passe, c'est que si l'on organise un petit atelier avec les agents du bâtiment, je m'adresse aux agents du bâtiment locaux qui n'ont peut-être jamais connu de module auparavant, cela fonctionne presque comme une réunion préalable à la demande ou au permis de construire, afin que tout le monde soit sur la même longueur d'onde en ce qui concerne les détails de la construction. Ce qui diffère de ce qu'ils ont l'habitude de voir, la sécurité des personnes, l'ADA, les assemblages résistants au feu, la façon dont nous traitons ceci ou cela, les systèmes d'extincteurs automatiques, toutes sortes de choses. C'est vraiment un excellent dialogue. Je pense que, comme nous le savons tous dans la vie, si vous ne parvenez pas à communiquer, vous échouez.

John McMullen 

Vous ne plaisantiez pas sur l'aspect psychologique de votre profession. On dirait que vous avez bien appris tous les tenants et aboutissants d'une bonne communication avec vos interlocuteurs. C'est un conseil fantastique.

Ken Puncerelli 

Je vous remercie. Mes cheveux étaient noirs et j'en avais plus.

John McMullen 

Donc, sans trop gâcher votre présentation, je me demandais si vous pouviez m'expliquer le processus d'autorisation d'un projet modulaire ou préfabriqué, peut-être un projet résidentiel multifamilial. Y a-t-il des obstacles réglementaires courants auxquels les projets sont confrontés ?

Ken Puncerelli 

Bien sûr. Donc, comme je l'ai dit, le processus de permis de l'État, une fois que vous êtes approuvé, vous passez par la juridiction locale. Vous soumettez votre projet à l'État, puis la juridiction locale examine les plans. En général, elle s'en remet à l'approbation du bureau des ingénieurs de l'État. En règle générale, le service local de la construction ne prend pas le relais, mais il procède à des inspections périodiques sur le site. Cela nous ramène à mon commentaire précédent sur l'organisation d'une réunion de travail. Il peut arriver qu'un inspecteur local soit novice dans le domaine de l'inspection des bâtiments et de la construction modulaire, et qu'il veuille se faire un nom. Il arrive que les deux agences donnent des instructions contradictoires. En fin de compte, il faut satisfaire tout le monde et construire le projet, car les retards ne sont pas bons pour les projets.

John McMullen 

Ils ne le sont jamais et vous devez pardonner mon ignorance. Je vais poser une question peut-être évidente. La procédure d'autorisation est-elle différente selon le type de bâtiment ? D'après votre expérience, le fait que le projet soit modulaire ou non a-t-il une réelle importance ?

Ken Puncerelli 

Je pense que oui. La situation est différente selon qu'il s'agit d'un bâtiment modulaire ou non. Je pense que nous avons cité quelques raisons, mais en plus de cela, pour revenir à votre question sur les immeubles multifamiliaux par rapport aux hôtels, les principaux éléments sont la sortie du bâtiment, la détection de la fumée, les clapets coupe-feu et les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, les gicleurs, les assemblages résistants au feu et l'ADA. Les immeubles collectifs et les hôtels sont donc très similaires. L'un est un bâtiment de type R 2, c'est-à-dire un bâtiment multifamilial, et l'hôtel est de type R 1. Il y a donc des choses similaires, mais un peu plus intenses, car il s'agit d'un bâtiment commercial beaucoup plus intensif. L'ADA, pour les malentendants et les malvoyants, est donc plus fréquente dans les hôtels.

John McMullen 

Quel conseil donneriez-vous à un propriétaire promoteur qui envisage ou a décidé d'utiliser la construction modulaire pour la première fois ? Que doit-il savoir dès le départ ?

Ken Puncerelli 

C'est une très bonne question. En ce qui me concerne, je ne recommanderais pas à un développeur qui n'a jamais développé avant la construction de sites d'utiliser la construction modulaire. Je dirais qu'une fois qu'il aura acquis de l'expérience dans le domaine de la construction sur site, ses expériences et ses attentes en matière de construction s'aligneront mieux. Honnêtement, comme pour tous les projets de construction, rien n'est parfait. Il arrive que l'on apporte des modifications sur le terrain pour diverses raisons.

John McMullen 

Ne plongez pas dans la partie profonde de la piscine, c'est essentiellement ce que j'entends.

Ken Puncerelli 

C'est probablement le meilleur conseil que l'on puisse donner. Un client qui n'avait jamais fait de développement auparavant m'a posé la question. Je lui ai dit que je me contenterais de construire les maisons en rangée que vous voulez louer sur le site pour vous familiariser avec le développement. Il y a suffisamment de maux de tête avec la construction et le développement sans, comme vous l'avez dit, plonger dans la partie profonde de la piscine.

John McMullen 

C'est très bien. Encore une fois, sans trop gâcher votre présentation car je ne veux pas le faire, pouvez-vous nous dire ce que vous avez le plus hâte de partager avec les participants au salon World of Modular ?

Ken Puncerelli 

Je souhaite partager les paramètres de conception d'une variété de projets d'études de cas afin de tenter d'éliminer le mystère et le mythe de la conception à l'aide d'un système modulaire. Je commence ma présentation en montrant ce qu'est la perception modulaire et ce qu'elle est vraiment. Ensuite, je passe en revue une série d'études de cas, en commençant par la conception de la structure la plus simple, une maison. Nous passons ensuite à des bâtiments plus complexes, tels que des immeubles collectifs, des logements pour étudiants et des hôtels, afin de montrer comment les paramètres volumétriques d'une boîte modulaire fonctionnent dans l'élaboration des plans d'étage. Il s'agit de la même chose que ce que vous avez vu auparavant avec des deux par six sur place et des clous de toiture, mais c'est un peu différent.

John McMullen  

Vous avez déjà participé à d'autres salons. Qu'est-ce qui vous a fait décider que le salon World of Modular était l'endroit où vous vouliez être ? Qu'est-ce qui vous a attiré dans ce salon ?

Ken Puncerelli 

Je pense qu'il y a beaucoup d'excellentes possibilités de réseautage. Les personnes que l'on y rencontre ont des points de vue très différents. Les vendeurs qui servent l'industrie. C'est donc une véritable occasion d'apprendre.

John McMullen 

Quelle est votre prochaine étape ?

Ken Puncerelli 

Nous examinons un projet de logements pour étudiants en Caroline du Nord pour lequel nous avons réalisé des études conceptuelles il y a environ deux ans. Aujourd'hui, il est en train de se concrétiser par un financement. Nous prévoyons donc que ce projet démarrera probablement au cours de l'été. Ensuite, un autre projet de logement étudiant pour une université en Louisiane sera également modulaire. Nous réalisons quelques projets de maisons en rangée dans le Colorado. Il s'agit de logements pour la main-d'œuvre, pour lesquels la rapidité de mise sur le marché est essentielle, tout en tenant compte du fait que la saison de construction est très courte. Nous envisageons également des projets hôteliers en Alabama.

John McMullen 

C'est très intéressant. Enfin, une question que j'aime poser à des personnes issues de tous les domaines de la construction modulaire : comment pensez-vous que les trois à cinq prochaines années seront pour l'industrie de la construction modulaire ?

Ken Puncerelli 

Comme je l'ai déjà dit, je pense que le secteur de la construction est principalement peuplé d'adeptes tardifs parce que vous avez fait la même chose pendant 50 ans et que si vous changez, c'est effrayant. Il peut y avoir des responsabilités associées, etc. Voici donc mon point de vue. Je pense que le secteur adoptera plus facilement cette méthode de livraison maintenant qu'elle existe et qu'elle est devenue plus courante depuis un certain temps en raison de la pénurie de main-d'œuvre, des cycles de construction plus serrés, des améliorations technologiques dans le processus de fabrication. Franchement, je pense qu'il en résultera de meilleures structures de coûts pour les promoteurs.

John McMullen 

Excellente réponse. Merci, Ken. J'apprécie vraiment le temps que vous m'avez accordé aujourd'hui. J'ai été ravi de discuter avec vous et j'ai hâte de vous voir à World of Modular en mars.

Ken Puncerelli 

Nous aussi. Nous vous remercions de tout cœur. Nous apprécions l'occasion qui nous est donnée de nous adresser à vous et à votre public.

John McMullen 

Je m'appelle John McMullen et voici un nouvel épisode d'Inside Modular, le podcast de la construction modulaire commerciale. Jusqu'à la prochaine fois.