Comprendre la crise du logement abordable
Selon un rapport récent intitulé "The State of Nation's Housing 2018" publié par le Joint Center for Housing Studies de l'Université de Harvard (JCHS)
Le taux d'accession à la propriété chez les jeunes adultes est encore plus bas qu'en 1988, et la proportion de locataires soumis à des charges est nettement plus élevée, près de la moitié des locataires consacrant plus de 30 % de leur revenu au logement. La flambée des coûts du logement est en grande partie responsable de cette situation. Le loyer médian national a augmenté de 20 % plus rapidement que l'inflation globale entre 1990 et 2016 et le prix médian des maisons a augmenté de 41 % plus rapidement. Si l'amélioration de la qualité des logements explique une partie de l'augmentation des coûts, la hausse des coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, les gains de productivité limités, l'augmentation des coûts fonciers, les nouvelles barrières réglementaires et l'accroissement des inégalités de revenus ont également joué un rôle majeur. (jchs.harvard.edu/state-nations-housing-2018)
Complexe multifamilial modulaire de quatre étages dans le Tennessee / Source : Core Development et Aerial Innovations
Et il ne semble pas y avoir de répit en vue. Rien qu'en Californie, environ 180 000 logements sont nécessaires chaque année pour répondre aux besoins de la population, mais seuls 80 000 logements environ sont mis en service chaque année. Dans un récent article du New York Times, on apprend que le gouvernement fédéral classe désormais une famille de quatre personnes gagnant jusqu'à 117 400 dollars comme étant à faible revenu dans la région de la baie de San Francisco. Pour résoudre le problème du logement abordable dans la région, le géant de la technologie Google a récemment passé un contrat avec le fabricant de modules Factory_OS pour la livraison de 300 unités d'habitation destinées aux employés de Google.
La construction modulaire peut-elle aider ?
John Romanin, du Renter's Lobby, estime que la nation a atteint un point de crise. Le Renter 's Lobby se concentre sur les politiques et la législation visant à apporter une nouvelle perspective constructive au débat sur la politique du logement. Selon M. Romanin, "au cours des deux décennies entre 1960 et 1980, 10 millions d'appartements ont été construits aux États-Unis. L'offre en volume répondait à la demande à des prix de location abordables pour la plupart des locataires américains. En revanche, entre 2000 et 2020, moins de cinq millions d'unités multifamiliales seront construites, dont seulement 20 % (soit un million d'unités) seront considérées comme abordables. Dans le même temps, la formation de ménages locataires a dépassé les sept millions de nouveaux locataires, créant un déficit de six millions d'unités de logement abordables".
Quelle est la cause de cette insuffisance de l'offre et pourquoi ne construit-on pas davantage de logements abordables ?
M. Romanin a poursuivi en déclarant : "Il y a deux raisons à ce déficit : La première est liée à la politique nationale en matière de logement abordable et de financement du logement, qui est dépassée, inefficace et terriblement contre-productive. La seconde est la perception erronée, longtemps entretenue par le secteur privé, selon laquelle les logements abordables et leur gestion ne sont ni rentables ni viables sans subventions publiques."
M. Romanin fait partie d'un nouveau groupe appelé "Housing Crisis Solutions Coalition" (HCSC), qui estime que les programmes de sensibilisation et d'éducation peuvent résoudre les deux problèmes en menant des actions visant à modifier les politiques et à démontrer que le logement abordable peut être très rentable et gratifiant.
La Coalition a fixé un objectif de 10 millions de logements "abordables" jusqu'en 2038, soit un demi-million de logements par an. "Seules les méthodes modernes de construction (MMC) peuvent répondre aux exigences techniques d'une croissance graduelle à un coût permettant de soutenir ce marché unique", a déclaré M. Romanin. "Le développement de logements abordables non subventionnés dépend de la livraison en volume de gammes de produits clés en main, de conceptions communautaires et de l'intégration de l'efficacité des temps de production dans tous les éléments du processus de développement et de construction.
"Il y a deux raisons à ce déficit : La première est liée à une politique nationale de logement abordable et de financement du logement dépassée, inefficace et terriblement contre-productive. La seconde est la perception erronée, longtemps entretenue par le secteur privé, selon laquelle les logements abordables et leur gestion ne sont ni rentables ni viables sans subventions publiques."
La même histoire se déroule en Amérique du Nord. L'entreprise générale Skender Construction, basée à Chicago, se lance à fond dans la construction modulaire en annonçant récemment la construction d'une usine dans le sud-ouest de Chicago.
À Vancouver, en Colombie-Britannique, les autorités municipales ont déjà approuvé la construction d'environ 500 logements modulaires temporaires, principalement pour répondre aux besoins des sans-abri. Les installations modulaires multifamiliales sont également de plus en plus courantes dans des villes comme Boston, Philadelphie et Seattle.
Complexe multifamilial modulaire de quatre étages dans le Tennessee / Source : Core Development et Aerial Innovations
Qu'est-ce qui pousse aujourd'hui les promoteurs à opter pour la construction modulaire ?
Selon un article récent du magazine Building Design and Construction, le nombre de travailleurs dans le secteur de la construction résidentielle a diminué de 23 % par rapport à 2006. Les métiers spécialisés comme les plombiers, les charpentiers et les électriciens sont en recul de près de 17 %. En conséquence, les coûts de la main-d'œuvre ont augmenté d'environ 5 % par an au cours des trois dernières années. La préfabrication, qui est un moyen plus efficace de construire, pourrait être le meilleur espoir de construire rapidement des logements abordables, selon certains initiés du secteur.
Chris Waters, alors directeur du développement commercial chez Champion Commercial Structures, évoque plusieurs facteurs, dont la pénurie de main-d'œuvre, l'augmentation des coûts, le dépassement des délais et la qualité. Il ajoute : "En réalité, le facteur sous-jacent le plus important est peut-être la prévisibilité. Dans l'environnement actuel, les promoteurs peuvent prévoir très peu de choses, voire rien du tout, en ce qui concerne le contrôle des coûts, l'obtention de la main-d'œuvre, le respect du calendrier et la garantie d'un produit de qualité. L'un, l'autre, le troisième ou même les quatre peuvent avoir un impact sur la plupart des projets d'aujourd'hui. Avec le système modulaire, comme une grande partie du projet est construite hors site, il y a un sentiment de prévisibilité pour les quatre éléments que sont le coût, la main d'œuvre, le calendrier et la qualité. Le processus de planification en amont crée et garantit la certitude des coûts dès les premières étapes et bien avant la production. Du côté de la production de l'usine, la main-d'œuvre est assurée. Les ouvriers se présentent chaque jour dans des conditions climatiques contrôlées pour effectuer les mêmes tâches de construction, jour après jour".
MBI a posé la question suivante : compte tenu de ces avantages et des quelque 25 projets multifamiliaux réalisés par votre entreprise, pourquoi les promoteurs ne sont-ils pas plus nombreux à rechercher cette solution ? M. Waters répond : " C'est le changement. Tout le monde n'aime pas le changement et, souvent, il est perçu comme un risque au lieu d'une récompense progressive. Nous construisons de la même manière depuis toujours, et la construction modulaire représente un changement de paradigme pour beaucoup. Elle accélère le processus de planification et chaque partie prenante doit le comprendre". Kent T. Campbell, vice-président de Core Development à Nashville, dans le Tennessee, a réalisé plus de 30 projets multifamiliaux, mais n'a commencé à utiliser la construction modulaire que récemment, ayant réalisé deux projets de cette manière. Il s'est fait l'écho de certains des facteurs cités par M. Waters. "Nashville connaît actuellement une croissance sans précédent. La disponibilité des entreprises et de la main-d'œuvre est limitée, ce qui entraîne une augmentation des coûts, un allongement des délais de construction et une baisse de la qualité du produit fini. Nous nous tournons vers la modularité pour mieux contrôler ces trois aspects", a déclaré M. Campbell. Et d'ajouter : "Le plus grand défi a été de trouver des entrepreneurs généraux et des sous-traitants qualifiés qui comprennent le processus modulaire et l'étendue des travaux.
Brice Leconte, promoteur et fondateur de la société IUnit, basée dans le Colorado, explique que les principales motivations de son entreprise sont une meilleure qualité, un calendrier plus prévisible et les avantages pour l'environnement. La société de M. Leconte a réalisé trois unités modulaires multifamiliales, dont Eliot Flats, un complexe de 40 unités composé d'appartements de 350 pieds carrés. Il ajoute que son plus grand défi est maintenant de trouver le bon entrepreneur général et le bon architecte qui sont prêts à soutenir la construction modulaire et à la mener à bien.
Pour sa part, le HCSC joint l'acte à la parole. Les initiatives de construction de l'industrie modulaire ont commencé avec un premier effort formel pour démontrer le "logement économique par la conception". La première phase d'une communauté modulaire de logements abordables en Arizona vise à construire plus de 550 unités afin de démontrer la valeur de la construction modulaire hors site pour la fourniture de logements abordables non subventionnés.
Il ne s'agit pas de suggérer que la construction modulaire peut à elle seule remédier à la pénurie massive de logements. Cependant, MBI ne voit aucun moyen de combler le fossé sans une plus grande adoption de processus industrialisés tels que la construction modulaire.
Projet de logement abordable CHAMONIX à Vail, Colorado de Prefab Logic / Source : Prefab Logic
Cet article a été initialement publié dans le magazine Modular Advantage - Troisième trimestre 2018 paru en septembre 2018.
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