Maximiser la conception et la construction modulaires pour créer des logements abordables
À propos de l'auteur : Nick Gomez, de Lowney Architecture, a plus de 15 ans d'expérience dans le domaine des logements collectifs et des projets modulaires pour des clients à but lucratif et non lucratif. En tant que directeur du studio multifamilial de l'entreprise basée à Oakland (Californie), Nick a géré des projets primés, du développement de la conception à l'administration de la construction.
La conception et la construction modulaires volumétriques permettent d'économiser du temps et de l'argent et de créer des logements abordables et sains. Cependant, il y a de nombreuses façons dont cette méthode de livraison peut déraper. En partant de l'hypothèse que toute conception de bâtiment est modulaire et en cherchant ensuite à l'éliminer, un projet emploiera la méthode de livraison la mieux adaptée à ses circonstances. Lowney Architects a réalisé son premier projet multifamilial modulaire à San Francisco en 2013 et a depuis travaillé sur plus de 60 projets multifamiliaux et hôteliers totalisant plus de 5 300 unités/clés. Parmi les clients figurent les usines elles-mêmes, les promoteurs à taux de marché et les promoteurs financés par LITC qui parrainent des projets de logements abordables et solidaires. Les projets modulaires ouvrent un monde de possibilités, mais comportent aussi des pièges. Voici comment optimiser les projets avec des bâtiments construits hors site et comment éviter les pièges les plus courants.
Le choix du site est essentiel.
Les bâtiments modulaires sont construits avec des boîtes volumétriques qui sont grutées sur les fondations construites sur le site. L'accès au site et les zones de transit sont essentiels à identifier, au moins provisoirement, dès le départ. Il doit y avoir peu d'obstacles aériens, voire aucun, pour faciliter le grutage des boîtes, car la géométrie du site peut limiter la viabilité de cette méthode de livraison.
Les sites en forme de tarte ou de forme irrégulière ne se prêtent pas à une disposition efficace des boîtes rectangulaires. Ces sites doivent être éliminés ; les sites plats, rectilignes, dont les dimensions sont proches des multiples de la taille des boîtes prévues (jusqu'à 15'-10 x72') sont préférables. Le zonage est également un facteur déterminant dans le choix du site. La plupart des bâtiments modulaires sont plus hauts d'un pied par étage que les bâtiments construits sur place. Souvent, les bâtiments modulaires ne s'intègrent pas dans l'enveloppe de zonage du site parce que les codes de zonage n'ont pas prévu la construction modulaire (vérifiez d'abord la hauteur autorisée des bâtiments !). La leçon à retenir est qu'il ne faut pas forcer les choses. Certains sites ne sont tout simplement pas adaptés à la construction modulaire.
Conserver chaque projet modulaire le plus longtemps possible.
Il est beaucoup plus facile de "démodulariser" un projet que de revoir la conception d'un projet construit sur place pour le rendre conforme aux exigences d'une usine. Familiarisez-vous avec la construction en usine et comprenez les possibilités et les limites avant de concevoir. L'organisation d'un bâtiment doit rester simple, par exemple des couloirs à double charge avec des murs qui traversent les couloirs dans le plan. La répétition est importante mais ne doit pas limiter la conception. Il ne faut jamais confondre les deux et chercher constamment à clarifier les choses au fur et à mesure du processus de conception. Essayez de travailler avec des ingénieurs SMEP qui ont de l'expérience dans la construction modulaire et consultez-les. Examinez l'articulation des façades extérieures et l'empilement des boîtes modulaires. Prêtez attention à la disposition des gaines verticales et aux conduits d'évacuation extérieurs. Il est important de contacter l'usine de votre choix pour obtenir des informations sur la constructibilité, l'agencement des modules et leur portée dans l'ensemble du projet.
Dans les projets modulaires, les décisions de conception sont prises en amont.
La bonne nouvelle, c'est que cela réduit la probabilité d'ordres de modification. La mauvaise nouvelle est que ce processus de conception est très différent des projets classiques de construction sur site et peut déconcerter les clients (et leurs équipes) qui ne se doutent de rien. Toutes les décisions qui seront prises par l'usine - des questions structurelles à l'emplacement des fenêtres en passant par les finitions intérieures et les équipements - doivent être achetées par l'usine et installées dans le module, parfois avant même que les fondations ne soient coulées. D'où l'importance de "geler la conception", afin que l'usine puisse fabriquer efficacement ses modules.
Les projets modulaires coûtent plus cher à concevoir que les projets sur site, même s'ils coûtent moins cher à construire.
Cela n'est pas seulement dû au fait que les décisions de conception sont prises en amont, mais aussi au fait que les projets modulaires nécessitent généralement deux permis de construire et, par conséquent, deux jeux de dessins pour être approuvés. Le jeu de dessins modulaires est approuvé par l'État, tandis que la portée du site est approuvée par la municipalité locale. Là encore, il convient de préciser clairement qui fournit quoi (l'usine ou l'entreprise générale) et qui examine quoi (l'État ou la ville). Cela doit être explicite dans les dessins. Une seule équipe de professionnels doit toujours travailler sur les deux séries de dessins. Il ne faut jamais que deux équipes travaillent sur les deux jeux de dessins distincts, car il en résulterait de la confusion et des éléments qui ne seraient pas entièrement coordonnés. Il est souvent utile d'organiser un bref séminaire explicatif avec les fonctionnaires municipaux novices pour les aider à comprendre ce que sont la conception et la construction modulaires et, plus important encore, la portée de leur examen. Les villes peuvent parfois outrepasser leur champ d'examen, ce qui retarde les projets et, dans certains cas, augmente les coûts.
Le modulaire, c'est beau. Mais il faut le rendre tel.
Ce n'est pas parce qu'un bâtiment est fabriqué en usine qu'il en détermine l'apparence. Un bâtiment modulaire peut revêtir les atours de n'importe quel style architectural si l'on respecte l'optimisation de l'usine. Le projet Mayfair à Albany, en Californie, repousse les limites de ce dernier axiome. La ville a exigé que le projet soit conforme à ses directives approuvées, ce qui nécessitait un haut degré d'expression architecturale comprenant des ouvertures de bâtiment, un "super portail" et une articulation musclée de la façade. Le résultat a été obtenu grâce à un haut degré de coordination entre la structure, l'usine et le client.
Si les conditions sont réunies, le modulaire peut l'être.
Il faut toujours chercher à réfuter la viabilité de la construction modulaire par rapport à l'option de la construction sur site. Plus on avance dans le processus de conception et de construction, plus il est coûteux de modifier l'approche de la réalisation du projet.
Il devient de plus en plus évident que l'approche archaïque de la construction déployée pour résoudre la crise du logement d'aujourd'hui n'est pas à la hauteur de la tâche. Il existe de meilleures façons de construire des logements abordables et décents. La construction modulaire est l'une d'entre elles.
Nick Gomez a plus de 15 ans d'expérience dans le domaine des logements multifamiliaux et des projets modulaires pour des clients à but lucratif ou non. En tant que directeur du studio multifamilial de Lowney Architecture, Nick a géré des projets primés, du développement de la conception à l'administration de la construction. Pour évaluer les solutions modulaires pour votre projet, Nick peut être contacté à nick@lowneyarch.com ou 510.269.1107.
Cet article a été publié pour la première fois dans Modular Advantage - édition novembre/décembre 2020.
Plus de Modular Advantage
La proposition de l'Oregon sur le salaire dominant : Un signal d'alarme pour la construction modulaire
Si le projet de loi 2688A était adopté, les prix des projets de construction augmenteraient, les délais d'achèvement seraient plus longs et la production de déchets serait nettement plus importante. Le projet de loi encourage également l'attribution de contrats à des entreprises étrangères qui ne réinvestiraient pas leurs gains dans l'économie locale de l'Oregon.
Derrière la conception de Bethany Senior Terraces, le premier projet modulaire de logement passif pour personnes âgées à New York
Alors que de plus en plus de promoteurs cherchent à respecter les nouvelles réglementations en matière d'efficacité énergétique, l'équipe de Murray Engineering a établi un nouveau record. Avec le projet Bethany Senior Terraces, Murray Engineering a contribué à développer la première structure modulaire de la ville de New York qui englobe entièrement les principes de la maison passive - introduisant une nouvelle ère d'efficacité énergétique dans la ville qui ne dort jamais et qui est très attentive à l'énergie.
Comment LAMOD utilise le modulaire pour résoudre les problèmes d'inefficacité, de durabilité et d'avenir de la construction
Alors que les promoteurs, les concepteurs et les entrepreneurs cherchent à comprendre l'évolution des besoins de l'industrie modulaire, personne ne connaît aussi bien les avantages de la modularité que Mārcis Kreičmanis. Cofondateur et directeur général de LAMOD à Riga, en Lettonie, Mārcis s'est fixé comme objectif ultime de remédier aux inefficacités de la construction traditionnelle.
Du fabricant de meubles à l'"architecte militant" : Le parcours unique de Stuart Emmons
Stuart Emmons a été fasciné par les bâtiments dès son plus jeune âge. Il se souvient d'avoir construit des villes de sable avec son frère lors de séjours sur la côte du Jersey. Son père lui a offert sa première table à dessin à l'âge de dix ans. Aujourd'hui, il est un architecte expérimenté qui a reçu son FAIA en juin 2025. Le moins que l'on puisse dire, c'est que le chemin qu'il a emprunté est unique.
Forge Craft Architecture + Design : Codes, contrats et propriété intellectuelle
Rommel Sulit, directeur fondateur et directeur de la pratique modulaire pour Forge Craft Architecture + Design, discute des implications des codes, des contrats et de la propriété intellectuelle sur la construction modulaire.
sur la construction modulaire.
Eisa Lee, l'architecte "bilingue
Aujourd'hui, en tant que fondatrice de XL
Architecture and Modular Design dans l'Ontario, au Canada, elle applique non seulement sa formation d'architecte traditionnelle, mais aussi une vision holistique de la conception modulaire. C'est cette vision globale qui guide son travail en tant que véritable partenaire qui comble le fossé entre les architectes et les usines modulaires lorsqu'ils collaborent au processus de conception.
Tamarack Grove Engineering : Conception pour le secteur modulaire
Le rôle d'un ingénieur en structures est crucial pour la réussite d'un projet modulaire, de l'analyse initiale à l'administration de la construction. Tamarack Grove propose des services d'ingénierie structurelle - analyse de projet, création de plans, conception et administration de la construction - pour des projets commerciaux, de fabrication, d'installations, de services publics et modulaires. La construction modulaire n'est qu'un des secteurs de marché desservis par l'entreprise, mais il s'agit d'un secteur de plus en plus populaire.
Un ingénieur maîtrise l'art d'écouter ses clients
Depuis qu'il a fondé Modular Structural Consultants, LLC. en 2014, Yurianto a établi un suivi régulier des clients de la construction modulaire et à base de conteneurs, principalement des fabricants. Ses services comprennent souvent la fourniture de calculs d'ingénierie, l'examen des dessins et la certification d'ingénierie
A l'intérieur de College Road : L'ingénierie des modules de l'un des plus hauts bâtiments modulaires du monde
College Road est un projet résidentiel modulaire innovant situé à East Croydon, dans le sud de Londres, réalisé par le promoteur et entrepreneur hors site Tide et sa société de construction modulaire Vision Volumetric (VV), et conçu par MJH Structural Engineers.
Design for Flow : Le pouvoir négligé de la DfMA dans la construction modulaire
Augmenter le rendement, réduire les coûts et diminuer le nombre de reconceptions en alignant le flux de production allégé sur la conception pour la fabrication et l'assemblage.