Le logement abordable maintenant : Les meilleurs de l'industrie apportent de nouvelles solutions au monde du modulaire
Aux États-Unis, il manque plus de 7 millions de logements abordables pour les 10,8 millions de familles à très faibles revenus, et il n'existe aucun État ou comté où un locataire travaillant à temps plein au salaire minimum puisse s'offrir un appartement de deux chambres. La situation n'est guère meilleure au Canada, où un rapport publié en 2023 fait état d'un besoin de 4,4 millions de logements abordables.
Si les spécialistes de la construction modulaire savent depuis des années qu'elle peut être une solution efficace pour répondre à la fois à la quantité et à la rapidité du développement nécessaire, le message se répand lentement auprès d'un public plus large. Trois présentations au World of Modular de cette année à Las Vegas espèrent fournir des informations et des orientations à ceux qui recherchent une véritable solution à la crise.
Libérer le potentiel des quartiers de poche
Eisa Lee, architecte partenaire de xL Architecture & Modular Design à Toronto, au Canada, affirme qu'un quartier de poche, c'est-à-dire une petite communauté au sein d'une communauté plus large qui tire parti de petites zones de terrain intercalaires, peut contribuer à combler une partie de la pénurie de logements. Sa présentation portera sur un projet de quartier de poche en cours de réalisation par une communauté religieuse, qui consiste à remplir un parking inutilisé avec de petites maisons, afin d'illustrer ce que les communautés peuvent faire pour aider.
Sa société de conception sert d'intermédiaire entre les concepteurs de projets et les usines modulaires, en fournissant des conseils sur l'installation et la conception des usines, l'amélioration des processus et la conception de la production. "Nous avons travaillé en étroite collaboration et comprenons l'ensemble du processus de conception pour la fabrication et l'assemblage, ainsi que la manière de les amener à l'étape initiale de la conception schématique", a déclaré Mme Lee.
La construction modulaire joue un rôle clé dans le développement de ces communautés en raison de la nature répétitive des petites maisons. M. Lee compare cela à l'achat d'une cabane préfabriquée dans une grande surface, où les fabricants proposent plusieurs modèles et où les habitants ou les promoteurs peuvent choisir ceux qu'ils veulent. Étant donné que les codes de construction structurelle sont similaires dans tous les lieux, le développement est rationalisé car la seule conception requise est un plan de la communauté ou du site et des services publics. "En fait, il suffit d'achever le travail sur le site, de livrer les petites maisons et de raccorder les services, et le tour est joué.
Le choix du site est essentiel, car la communauté doit se fondre dans son environnement. "On ne veut pas construire un petit quartier de maisons individuelles au milieu d'immeubles de 30 à 40 étages. De même, on ne veut pas construire un immeuble de 30 à 40 étages dans un quartier où il n'y a que des maisons unifamiliales ou des maisons à deux étages.
Eisa Lee, architecte partenaire de xL Architecture & Modular Design à Toronto, au Canada, explique qu'un quartier de poche, une petite communauté au sein d'une communauté plus large qui tire parti de petites zones de terrain intercalaires, peut contribuer à combler une partie de la pénurie de logements.
Selon M. Lee, les promoteurs de quartiers de poche potentiels doivent se renseigner sur ces quartiers avant de déterminer s'ils ont un sens pour leur projet spécifique. Ils devront savoir pourquoi ils sont une bonne idée et pourquoi les gens choisiraient d'y vivre. L'accent doit être mis sur la qualité de vie et l'établissement de relations avec les habitants. L'étape suivante consiste à faire appel à un concepteur qui pourra les aider à développer un sentiment d'appartenance à la communauté pour les propriétaires, faute de quoi il ne s'agira que d'un groupe de personnes vivant dans une zone densément peuplée.
Sa présentation à la WOM aidera les promoteurs, les propriétaires fonciers et les fabricants de modules à comprendre les avantages des quartiers de poche et à les mettre en œuvre dans leur région. Mme Lee espère que cette session permettra aux participants de nouer des liens afin de collaborer et de créer des communautés plus agréables.
Stratégies de collaboration dans la réalisation de projets de logements abordables
Rhys Kane, directeur du développement commercial de ROC Modular, et Jerry Rynda, directeur du développement commercial et du marketing de Buttcon Holdings, présenteront une étude de cas qui souligne l'importance de réunir une équipe de projet dès le début et de travailler en collaboration pour atteindre les objectifs fixés. Le projet de la Steveston Highway Turning Point Housing Society est actuellement en cours de construction à Richmond, en Colombie-Britannique, au Canada. Il s'agit d'un immeuble modulaire de trois étages à ossature en bois, composé de 25 logements. ROC est le fabricant des unités, Buttcon est l'entrepreneur général et TASU Construction installe les unités modulaires.
La collaboration est la clé de tout projet modulaire. "Il y a tellement de conception et de planification à faire en amont et tellement de décisions à prendre avant la fabrication que si vous n'avez pas une collaboration transparente avec le client, l'architecte, les consultants, le fabricant et le constructeur, cela conduit presque toujours à des problèmes", a déclaré M. Rynda. "En effet, si l'architecte ne comprend pas qu'il doit disposer de dessins conformes à l'exécution avant la passation des marchés, c'est la catastrophe. De même, le client doit comprendre qu'il ne peut apporter aucune modification aux modules une fois que la fabrication a commencé. Il faut une coordination sans faille, des processus rationalisés, la résolution des problèmes, la gestion des changements et l'assurance qualité.
Buttcon commence chaque projet par une matrice des responsabilités, qui définit les responsabilités de toutes les principales parties prenantes, y compris les entrepreneurs spécialisés. Selon M. Rynda, lorsque les principales responsabilités sont clairement identifiées, l'équipe peut se concentrer sur l'achèvement du projet dans les délais et au juste prix, ce qui est l'objectif principal du client.
Le projet de la Steveston Highway Turning Point Housing Society à Richmond (C.-B.) est un immeuble multifamilial modulaire à ossature en bois de trois étages, composé de 25 unités dont au moins 60 % des unités doivent inclure les caractéristiques du logement universel de base (BUH) de la ville de Richmond. Le projet est financé dans le cadre de l'initiative de logement rapide.
Selon M. Kane, il est important d'engager l'usine modulaire le plus tôt possible afin que la conception puisse être adaptée à la construction modulaire dès le départ. Il encourage les clients et les concepteurs à s'engager le plus tôt possible dans la construction modulaire, puis à faire appel à l'usine. "Nous pouvons alors fournir toutes les règles relatives à la conception modulaire, ce qui est le plus efficace pour l'usine et ce qui va aider le projet à se terminer avec un bon résultat", a déclaré M. Kane.
La collaboration peut également faciliter le financement et la gestion des coûts. Avec les sources de financement public, il peut y avoir de nombreuses exigences à remplir pour être éligible, donc travailler ensemble sur ces questions dès le début peut aider à faciliter le processus. Rynda a déclaré : "Je pense qu'il est essentiel d'aligner les parties prenantes, en veillant à ce que tout le monde comprenne clairement les objectifs, les priorités et le calendrier du projet." Cela inclut des détails tels que les objectifs de durabilité et les spécifications de conception requises pour respecter le budget du projet.
Bien entendu, des conflits peuvent survenir dans le cadre de n'importe quel projet, et il est donc nécessaire de mettre en place un processus de résolution des conflits pour faire face aux changements et éviter les retards. Rynda a déclaré : "Il est facile de s'opposer ou d'être négatif. La collaboration est comme un mariage ; vous devez travailler ensemble. Sinon, on s'entretue".
M. Kane espère que leur présentation donnera une vision réaliste de la collaboration entre une usine et un entrepreneur général, avec ses bons et ses mauvais côtés. Rynda espère inciter davantage d'entrepreneurs généraux à adopter la construction modulaire et leur fournir des outils qu'ils pourront utiliser dans le cadre de leurs projets actuels ou futurs.
Études de cas sur le logement modulaire abordable
Adam Berger, propriétaire d'Adam Berger Development, et Christopher Herr, directeur de la conception, présenteront une étude de cas sur leur projet West Holden Place: un projet de six étages, 77 logements collectifs à Denver, Colorado. Ce projet, dont l'achèvement est prévu en mars de cette année, montre comment la construction modulaire peut résoudre les problèmes de logement abordable en réduisant les coûts de 20 à 25 % et en diminuant le temps de construction d'environ 40 % par rapport aux projets traditionnels construits sur site.
Pour M. Berger, la construction modulaire n'est pas seulement une question d'efficacité, c'est aussi une solution à l'un des plus grands défis du logement : l'accessibilité financière. Son entreprise prouve que des logements de haute qualité peuvent être livrés plus rapidement et de manière plus rentable, répondant ainsi à la demande croissante dans des villes comme Denver.
West Holden Place est un projet de six étages de 77 logements pour travailleurs à revenus mixtes (80 %-120 % AMI) qui prend forme dans le quartier Sun Valley de Denver grâce à un partenariat financier unique avec la ville et le comté de Denver, le département du logement du Colorado (CDOH) et l'autorité du logement et des finances du Colorado (CHFA).
Le succès de l'entreprise repose sur trois facteurs clés : un modèle d'entreprise verticalement intégré, une attention particulière à l'efficacité et à la reproductibilité, et l'optimisation de la construction hors site, ce qui lui permet de rationaliser les opérations, de réduire les coûts et d'accélérer les délais des projets.
"L'étoile polaire pour nous, qu'il s'agisse de constructions modulaires ou sur site, est la création d'une expérience de vie de haute qualité", a déclaré M. Berger. "Les résidents ne se soucient pas de savoir s'il s'agit d'une construction modulaire - nous le faisons, mais eux ne s'en soucient pas. Ils veulent simplement un endroit où il fait bon vivre.
Adam Berger Development opère avec un modèle d'entreprise unique, en tant que propriétaire, développeur, architecte et entrepreneur général. Ce modèle améliore l'efficacité et élimine les majorations inutiles, ce qui permet à l'entreprise de travailler directement avec des organisations à but non lucratif qui disposent d'un terrain mais n'ont pas l'expertise ou les ressources nécessaires pour donner vie à un projet, en prenant la direction de tout, du financement à la construction, en passant par la conception.
Pour financer les projets, M. Berger travaille avec la Colorado Housing Finance Authority et d'autres organisations à but non lucratif, et complète ce financement par des sources privées. Le Colorado a adopté la construction modulaire, offrant un financement pour les usines et les projets modulaires, ce que M. Berger attribue à la courte saison de construction de l'État, à la pénurie de main-d'œuvre et aux avantages de la construction modulaire.
L'efficacité et la reproductibilité sont également essentielles au succès d'Adam Berger Development. En travaillant avec la même équipe pour tous les projets, depuis les entrepreneurs jusqu'au financement, et en utilisant une conception facile à reproduire, Adam Berger Development réduit les incertitudes et rationalise la construction. En maximisant la construction hors site, l'entreprise garantit un processus de développement plus rapide et plus prévisible. Tout ayant été construit en usine, à l'exception des couloirs, des raccordements aux services publics et de la façade extérieure, l'équipe a livré et installé 50 boîtes pour West Holden Place en seulement sept jours.
"Avant la construction, nous avons élaboré un plan détaillé décrivant clairement ce qui était hors site et ce qui était sur site, non seulement pour que les sous-traitants puissent examiner les prix, mais aussi pour que les inspecteurs et les responsables de l'octroi des permis puissent comprendre leur champ d'action", explique M. Berger. "Travailler avec différentes juridictions peut s'avérer compliqué car les exigences du site sont souvent dictées au niveau local, alors que les unités modulaires relèvent de la réglementation de l'État. L'établissement des relations nécessaires avec la ville de Denver et la division du logement du Colorado a été essentiel pour garantir un processus d'approbation transparent et maintenir le projet sur la bonne voie.
La présentation de M. Berger montrera aux équipes de projet comment la construction modulaire peut être utilisée pour créer des logements abordables de haute qualité avec un modèle solide qui peut être facilement reproduit.
Ces trois présentations intéresseront de nombreux acteurs du secteur, qu'ils soient novices ou expérimentés dans le domaine de la construction modulaire. Elles offrent toutes des exemples concrets de projets réussis que les participants peuvent reprendre et mettre en œuvre sur leurs marchés. L'objectif global est de faire avancer les choses et d'encourager l'adoption de la construction modulaire pour les logements abordables, une mission essentielle tant aux États-Unis qu'au Canada.
Pour en savoir plus, consultez le site 2025 World of Modular
"J'espère que les participants quitteront [World of Modular] avec une meilleure compréhension [...] de l'énorme potentiel des systèmes modulaires pour la réalisation de projets de logement à fort impact", a déclaré M. Lee.
Voir tous les orateurs et les présentations de la conférence 2025 World of Modular.
A propos de l'auteur : Dawn Killough est une rédactrice indépendante spécialisée dans la construction. Elle a plus de 25 ans d'expérience auprès d'entreprises de construction, de sous-traitants et d'entrepreneurs généraux. Ses publications sont disponibles sur le site dkilloughwriter.com.
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