Les logements, une infrastructure essentielle
Le sous-ministre canadien Paul Halucha explique pourquoi le modulaire doit être le moteur de la relance du logement au Canada
La crise du logement n'est pas nouvelle. Partout dans le monde, les autorités fédérales, étatiques et municipales de toutes tailles s'efforcent de fournir rapidement des logements plus abordables à ceux qui en ont besoin.
Au Canada, Paul Halucha, sous-ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités (HICC), affirme que le rôle du gouvernement fédéral dans le domaine du logement est passé d'un financement sans lien de dépendance à un rôle actif dans la définition des résultats.
"Nous assistons à un passage d'un investissement passif à un investissement plus ciblé dans les infrastructures, le gouvernement fédéral définissant les résultats politiques et évaluant les projets sur la base de leur mérite. Il s'agit davantage d'un investisseur informé", a déclaré M. Halucha.
"En ce qui concerne le logement, le gouvernement fédéral a clairement renforcé sa présence pour influencer les résultats de la politique du logement. La création d'un département fédéral du logement -HICC- et l'engagement actuel du gouvernement à créer une nouvelle agence fédérale sont des signes forts que le logement est devenu une priorité fédérale importante".
Il insiste sur le fait que l'action du gouvernement fédéral repose sur le travail d'équipe. "La collaboration avec nos homologues municipaux, provinciaux, territoriaux et autochtones a été et continuera d'être essentielle dans cet effort.
Paul Halucha, sous-ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités du Canada (HICC).
Un marché difficile et une longue remontée
M. Halucha n'édulcore pas la situation actuelle. "Il s'agit clairement d'un marché très difficile, pour toute une série de raisons - taux élevés de croissance démographique, augmentation des coûts de construction, augmentation des coûts du logement, l'offre n'ayant pas suivi la demande", a-t-il déclaré. "Nous, Canadiens, nous trouvons face à un déséquilibre structurel et il faudra des années pour le corriger. Il faudra beaucoup de changements, comme des améliorations de la productivité dans le secteur du logement pour faire baisser les coûts et l'ajout d'un grand nombre de nouvelles offres soutenues.
La crise, note-t-il, a touché à la fois les propriétaires et les locataires, et elle a été aggravée par les répliques de la pandémie et les tensions commerciales que les constructeurs ressentent tous les jours.
Dans ce contexte, la mission est simple, voire directe. "En fin de compte, nous avons besoin de logements plus abordables et nous devons augmenter l'offre. Telle est la tâche à accomplir", a déclaré M. Halucha. "Les recherches de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sur le logement mettent en évidence l'ampleur des défis auxquels le Canada est confronté en matière d'offre et l'importance d'utiliser tous les leviers dont nous disposons pour construire plus de logements, et ce, rapidement. Le gouvernement du Canada utilisera tous les outils à sa disposition pour stimuler l'offre de logements au Canada et doubler le rythme de la construction."
Pour orienter cet effort, le HICC s'appuie sur une large base de données. "Le département reçoit de nombreuses données et informations sur ce qui se passe sur le marché au Canada", a-t-il déclaré. "Nous recevons des informations d'un large éventail de sources, dont Statistique Canada, la SCHL, les associations immobilières, les constructeurs, les groupes industriels, les promoteurs, les organisations à but non lucratif et les banques. De nombreuses entreprises sont très généreuses et fournissent des informations détaillées sur ce qui se passe sur le marché. Ensemble, ces sources nous permettent d'avoir une compréhension très détaillée de ce qui se passe sur le marché".
Le rapport 2025 Canadian Modular Construction Industry Report de MBI prévoit une croissance significative du marché modulaire au Canada au cours des prochaines années.
Pourquoi modulaire, et pourquoi maintenant
M. Halucha place la construction modulaire et la construction hors site au centre de l'effort de productivité du Canada. "Je pense que la transition vers une adaptation plus large des méthodes industrielles et l'application de la technologie à la construction de maisons est fondamentale pour augmenter la productivité, accélérer le rythme de la construction et réduire les coûts", a-t-il déclaré. "Le Premier ministre a parlé spécifiquement de la nécessité de transformer le secteur, et je pense également que c'est essentiel et que cela doit être au cœur des efforts du gouvernement fédéral.
Selon lui, le déséquilibre actuel devrait catalyser l'innovation, la concurrence et l'arrivée de nouveaux acteurs. "L'économie nous dit que les déséquilibres structurels comme celui que nous connaissons actuellement devraient attirer de nouveaux entrants sur les marchés et favoriser l'innovation grâce à l'introduction de nouvelles technologies et de nouvelles façons de faire les choses. C'est précisément ce qui doit se produire dans le secteur de la construction de logements. Plus de concurrence - je ne parle pas seulement des nouvelles entreprises et des nouveaux constructeurs, mais aussi de l'application de la technologie et des nouvelles méthodes de construction. Il y a beaucoup d'entreprises impressionnantes qui se lancent dans ce domaine aujourd'hui".
Dans cette optique, la construction modulaire offre rapidité, échelle et adaptabilité. "Le secteur de la construction modulaire jouera un rôle clé dans l'augmentation de la construction de logements à l'échelle dont le Canada a besoin", a déclaré M. Halucha. "Trouver et exploiter des solutions abordables et fabriquées au Canada pour relever les défis auxquels les constructeurs d'habitations peuvent être confrontés dans le cadre de leurs projets sera essentiel pour construire plus de logements, plus rapidement."
Au-delà de la capacité, les technologies de l'habitat modulaire apportent des avantages pratiques lorsque les projets sont mis en œuvre : "Ces techniques peuvent permettre aux constructeurs de s'adapter rapidement et avec souplesse à de nombreux défis logistiques et opérationnels susceptibles d'affecter les grands projets de construction lors de l'assemblage sur site".
La réalité du financement
M. Halucha n'hésite pas à parler de ce qui bloque les projets. "Un constructeur de maisons très sage et bien établi m'a dit très tôt que ce secteur était autant une question de financement que de construction. Tout ce que j'ai appris depuis m'a conforté dans cette idée. Si le financement qui sous-tend un projet pro forma ne fonctionne pas, c'est fini ; les projets ne seront pas construits", a-t-il déclaré. "Les droits de douane ont clairement créé beaucoup d'incertitude et cela a un impact sur le moral des consommateurs. C'est vrai pour l'ensemble des marchés, mais cela a durement touché le secteur du logement, car il est évident que les maisons représentent un achat important pour les familles.
La demande évolue également. "Il y a également de bonnes raisons de penser que, sur certains marchés, le prix des logements a dépassé la volonté et la capacité des gens à payer les prix demandés par les vendeurs. La baisse des loyers et l'augmentation du nombre de logements vacants pendant plusieurs mois consécutifs créent un marché d'acheteurs et de nombreux acquéreurs attendent de voir où les prix vont évoluer. Il faut espérer que les acteurs du marché réagissent en réduisant les coûts grâce à l'innovation. Ce serait la meilleure solution.
Friction de coupe en amont
L'un des moyens de réduire les délais et les coûts réside dans la conception et les autorisations. "Le catalogue de conception des logements est actuellement en ligne. Les dossiers de conception technique pour les maisons en rangée, les quadruplex et les sixplex seront partagés dans les mois à venir", a déclaré M. Halucha. "En fin de compte, l'objectif du catalogue est de tout mettre en œuvre pour réduire les frictions et les retards aux stades de la conception et de la délivrance des permis de construire. L'objectif est d'aider les constructeurs et les collectivités du Canada à obtenir les autorisations nécessaires et à construire les maisons plus rapidement.
Partenariats, programmes et pipeline
M. Halucha signale l'émergence d'une plateforme fédérale destinée à coordonner les activités. "Des travaux sont en cours pour mettre en place Build Canada Homes, une priorité essentielle du gouvernement", a-t-il déclaré. "Nous aurons plus de détails sur sa mise en œuvre à une date ultérieure, mais nous sommes impatients de tirer parti de cette nouvelle initiative pour approfondir notre collaboration avec le secteur de la construction modulaire.
Il ajoute que la dynamique est en marche : "Je suis encouragé par le niveau d'intérêt de l'industrie et le niveau d'engagement jusqu'à présent.
Chaînes d'approvisionnement, tarifs douaniers et compétences
En ce qui concerne l'épine dorsale industrielle dont dépend la modularité, le ministère coordonne son action avec des partenaires de tous les gouvernements.
"En réponse aux tarifs douaniers américains et aux négociations commerciales en cours, le gouvernement s'attache à soutenir les travailleurs canadiens. Les récentes annonces du Premier ministre sur la protection et le renforcement des industries canadiennes de l'acier et du bois d'œuvre sont des exemples de la manière dont le gouvernement fédéral investit dans la main-d'œuvre canadienne", a déclaré M. Halucha. "En ce qui concerne l'impact des droits de douane sur la construction résidentielle et le secteur de la construction, le HICC a établi un réseau avec les provinces pour partager les informations pertinentes. En ce qui concerne la disponibilité des intrants essentiels, le ministère fournit ces données aux responsables du commerce et des finances qui gèrent directement nos contre-mesures tarifaires."
Mesurer ce qui compte
Selon M. Halucha, le tableau de bord à court terme est simple et s'aligne sur les points forts du système modulaire.
"Le CICC est en train d'élaborer un plan d'action pour Construire des maisons au Canada qui répond aux priorités énoncées dans le discours du Trône et qui exploite les possibilités d'innovation dans le secteur de la construction résidentielle. Il s'agit d'une priorité essentielle pour le ministre et le ministère", a-t-il déclaré. "En ce qui concerne les indicateurs clés de performance, nous nous attacherons à accroître la vitesse des nouvelles constructions et le nombre de mises en chantier et d'achèvements de logements, ainsi qu'à augmenter le nombre de logements abordables mis à la disposition des Canadiens.
Ce à quoi il faut s'attendre dans les 6 à 12 prochains mois
"Le HICC continuera de s'engager avec l'industrie de la construction modulaire et préfabriquée dans le développement de Build Canada Homes, et nous chercherons à ce que l'industrie trouve des occasions de s'adapter et de se lier à d'autres projets que Build Canada Homes recevra", a déclaré M. Halucha. "Nous serons en mesure de partager des informations supplémentaires, notamment sur les possibilités de partenariat et de collaboration, les conditions d'admissibilité et les processus de demande, dès qu'elles seront disponibles.
Un secteur stratégique et une conviction personnelle
L'enthousiasme de M. Halucha pour la construction hors site est à la fois institutionnel et personnel. "Je dirais sans hésiter que nous sommes enthousiasmés par le potentiel de la construction hors site et de l'industrie du logement modulaire. Alors que nous cherchons à stimuler la résilience et la croissance économiques, nous devons considérer le secteur de la construction de logements comme un secteur industriel stratégique et les logements comme une infrastructure essentielle."
Et il a vu ce potentiel de près : "J'ai personnellement eu la chance, tout au long de ma carrière, de travailler avec de grands innovateurs canadiens et de visiter leurs usines. C'est une période vraiment passionnante pour travailler sur cette question".
A propos de l'auteur : John McMullen, PCM, est le directeur marketing du Modular Building Institute. Vous pouvez le contacter directement à l'adresse mcmullen@modular.org ou sur LinkedIn.
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