Les logements sociaux peuvent ouvrir la voie à l'industrie modulaire
Jim McGeever, ancien cadre technologique bien connu d'Oracle NetSuite pendant 21 ans, se tourne vers la construction en tant que nouveau directeur général de Silver Creek Industries, un fabricant de bâtiments modulaires du sud de la Californie. Ayant vécu et travaillé dans la région de la baie de San Francisco, Jim connaît bien la crise du logement abordable qui frappe les grandes et les petites villes du monde entier et a été inspiré pour faire la différence en utilisant la construction modulaire.
Jim McGeever, qui est aujourd'hui directeur général de Silver Creek Industries(Californie), a travaillé pendant près de vingt ans chez Oracle NetSuite. Après avoir travaillé si longtemps dans l'industrie du logiciel, on pourrait se demander pourquoi M. McGeever s'est intéressé à la construction. En réalité, les deux intérêts étaient réciproques. "Mon père travaillait dans la construction et le tout premier emploi que j'ai occupé était dans la construction, une pelle à la main, à creuser des fondations à Birmingham, en Angleterre. J'ai la construction dans le sang", explique M. McGeever.
Son expérience de la construction conventionnelle s'est poursuivie de ce côté-ci de l'Atlantique. Alors qu'il travaillait dans la technologie dans la région de la baie, il a construit sa première maison. "L'entrepreneur général s'est avéré très mauvais. Il a fallu deux ans et demi pour construire une maison de 2 500 m², et tout ce qui pouvait mal tourner a mal tourné", se souvient M. McGeever. "Au cours des trois premiers mois du projet, j'ai reçu une lettre du fisc m'informant que l'entrepreneur général leur devait de l'argent et qu'au lieu de le payer, je devais leur faire un chèque. Ce fut une très mauvaise expérience en tant que consommateur.
Silver Creek a une longue expérience des projets modulaires, en particulier des écoles, y compris cette école maternelle de Californie qui a remporté le prix MBI 2021, mais M. McGeever pense que l'industrie modulaire a la possibilité de se développer rapidement dans le domaine des logements abordables.
Au cours de ses années dans la technologie, M. McGeever a commencé à s'intéresser à d'autres méthodes de construction et est tombé sur la construction modulaire, qui l'a intrigué. Une dizaine d'années plus tard, "j'avais toujours cette démangeaison liée à la construction qu'il me fallait gratter, et nous avons donc essayé de construire une maison en utilisant la construction modulaire". Il explique que l'expérience n'a pas été parfaite et qu'il y a eu de nombreux défis à relever, mais que "c'était le jour et la nuit par rapport à mon expérience précédente, avec la construction conventionnelle". L'expérience a été suffisamment positive pour qu'il "prenne l'habitude de construire des maisons modulaires et d'expérimenter différents moyens et méthodes". Lorsqu'il a quitté l'industrie technologique en 2019, M. McGeever avait le sentiment qu'il manquait encore à la construction modulaire des éléments essentiels pour qu'elle prenne réellement son essor. Il a donc décidé de s'y plonger lui-même et d'essayer de résoudre certains de ses problèmes.
Augmentation de la taille de l'entreprise
M. McGeever a rejoint NetSuite en tant que quinzième employé et, lorsqu'il l'a quittée, l'entreprise comptait 8 000 employés. Selon lui, de nombreux enseignements tirés de la montée en puissance de l'entreprise sont transposables à d'autres secteurs d'activité. L'une d'entre elles est que, si être "super-créatif" peut convenir à une start-up, ce n'est pas forcément ce qu'il faut lorsqu'une entreprise a mûri et que son produit est devenu plus complexe. "Au fur et à mesure de notre croissance, la plus grande transition a été de cesser d'essayer d'être les personnes les plus intelligentes dans la pièce. Nous avons cessé d'essayer de réinventer la roue", explique M. McGeever. "L'essentiel était de rendre un produit complexe facile à utiliser pour le client.
Il pense que l'industrie modulaire doit répondre à la même question : Comment rendre la construction modulaire plus facile à utiliser pour les promoteurs et les propriétaires ?
Lorsque les propriétaires et les promoteurs ont essayé une fois la construction modulaire, ils "voient à quel point elle fonctionne bien et cela tend à se transformer en un grand nombre de projets", explique M. McGeever. Lorsqu'ils l'ont vue à l'œuvre, les propriétaires sont impressionnés par la rapidité d'exécution de la construction modulaire et par le délai de rentabilisation plus court qui en résulte. "Le fait de disposer de six mois de loyer supplémentaires est bien plus important que les économies réalisées grâce à la construction modulaire", explique M. McGeever. "Environ 30 % des économies sont réalisées sur les coûts réels. La valeur de la réduction du délai de rentabilisation est d'environ 70 %.
Faciliter l'accès des propriétaires et des développeurs à leur première expérience est un défi que l'industrie doit relever. M. McGeever explorera les moyens d'y parvenir lors de sa présentation sur le monde de la modularité.
École primaire McFadden, Un étage
École primaire John Muir Fundamental, deux étages
Le logement à faible revenu, une avant-garde
Selon M. McGeever, les logements sociaux sont un secteur clé pour la construction modulaire. Non seulement la demande est forte aux États-Unis, mais "pour construire à grande échelle et rapidement, vous n'avez pas d'autre choix que d'utiliser des méthodes de production à grand volume, ce qui est idéal pour la construction modulaire".
Toutefois, pour gagner des parts de marché, le secteur a besoin de certains progrès, notamment un meilleur financement, une meilleure perception et une plus grande normalisation.
Financement
M. McGeever est attentif à la manière dont le secteur financier évolue et réagit à la construction modulaire. Certaines banques commencent à comprendre la construction modulaire, mais il y a encore des problèmes, dit-il. "Nous ratons des occasions de contribuer à la résolution de problèmes graves, simplement à cause des mécanismes de financement. Nous avons encore du travail à faire pour résoudre ce problème".
Avec la construction conventionnelle, "si un bâtiment est partiellement achevé sur le site, vous pouvez le toucher et le sentir. Il a une valeur pour la banque. Si quelque chose ne va pas avec l'entrepreneur, on peut faire appel à quelqu'un d'autre pour terminer le projet". En revanche, si un projet modulaire tourne mal, il est plus risqué du point de vue de la banque. Il est plus difficile pour elle de sauver un projet lorsqu'il "implique des modules à moitié construits dans une usine qui fait faillite".
Perceptions
Le terme "modulaire" est encore associé à des salles de classe et des maisons mobiles de mauvaise qualité", explique M. McGeever. "Le seul moyen de dépasser les perceptions erronées est de fournir des preuves. Nous devons continuer à construire des exemples de construction modulaire dont nous sommes fiers".
Il veut construire des bâtiments dont personne ne peut dire, en les regardant, qu'ils sont modulaires. Même lorsqu'un bâtiment est destiné à des logements sociaux ou à un refuge pour sans-abri, "je veux que les gens pensent que c'est le plus beau bâtiment dans un rayon de 10 pâtés de maisons. Des logements pour personnes à faibles revenus qui ressemblent à un camp fait de minuscules boîtes ne changeront pas la perception du modulaire.
École communautaire Camille Creek, deux étages
Normalisation
L'industrie modulaire doit s'engager davantage dans la voie de la normalisation, et le marché des logements sociaux s'y prête parfaitement. La plupart des promoteurs de logements sociaux ne se préoccupent pas particulièrement de l'agencement des espaces de vie individuels, explique M. McGeever. "Ils s'intéressent davantage à l'agencement du bâtiment dans son ensemble et à l'extérieur. Pour parvenir à une plus grande normalisation, tout en permettant une certaine flexibilité, "nous avons développé ce que nous appelons une boîte à outils de l'architecte", explique M. McGeever. "Nous fournissons aux architectes des dessins CAO ou des fichiers Revit des composants et ils peuvent les disposer comme ils le souhaitent et les incorporer dans le bâtiment. Nous les conseillons également sur la manière dont ils peuvent rendre l'extérieur unique".
Il illustre l'utilité de la normalisation pour les promoteurs et les propriétaires de salles de bains conformes à l'ADA. "Beaucoup de logements sociaux ont des exigences en matière de handicap qui peuvent être difficiles à respecter. Nous disposons d'un modèle de salle de bains conforme à l'ADA qui a fait ses preuves et qui a été inspecté, et nous pouvons l'utiliser encore et encore", explique M. McGeever. Il explique aux promoteurs qu'ils peuvent utiliser leur propre modèle de salle de bains, mais qu'ils devront alors s'assurer qu'il passe les inspections. Les promoteurs voient immédiatement les avantages de s'en tenir à un modèle standardisé. "La conversation tend à s'arrêter très vite à ce moment-là.
M. McGeever est optimiste. "Si nous faisons bien les choses, une fois que les gens verront les avantages de l'approche modulaire sur le marché des logements sociaux, d'autres secteurs seront également plus ouverts à la construction modulaire".
A propos de l'auteur : Zena Ryder est rédactrice indépendante, spécialisée dans la rédaction d'articles sur la construction et pour les entreprises de construction. Vous pouvez la trouver sur Zena, Freelance Writer ou sur LinkedIn.
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