UTILE : accélérer la construction modulaire
Au Québec, UTILE prend les devants en créant des bâtiments modulaires abordables afin de contribuer à réduire la pénurie de logements étudiants. Au cours du processus, l'entreprise a découvert ce qu'il fallait pour réussir la transition vers la construction modulaire.
UTILE, une société immobilière à but non lucratif basée à Montréal, au Québec, développe, exploite, possède et gère des immeubles d'habitation abordables pour étudiants. UTILE a été fondée en 2013 par un groupe de jeunes diplômés universitaires.
« Nous voulions combler une lacune importante sur le marché », explique Gabriel Fournier Filion, PDG de l'entreprise. « La province de Québec compte plus de 300 000 étudiants locataires, mais aucune organisation à but non lucratif ne construisait de logements pour eux. »
En 2020, UTILE a inauguré son premier projet de logements étudiants, un immeuble de 90 unités situé à Montréal. Aujourd'hui, UTILE exploite ou développe près de 2 500 unités et s'est étendu à Trois-Rivières, Québec et Rimouski.
Aujourd'hui, UTILE est l'un des plus grands promoteurs immobiliers à but non lucratif au Canada en termes de nombre d'unités construites par an.
Opter pour le préfabriqué
Depuis sa création, UTILE souhaitait utiliser des modules préfabriqués dans ses projets. La jeune entreprise était déjà confrontée à des taux d'intérêt élevés et à des coûts de construction importants. Ajouter délibérément un défi supplémentaire aurait été tout simplement risqué.
En 2024, ce souhait est devenu réalité. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a lancé un appel à projets de recherche et développement qui n'étaient pas encore largement adoptés par le marché, mais qui pouvaient contribuer à son expansion. Lorsque le gouvernement fédéral a proposé une subvention pouvant atteindre 5 millions de dollars pour les projets sélectionnés, M. Filion a déclaré que le choix de la préfabrication était une « évidence ».
« Nous n'aurions jamais pu prendre ce risque sans le soutien du gouvernement fédéral », dit-il.
Non seulement UTILE s'est engagé dans une nouvelle méthode de construction, mais il a également accéléré le projet, basé à Rimouski, afin d'acquérir de l'expérience et de collecter des données sur le processus modulaire.
Ce projet de 155 logements a été construit et occupé en seulement 12 mois.
« Normalement, il nous faut environ quatre ans pour réaliser un projet comme celui-ci : deux ans pour élaborer le plan de construction et obtenir le financement, et deux ans pour construire », explique M. Filion. « Douze mois, c'était un exploit considérable. »
Un modèle de réussite
Comment UTILE a-t-il procédé ?
« Nous avons un modèle de consortium que nous attribuons à d'autres promoteurs immobiliers », explique M. Filion. « Nous pensons que c'est la recette pour faire d'un projet de préfabrication une réussite. »
Le modèle de consortium comporte quatre étapes qui doivent être réalisées dans l'ordre.
- Établissez des relations à long terme. La première étape consiste à établir des relations à long terme avec un entrepreneur général, un fabricant, un architecte et une société d'ingénierie afin de former un consortium. Le consortium travaillera ensemble dans le but de construire un certain nombre d'unités modulaires dans un nombre d'années déterminé. Cela va à l'encontre du modèle de construction traditionnel qui consiste à changer de partenaires à chaque projet. M. Filion note que le contrat de construction standard ne fonctionne pas pour le modèle de consortium.
- Adoptez une politique de transparence totale en matière de coûts. Pour atteindre votre prix cible, vous devez demander au fabricant et à l'entrepreneur général de vous communiquer leurs coûts réels. Cela va à l'encontre des pratiques traditionnelles, mais c'est une étape nécessaire dans la construction préfabriquée.
- Accroître la standardisation. « La standardisation est essentielle pour réduire les coûts de construction et augmenter la productivité », explique M. Filion. « Notre projet à Rimouski comptait 96 modules. Soixante-trois d'entre eux étaient identiques. Notre fabricant a augmenté sa productivité de 40 % sur notre projet par rapport à un projet non standardisé. Et ce ne sont là que les gains liés à la standardisation, sans compter ceux liés à la robotisation accrue ou à d'autres améliorations technologiques. » La standardisation concerne non seulement les modules, mais aussi les plans architecturaux et techniques et les spécifications. Tous les participants au projet, en particulier les sous-traitants, doivent clairement comprendre les plans et l'étendue de leur travail.
- Rincez. Répétez. Dans le monde du préfabriqué, les bonnes choses viennent de la répétition. Selon les calculs de Filion, le premier projet préfabriqué coûtera plus cher qu'un projet traditionnel comparable, le deuxième coûtera moins cher que le premier et le troisième coûtera autant qu'une construction traditionnelle. Les économies de coûts viendront ensuite.
« Si vous prenez une décision concernant la construction préfabriquée sur la base d'un projet pilote unique, vous ne continuerez probablement pas avec le préfabriqué, car il est difficile de réussir du premier coup », explique M. Filion. « Vous devez penser aux avantages à long terme. »
Problèmes de financement
Le principal problème de financement réside dans le fait qu'un prêt hypothécaire bancaire inclut le terrain et tout ce qui y est installé. Ainsi, les banques canadiennes accordent des prêts à la fin du projet sur site, et non pour les unités modulaires en usine. Cela oblige le promoteur à utiliser ses fonds propres pour payer l'acompte dont le fabricant a besoin pour couvrir le coût des matériaux et de la main-d'œuvre.
« Les capitaux propres sont précieux », explique M. Filion. « Les capitaux propres ont un coût plus élevé que les capitaux empruntés. Il n'est donc pas judicieux de commencer par en dépenser une grande partie dans un projet. Cela réduit le rendement du projet. »
Un autre problème lié au financement est le délai d'obtention de l'assurance de la SCHL. Les fabricants réservent généralement leur chaîne de production quatre à six mois à l'avance afin de maintenir leurs usines à pleine capacité. Les promoteurs immobiliers doivent donc confirmer leur commande au fabricant longtemps à l'avance. Comme il faut quatre mois à un promoteur immobilier pour obtenir un financement, les prêts doivent être demandés huit à dix mois avant la date de production. C'est un obstacle de taille.
« Il est assez difficile pour un promoteur immobilier de connaître tous les coûts d'un projet dix mois avant le début de la production, explique M. Filion. Les retards dans l'obtention du financement ajoutent vraiment à la complexité du processus. »
Autres défis
L'un des plus grands défis pour se lancer dans la construction modulaire est que rien n'est optimisé. Tous les partenaires sont novices dans le processus de préfabrication. Le premier projet entraîne un surcoût. L'objectif est de réduire ce surcoût à chaque projet. Cela implique d'augmenter la productivité chez le fabricant et de réduire les coûts chez l'entrepreneur et les sous-traitants.
Un autre défi auquel est confrontée l'industrie des préfabriqués est le volume limité de commandes pour les fabricants de modules et la rareté des commandes répétées. La construction modulaire représente 7,5 % de l'ensemble des constructions au Canada, tandis qu'un rapport d'IBISWorld estime que les logements résidentiels modulaires ne représentent que 1,3 %. Le carnet de commandes d'UTILE pour les préfabriqués est d'environ 200 unités par an, ce qui n'est pas suffisant pour permettre à la plupart des fabricants d'atteindre une économie d'échelle. La solution d'UTILE consiste à confier l'ensemble de ses activités modulaires à un seul fabricant. En contrepartie, conformément à un accord prévu dans le contrat du consortium, le fabricant partage une partie de ses bénéfices dès qu'il atteint une économie d'échelle.
Il est nécessaire de gérer les responsabilités en matière de qualité des produits. Étant donné que l'unité modulaire est construite en usine et installée sur site, il est très difficile de déterminer qui est responsable en cas de défauts. La pratique courante consiste à rendre responsables à la fois le fabricant et l'entrepreneur. Ceux-ci peuvent alors gonfler leurs offres pour compenser, ce qui augmente les coûts.
UTILE contourne ce problème en faisant en sorte que l'entrepreneur général et le fabricant partagent le même budget pour imprévus. Ils doivent s'entendre sur le budget. L'autre volet de cette solution consiste à inspecter chaque module à l'usine et à son arrivée sur le chantier, et à corriger tout défaut avant l'installation.
Avantages du passage au modulaire
Il faut un changement culturel et beaucoup de travail pour se lancer dans la construction modulaire. Mais cela en vaut vraiment la peine. Selon Filion, quels sont les trois principaux avantages de la construction modulaire par rapport à la construction traditionnelle sur site ?
Le principal avantage est que la construction préfabriquée permet à l'entreprise de réaliser des projets immobiliers beaucoup plus rapidement qu'avec les méthodes traditionnelles : un an contre quatre ans. La rapidité de construction réduit également le coût de la construction.
Deuxièmement, la construction préfabriquée peut potentiellement freiner l'inflation à long terme. « Cette année, l'inflation des coûts de construction est de 5 % », explique M. Filion. « L'année prochaine, elle sera de 4 %. Nous espérons que lorsque le marché affichera une inflation de 5 %, celle-ci ne sera que de 3 % pour les constructions préfabriquées. »
Enfin, à l'avenir, il sera beaucoup plus facile de tirer parti des dernières technologies telles que les robots et l'IA dans un contexte de fabrication plutôt que sur le chantier.
Conseils aux développeurs
« Le marché en général se réjouit qu'une organisation à but non lucratif s'essaie à la construction modulaire à grande échelle, car nous partagerons nos informations avec elle », explique M. Filion. « Notre objectif est de faire évoluer le secteur. Il ne s'agit pas de trouver une recette et de la garder pour nous. »
Voici quelques pièges dont il met en garde ceux qui envisagent de se lancer dans ce secteur.
- Ne prendre qu'un seul projet préfabriqué. Vous devez réaliser plusieurs projets modulaires pour que cela soit rentable.
- Travailler avec différents partenaires. Il y a une courbe d'apprentissage que vous devez aborder avec le même partenaire.
- Apporter des modifications de dernière minute. « Cela ne fonctionne pas bien avec le processus de fabrication », explique M. Filion. « C'est un véritable changement culturel pour les promoteurs immobiliers et les entrepreneurs. Cela peut créer beaucoup de conflits. »
- Mauvaise compréhension des informations relatives aux coûts. Les entrepreneurs et les fabricants utilisent des processus différents pour vérifier les coûts, car leurs modèles commerciaux et leurs structures de coûts varient. Le fait de ne pas avoir la même mentalité peut entraîner des conflits, car ils ne comprennent pas les coûts de la même manière.
Filion a également partagé plusieurs bonnes pratiques.
- Utilisez le modèle du consortium. Établissez des relations à long terme.
- Dès que le site est choisi, pensez en termes de construction modulaire. L'architecte et le concepteur doivent travailler dans le respect des contraintes du site dès le début du projet.
- Acquérez une compréhension approfondie des coûts du fabricant. Il est important que toute l'équipe (développeur, concepteur, architecte et ingénieur) visite l'usine afin d'observer son fonctionnement et de comprendre les contraintes et les facteurs de coût. Tout le monde doit comprendre le processus.
Prévisions pour l'avenir
UTILE prévoit de lancer la construction d'un projet modulaire de 180 unités en 2026, l'un des plus grands projets de préfabrication au Canada à ce jour.
« Nous espérons que l'industrie de la préfabrication fera un grand bond en avant et qu'avec l'aide du gouvernement fédéral, nous pourrons atteindre une part de marché de 10 à 15 % », déclare M. Filion.
À propos de l'auteur : Shari Held est une rédactrice indépendante basée à Indianapolis qui couvre le secteur de la construction depuis plus de 20 ans.
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