Franchir le pas : de l'entrepreneur général traditionnel au constructeur modulaire
Le Modular Building Institute estime qu'il y a environ 250 fabricants de bâtiments modulaires en Amérique du Nord, ce qui représente un peu plus de trois pour cent de toutes les nouvelles constructions commerciales. Alors que le secteur de la construction prend de l'ampleur, les entrepreneurs généraux traditionnels ne trouvent pas la main-d'œuvre nécessaire pour répondre à la demande.
C'est l'une des raisons pour lesquelles nous voyons de plus en plus d'entrepreneurs traditionnels franchir le pas et se tourner vers la construction modulaire. Dans certains cas, les entrepreneurs généraux passent des contrats avec des fabricants de modules pour des projets "hybrides" qui intègrent le meilleur des processus de construction modulaire et de construction sur site. Dans d'autres cas, les entrepreneurs créent leurs propres divisions préfabriquées pour se prémunir contre la pénurie de main-d'œuvre.
PCL Construction, l'une des plus grandes entreprises générales d'Amérique du Nord, a créé sa division "Agile" il y a environ trois ans pour se lancer dans le secteur de la construction modulaire. MBI a voulu savoir ce qui avait poussé PCL à prendre cette décision.
Selon Terry Olynyk, directeur du développement commercial de PCL Construction, "le monde de la construction évolue rapidement vers l'ère numérique et, avec elle, la construction industrialisée. PCL n'a pas voulu rester en marge de ce changement de paradigme et a voulu prendre la tête du marché en étant la première entreprise générale entièrement intégrée disposant de sa propre usine de fabrication de modules.
La stratégie de PCL, lorsqu'elle aborde un projet, consiste d'abord à se demander quelle partie du projet peut être construite hors site. "Notre objectif final est de cibler des portées qui réduisent le chemin critique du projet et nous font gagner un temps précieux", a déclaré M. Olynyk. Il poursuit : "Un autre élément à prendre en compte est la complexité du projet et les difficultés liées aux heures de travail, au lieu de travail, aux sous-traitants disponibles pour effectuer le travail et à la zone géographique. Nous évaluons ensuite ces contraintes par rapport à notre capacité à expédier les espaces volumétriques et les coûts associés. Grâce à des outils numériques avancés combinés à des modèles virtuels, nous parvenons de mieux en mieux à découpler les espaces et à trouver des avantages à la modularité. La transition d'Anthony Zarilli a eu lieu il y a plus de 15 ans, alors qu'il construisait des maisons dans le New Jersey. Il savait que la construction modulaire pouvait changer l'avenir de la construction de maisons neuves lorsqu'il a commencé à faire des recherches à ce sujet.
Tout a commencé lorsque M. Zarrilli, qui travaillait aux côtés de son père à la construction de maisons personnalisées, a lu un article sur les maisons modulaires qui a éveillé son intérêt. Après avoir visité plusieurs usines modulaires et reçu l'autorisation de construire, il a commandé sa première maison modulaire. Zarrilli a monté lui-même la maison à Point Pleasant, dans le New Jersey, et comme son agent immobilier ne savait pas trop comment commercialiser une maison modulaire, il a décidé de la vendre lui-même.
Une fois la maison vendue, M. Zarrilli a répété le processus, mais cette fois à Point Pleasant Beach. Pendant qu'il travaillait sur ce projet, les gens ont commencé à le remarquer. Avant même de s'en rendre compte, M. Zarrilli est sollicité pour construire des maisons modulaires pour d'autres.
"Je suis passé de quatre maisons par an à huit, puis à douze, et la croissance s'est poursuivie à partir de là", explique-t-il. "C'est ainsi que tout a commencé. Aujourd'hui, Zarrilli Homes se développe sur de nouveaux marchés tels que les immeubles collectifs.
Le passage à la construction modulaire n'est pas sans poser quelques problèmes. Tous les aspects de l'industrie de la construction sont considérés dans la perspective où les matériaux et la main-d'œuvre arrivent sur un site spécifique et où les travaux commencent. Le déplacement de la construction vers un site extérieur exige une coordination et une communication accrues entre toutes les parties. Tout, des assurances aux considérations juridiques en passant par les calendriers de paiement, doit être discuté et convenu à l'avance.
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Dans cet épisode du podcast Inside Modular de MBI, Pedro Tavares et Anthony Gude de R & S Tavares Associates partagent les meilleures pratiques pour les propriétaires/développeurs qui cherchent à incorporer la construction modulaire dans leurs projets à venir.
MBI collabore activement avec d'autres organisations pour lever bon nombre de ces obstacles liés au site, notamment en fournissant davantage de ressources dans les codes de construction, en élaborant des lignes directrices de conception pour les architectes et en établissant un langage contractuel standard entre les entrepreneurs généraux et les fabricants de modules.
Mais pour de nombreux entrepreneurs, ce n'est qu'une question de temps avant que ce processus ne se généralise. M. Olynyk résume ainsi la situation : "Les outils et les matériaux de conception ont beaucoup progressé au cours des 20 dernières années. Le secteur de la construction construit de la même manière depuis plus de 100 ans et est sur le point de changer. Un déclin significatif de la main-d'œuvre qualifiée a commencé en Amérique du Nord, conjugué à l'augmentation du coût de la main-d'œuvre et à la baisse de la productivité. Le secteur de la construction sera bientôt contraint d'envisager des alternatives qui permettront de maintenir les projets sur la bonne voie. Nous assisterons bientôt à une évolution des coûts, la construction sur site devenant plus onéreuse que la construction modulaire. Le manque de main-d'œuvre, les problèmes de qualité et la certitude des projets grâce aux solutions modulaires obligeront l'industrie de la construction à opérer un changement qui n'a que trop tardé.
D'autres entrepreneurs franchissent le pas
La société Skender, basée à Chicago, a récemment annoncé son intention d'ouvrir une nouvelle usine Skender Manufacturing qui assemblera des éléments de construction modulaire pour des logements pour personnes âgées, des immeubles collectifs, des établissements de soins de santé et d'autres bâtiments commerciaux dans la ville des vents. La fabrication commencera dès ce mois de novembre.
L'entreprise générale Whiting-Turner, basée à Baltimore, a l'habitude de réaliser avec succès des projets modulaires, notamment des logements pour étudiants et des hôtels. L'entreprise vante les mérites de la "préfabrication et de la construction modulaire" comme faisant partie de son expertise. Selon son site web, "la préfabrication de systèmes et de composants de construction est rendue possible par la précision du processus de soumission numérique. Cela permet d'éviter des retouches coûteuses, de réduire les déchets, le temps d'installation et la main-d'œuvre sur place, et d'améliorer considérablement la qualité et la sécurité".
Cet article a été initialement publié dans le magazine Modular Advantage - quatrième trimestre 2018 paru en novembre 2018.
