La maximisation de l'efficacité est la clé du logement abordable
"L'uniformisation des réglementations est la première chose qui améliorerait radicalement l'accessibilité au logement", déclare Charlie Chupp, fondateur et PDG de Fading West, une entreprise de développement et de construction modulaire basée à Buena Vista, dans le Colorado.
M. Chupp explique que le zonage et les modifications apportées au code de la construction varient considérablement. "Chaque ville, chaque comté, chaque État a des exigences différentes. C'est comme si l'on essayait de construire une Camry, mais chaque endroit veut un type de Camry différent. C'est en partie la raison pour laquelle il y a un tel manque d'efficacité dans la construction, ce qui a contribué à la crise du logement au niveau national". Selon M. Chupp, tout comme les conceptions reproductibles sont essentielles à l'efficacité de la fabrication, les conceptions de logements qui peuvent être utilisées de manière répétée dans différents endroits - sans avoir à les modifier à chaque fois en fonction des réglementations locales - sont essentielles à l'efficacité de la construction de logements. Sans cette efficacité, il n'est pas possible de créer des logements accessibles ou abordables.
Charlie Chupp, fondateur et directeur général, Fading West Development
Pour que le premier projet de logements accessibles de Fading West puisse voir le jour à Buena Vista, les codes de la ville devaient être modifiés afin de permettre une plus grande densité et des logements plus petits.
"Nous avons discuté avec le personnel de la ville et le conseil d'administration et leur avons expliqué que nous pouvions construire des logements accessibles, mais qu'il faudrait modifier les codes", explique M. Chupp. "Ils nous ont apporté un soutien massif. Ils ont révisé leur zonage et leurs codes pour permettre la construction de maisons en rangée sans ligne de lot.
Avant ce changement, les codes de la ville avaient été conçus en fonction de grands terrains avec de grandes marges de recul. "Cela augmente considérablement les coûts d'infrastructure par maison et rend impossible la création de logements accessibles.
Intégrer le développement, la construction et la vente
Buena Vista est une petite ville de montagne qui ne compte qu'environ 2 800 habitants. "Les prix des logements ont augmenté et ont fait fuir la main-d'œuvre locale", explique M. Chupp. "Les enseignants ne trouvaient pas de logement abordable et devaient faire des heures de route pour se rendre au travail.
Après avoir construit sa propre maison à Buena Vista, M. Chupp savait qu'il ne serait pas possible de "créer des logements accessibles en construisant des maisons en dur avec de la main-d'œuvre locale". Ce serait tout simplement trop cher. "Il y a peu d'entreprises générales ici, une pénurie massive de sous-traitants et d'ouvriers qualifiés. Il est difficile de trouver des gens pour réparer des cloisons sèches, et encore plus pour construire un quartier entier. En raison de son expérience dans le secteur manufacturier, M. Chupp a sérieusement envisagé la construction hors site pour trouver une solution.
Pendant 12 ans, M. Chupp a été le PDG d'une entreprise de Floride qui fabrique des kiosques pour des sociétés comme Starbucks dans tous les États-Unis, le Canada et l'Amérique centrale. Nous avons mis en œuvre le système de production "Lean" de Toyota. Avec ce système, nous essayons d'éliminer le gaspillage tout au long du processus, de la préconception au service du café.
Il a apporté cet état d'esprit Lean pour relever le défi de créer des logements accessibles dans l'un des États où la construction est la plus coûteuse.
"Dans n'importe quel domaine, les processus de fabrication sont plus efficaces que les processus de travail sur site", explique M. Chupp. "Mais comme le Colorado est très cher, les gains d'efficacité que l'on peut obtenir avec la fabrication et l'intégration hors site sont extraordinaires par rapport à la construction sur site. Pour éliminer les problèmes d'efficacité qui affectent souvent la construction, M. Chupp explique qu'il était essentiel de former une seule entreprise pour intégrer le développement, la construction et les ventes. "Chaque fois qu'une autre organisation intervient dans le processus, il y a du gaspillage, une mauvaise communication et des erreurs", explique M. Chupp. "Au lieu que chaque organisation individuelle se concentre sur la minimisation de son propre risque et la maximisation de son propre profit, nous avons intégré, de sorte que tout le monde se concentre sur le même objectif final : une maison de qualité à un prix abordable pour le client.
Créer des logements accessibles à Buena Vista
Définissant les logements accessibles comme des maisons qu'une famille gagnant 80 % du revenu médian de la région pourrait s'offrir en consacrant 30 % de son revenu au logement, M. Chupp a appelé toutes les usines modulaires qui expédiaient des produits dans le Colorado, leur demandant si elles pouvaient aider à créer des logements accessibles sur une parcelle de 21 acres à Buena Vista.
"J'ai fini par travailler avec BonnaVilla au Nebraska, qui a fabriqué les modules pour la première phase de notre premier projet. Nous voulions que les maisons soient accessibles, mais aussi de haute qualité, intéressantes sur le plan architectural, diversifiées et propices à la création d'une communauté", explique M. Chupp. Fading West a conçu six plans d'étage, et de nombreuses maisons ont des porches d'entrée donnant sur de petits espaces verts. "Le concept de parc de poche encourage les relations entre voisins.
Ce premier projet est The Farm, un quartier de 218 logements comprenant des appartements, des maisons de ville et des maisons individuelles. La société a commencé à vendre les logements en 2017. Cette année-là, seulement 17 maisons ont été vendues dans toute la ville, si bien que certains habitants ont pensé qu'un projet de 218 logements - le premier grand projet de développement dans la ville depuis 13 ans - était exagéré. Mais le projet a été couronné de succès, la première phase ayant été vendue en trois ans et demi.
Il est à noter que The Farm n'est pas une communauté à faibles revenus. "On y trouve des maisons dont le prix varie entre 200 000 et 650 000 dollars. Cette diversité est importante car les gens n'ont pas l'impression d'emménager dans une zone à faibles revenus qu'ils essaieront de quitter dès qu'ils le pourront. Au contraire, ils restent, investissent dans leur propriété et nouent des relations avec leurs voisins. Ils peuvent ainsi s'enraciner et faire partie d'une communauté".
En ce qui concerne la communauté, l'un des voisins de Fading West est le Colorado Mountain College. Le collège possède 24 acres juste au sud de l'usine de la société, qui se trouve sur une parcelle de 8 acres. "Nous avions besoin d'une servitude de construction sur la propriété du collège, et nous les avons donc contactés à ce sujet. Nous leur avons expliqué ce que nous faisions et ils se sont montrés enthousiastes", se souvient M. Chupp. Aujourd'hui, Fading West travaille en partenariat avec l'université. "Nous avons un bail à long terme sur une partie de leur terrain, que nous utiliserons pour stocker les modules finis. Et nous les aiderons dans leur programme de construction et de fabrication. À partir de 2022, nous organiserons des stages et formerons les étudiants à la fabrication hors site, à la sécurité, à la méthode Lean et au travail sur site.
L'avenir de Fading West
Fading West ouvre une nouvelle usine en novembre, et elle fabriquera elle-même tous les produits de la deuxième phase de The Farm. Pendant les deux premiers mois et demi d'activité, "l'équipe fabriquera les appartements de The Farm. Beaucoup d'entre eux vivront dans ces appartements une fois qu'ils seront construits".
Tout en développant ses propres projets de logements accessibles, Fading West fabriquera également des logements pour d'autres promoteurs. "Nous prévoyons de consacrer environ la moitié de notre production à nos propres projets. L'autre moitié sera destinée à des partenariats avec d'autres CG et promoteurs afin de fabriquer des modules pour leurs projets.
Les bâtiments de Fading West sont conçus pour être flexibles, ce qui leur permet de développer de nombreux sites différents dans le Colorado. "Notre gamme de produits comprendra des maisons en rangée, des maisons individuelles et des appartements. Chaque conception sera optimisée en fonction de notre équipement, des systèmes dont nous disposons dans notre usine, de nos fournisseurs, des compétences et de la formation de notre personnel, et de ce que recherche le client", explique M. Chupp. "Nous aurons une standardisation massive dans l'usine, tout en conservant une certaine flexibilité dans le thème architectural et la taille des unités.
Au cours des trois à cinq prochaines années, l'entreprise doublera sa surface de production à Buena Vista. Elle prévoit ensuite de construire une usine de 300 à 400 000 pieds carrés dans la région de Denver et de Colorado Springs. "Nous voulons continuer à développer ce modèle rationalisé et intégré, afin de contribuer à résoudre le problème du manque de logements accessibles dans tout l'État.
Cet article a été publié pour la première fois dans l'édition de juillet/août 2021 de Modular Advantage.
A propos de l'auteur : Zena Ryder est rédactrice indépendante, spécialisée dans la rédaction d'articles sur la construction et pour les entreprises de construction. Vous pouvez la trouver sur Zena, Freelance Writer ou sur LinkedIn.
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