Soulager la crise du logement abordable sur tout le continent
De nombreuses villes et municipalités d'Amérique du Nord sont confrontées à l'augmentation du nombre de sans-abri, au manque de logements abordables et à la pénurie de main-d'œuvre locale. Les avantages de la construction modulaire étant notamment des délais plus courts, des conceptions reproductibles et une construction hors site, certaines juridictions se tournent vers la construction modulaire pour résoudre leurs problèmes de logement abordable.
Le lancement ou l'accélération de programmes modulaires peut nécessiter une volonté politique importante. Dans cet article, nous examinons quatre villes nord-américaines qui prennent l'initiative, surmontent les obstacles et vont de l'avant avec la construction modulaire afin de soulager de manière significative les crises locales du logement.
Los Angeles
Amanda Gattenby, vice-présidente du développement chez Crate Modular, déclare : "Le nombre de sans-abri est monté en flèche dans la région et a atteint des niveaux critiques au cours des cinq dernières années. Le dernier recensement des sans-abri a fait état de plus de 66 000 sans-abri dans le comté de Los Angeles."
M. Gattenby fait remarquer que les recherches indiquent que loger les sans-abri est une mesure responsable sur le plan fiscal, tout en faisant preuve de compassion. "Si l'on prend en compte le coût des services de crise fréquemment utilisés par les sans-abri - tels que les salles d'urgence, les services de police et les prisons, ainsi que les services sociaux - il est en fait plus coûteux de laisser une personne dans la rue que de payer pour un logement subventionné".
À propos d'un projet sur lequel Crate a récemment travaillé, M. Gattenby explique : "Le terrain devait être utilisé pour construire une prison. Mais un superviseur du conseil du comté de Los Angeles a décidé d'utiliser le terrain pour les services d'aide aux sans-abri. Son bureau mérite d'être félicité, c'est pourquoi son nom figure sur le projet : Le Hilda L. Solis Care First Village".
Empilement de conteneurs pour le Hilda L. Solis Care First Village, aujourd'hui achevé, dans le comté de Los Angeles.
Conçu par NAC Architecture, le projet comprend un total de 232 unités, un mess et un bâtiment administratif. La partie du projet réalisée par Crate comprend des conteneurs d'expédition convertis de 40 pieds qui contiennent chacun deux modules de couchage. "Chaque module de couchage est composé d'une chambre et d'une salle de bain. Soixante-six conteneurs ont été empilés dans deux bâtiments de trois étages, ce qui donne 132 dortoirs", explique M. Gattenby. "Derrière les dortoirs, entre les deux moitiés de chaque bâtiment, il y a une cour où passe toute la plomberie. Une nacelle élévatrice a tout branché à l'arrière".
Coordonner la construction du Care First Village.
Vue intérieure d'un appartement de Care First Village.
Vue extérieure partielle de la communauté récemment achevée.
Le projet a démarré en octobre 2020 et les bâtiments ont été occupés en avril. M. Gattenby explique qu'il a fallu une volonté politique de haut niveau pour que le projet se concrétise aussi rapidement. "Des ordonnances d'urgence ont été prises au niveau du comté et de l'État à cause de COVID-19. Et la majeure partie de l'argent nécessaire au projet provenait du fonds fédéral CARES Act Coronavirus Relief Fund".
Mme Gattenby estime que le COVID a accéléré l'acceptation de la technologie modulaire "un peu comme Zoom a progressé avec la pandémie". Elle ajoute : "De plus en plus de gens apprécient désormais la rapidité de la construction modulaire et l'environnement propre et efficace de l'usine".
Salt Lake City
À Salt Lake City, un obstacle bureaucratique a empêché la construction modulaire de réaliser son potentiel et de contribuer à la lutte contre la pénurie de logements abordables dans la ville. "L'ordonnance municipale stipulait que les inspecteurs en bâtiment n'étaient pas autorisés à sortir des limites de la ville pour effectuer des inspections", explique Jon Hannah-Spacagna, directeur des affaires gouvernementales chez MBI.
Ce problème s'explique par le fait que les modules destinés à être installés à Salt Lake City sont généralement fabriqués dans une usine située en dehors de la ville (parfois même en dehors de l'État de l'Utah).
Pour permettre les inspections en dehors des limites de la ville, Salt Lake City a dû modifier son règlement municipal afin d'autoriser l'embauche d'agences d'inspection tierces - mais elle devait également être certaine que les logements répondraient à ses normes. Dans cette optique, le conseil municipal a récemment voté à l'unanimité en faveur de l'adoption d'une nouvelle norme ANSI élaborée par MBI en collaboration avec l'International Code Council.
"Ces nouvelles normes permettront de remédier à la pénurie de logements abordables en simplifiant l'installation des modules", explique Orion Goff, directeur adjoint du département des communautés et des quartiers de la ville. "Bien que l'État de l'Utah dispose d'un code de la construction à l'échelle de l'État, il n'avait pas adopté de normes pour la construction modulaire. Il avait laissé cette question à la discrétion de chaque juridiction."
La nouvelle norme ANSI adoptée par Salt Lake City traite des inspections locales et de la conformité réglementaire, et définit des exigences pour la construction hors site et modulaire. Hannah-Spacagna précise que MBI espère que l'État de l'Utah adoptera également la norme. MBI prévoit également de présenter la norme ANSI à d'autres États qui n'ont pas encore de programme de construction modulaire, en leur expliquant les avantages qu'elle peut leur apporter.
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Il y a une pénurie de logements abordables aux États-Unis. La National Low Income Housing Coalition signale qu'il n'existe que 37 logements locatifs abordables et disponibles pour 100 ménages locataires à très faibles revenus dans tout le pays. En outre, l'organisation a constaté qu'aucun État ni aucune grande région métropolitaine ne dispose d'une offre suffisante de logements locatifs pour ses locataires aux revenus les plus faibles.
Mais il y a de bonnes nouvelles. Deux villes - Chicago et Salt Lake City - éliminent les obstacles afin que la construction modulaire puisse contribuer davantage à la lutte contre la pénurie de logements.
Chicago (en anglais)
Pour remédier à la pénurie de logements abordables à Chicago, le département des bâtiments et le département du logement de la ville ont lancé le projet de loi SB 1839. Le sénateur de l'État de l'Illinois, Mattie Hunter, a parrainé le projet de loi et le MBI a publié un mémorandum de soutien. Le projet de loi a été adopté par le Sénat et est actuellement examiné par la Chambre des représentants, sous l'égide de la représentante Sonya M. Harper.
"Ce projet de loi est motivé par la volonté de la ville de Chicago de promouvoir des solutions innovantes et sûres pour répondre à nos besoins en matière de logement", explique Grant Ullrich, commissaire adjoint au département des bâtiments de Chicago. S'il devient loi, cela signifiera qu'aucune juridiction de l'Illinois ne pourra adopter des exigences pour la construction modulaire qui soient plus contraignantes que les codes de construction pour les structures conventionnelles construites sur site.
Actuellement, une norme supplémentaire au niveau de l'État qui ne s'applique qu'aux bâtiments modulaires constitue un obstacle à la construction de bâtiments modulaires à plus grande échelle, tels que les immeubles d'appartements multifamiliaux.
Si le projet de loi est adopté, la construction hors site sera régie par le code résidentiel international pour les habitations unifamiliales et bifamiliales et par le code international de la construction, tout comme la construction conventionnelle l'est dans l'État.
"Un certain nombre de projets de construction d'immeubles de trois logements à Chicago se sont heurtés à cette réglementation au niveau de l'État", explique M. Ullrich. "Cette réglementation trop stricte ajoute des milliers de dollars de coûts inutiles par unité de logement modulaire.
Si le projet de loi est adopté, la construction hors site sera régie par le code résidentiel international pour les habitations unifamiliales et bifamiliales et par le code international de la construction, tout comme la construction conventionnelle l'est dans l'État. La construction modulaire sera ainsi mise sur un pied d'égalité dans l'Illinois, ce qui permettra au secteur de contribuer à réduire la pénurie de logements abordables à Chicago et dans d'autres parties de l'État.
Toronto
La population des sans-abri ayant augmenté et étant devenue plus visible à Toronto, "les politiciens ont mis la question à l'ordre du jour", déclare Darren Richarz, vice-président des ventes chez NRB Modular Solutions.
Le projet immobilier Ash Street de NRB Modular Solutions.
Vue intérieure du bâtiment Macey de la NRB, récemment achevé.
Le projet de logements de NRB Modular Solutions sur la rue Harrison.
"Le gouvernement a reçu environ 4,6 milliards de dollars de demandes qualifiées. Dans le budget fédéral d'avril 2021, 1,5 milliard de dollars supplémentaires ont été alloués à l'IRS pour l'année suivante", précise M. Richarz. "Le principal avantage de la construction modulaire pour les logements abordables et supervisés est la rapidité. Une construction plus rapide permet à cette population vulnérable de quitter la rue plus tôt."
M. Richarz note qu'un certain nombre de communautés autochtones ont demandé un financement dans le cadre de la première RHI. "Ces demandes démontrent les besoins de ces communautés", explique M. Richarz. "Nombre d'entre elles se trouvent dans des régions isolées, où il peut être difficile de construire de manière conventionnelle - en raison de la courte saison de construction et de l'accès limité à la main-d'œuvre - et où la construction modulaire est donc particulièrement appropriée.
Rhys Kane, directeur des ventes stratégiques chez NRB, note qu'un autre avantage de la construction modulaire pour les logements abordables réside dans les conceptions reproductibles et évolutives. Par exemple, en Colombie-Britannique, "BC Housing s'est engagé à construire 2000 unités de logements supervisés. Dans l'ensemble de la province, nous avons réalisé près de 1 500 unités, permanentes et relocalisables, dans le cadre de ce programme (d'abord sous le nom d'Horizon North, aujourd'hui sous celui de NRB)".
Toronto semble suivre l'exemple de la Colombie-Britannique, en attribuant à NRB plusieurs projets de construction au cours des dix prochains mois. "Bien qu'il y ait des différences mineures en fonction de l'emplacement - comme pour les exigences sismiques ou la charge de neige - les projets sont tous très similaires", déclare M. Richarz. "Un produit standardisé permet aux organismes gouvernementaux de créer plus facilement des programmes à long terme avec une plus grande certitude en matière de coûts.
En fait, le premier logement abordable que NRB a construit pour la ville de Toronto était basé sur une conception que la société avait utilisée pour BC Housing. "C'était le chemin le plus rapide. Le programme de Toronto a été conceptualisé en mai 2020 et l'immeuble Macey était prêt à être occupé en décembre, et l'immeuble Harrison en janvier", explique M. Richarz.
"La demande est forte. Et, en ce moment, il y a une volonté politique", déclare M. Kane. "Au Canada, c'est une grande opportunité pour l'industrie modulaire de s'imposer.
A propos de l'auteur : Zena Ryder est rédactrice indépendante, spécialisée dans la rédaction d'articles sur la construction et pour les entreprises de construction. Vous pouvez la trouver sur Zena, Freelance Writer ou sur LinkedIn.
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