Équipes intégrées et réflexion axée sur les produits
pour les projets de logements collectifs modulaires afin de réduire le coût unitaire et d'augmenter la part de marché.
Stuart Emmons, FAIA, est le fondateur d'Emmons Design.
Deux pouces. Cette petite augmentation dimensionnelle a été nécessaire à la fin du processus de conception afin de respecter une obscure norme d'accessibilité entre les toilettes et le lavabo lors d'un récent projet de construction de plus de 100 logements modulaires sur lequel j'ai travaillé. Nous avions deux options pour tenir compte de cette augmentation de 5 cm : option 1 : élargir les unités modulaires de 5 cm ou option 2 : faire pivoter les toilettes et le lavabo de 90 degrés par rapport au mur mitoyen. Comme la conception du site avait été définie plusieurs mois auparavant, l'option 1 aurait réduit le nombre d'unités et aurait eu un impact négatif sur la rentabilité (proforma) du projet. L'option 1 était donc exclue. L'option 2 n'aurait pas posé de problème s'il s'agissait d'une construction sur site, mais elle était importante et coûteuse dans le cadre d'un projet modulaire. Le pivotement de 90 degrés a eu un effet domino sur l'ensemble du projet : il a compliqué la tuyauterie et a eu un impact négatif sur notre stratégie de murs humides et le séquençage de l'assemblage des murs, ce qui a entraîné une augmentation du temps de production. Résultat final : une augmentation du coût unitaire.
Cela n'aurait pas dû se passer ainsi.
Les États-Unis sont confrontés à une crise du logement sans précédent. Le système actuel de fourniture de logements n'est pas en mesure de répondre à la demande. Cela représente une opportunité unique pour l'innovation dans le domaine du logement, les logements modulaires multifamiliaux suscitant un intérêt particulier chez de nombreux fournisseurs de logements et responsables gouvernementaux. L'industrie modulaire a fait d'énormes progrès au cours de la dernière décennie, avec de nouvelles usines et une automatisation impressionnantes, mais il existe un potentiel pour développer l'industrie, augmenter la part de marché du logement et devenir un partenaire clé dans le logement des personnes, notamment en aidant à sortir les gens des tentes installées sur les trottoirs des villes américaines. La mise en place d'équipes intégrées et d'une réflexion sur les produits dans les projets et les entreprises modulaires contribuera à réduire le coût unitaire des logements. La réduction du coût unitaire (par rapport aux projets de logements multifamiliaux construits sur site) contribuera à augmenter la part de marché des logements modulaires.
Une destination et un lieu emblématique, alliant art, gastronomie et rencontres sociales dans un espace compact et efficacement conçu. Ce qui rend Art²Park unique, ce n'est pas seulement son programme, mais aussi sa construction : il fusionne des conteneurs d'expédition modulaires réutilisés avec des systèmes traditionnels en acier et en béton, créant ainsi un bâtiment urbain visuellement saisissant et structurellement robuste.
Équipes intégrées
Les équipes intégrées sont des équipes collaboratives composées de personnes représentant toutes les phases d'un projet modulaire, depuis le client jusqu'au développeur, en passant par l'architecte, l'entrepreneur général, les membres de la direction, de la conception, de l'ingénierie, de l'estimation, de l'approvisionnement et de la production de l'entreprise modulaire, les ingénieurs de projet, le transporteur de modules, l'entreprise chargée de l'installation sur site et d'autres personnes clés associées au projet. Les équipes intégrées sont bien coordonnées et très collaboratives. La réflexion sur les produits dans le domaine modulaire fait appel à une nouvelle façon de penser pour développer des solutions (produits) conçues pour répondre à un besoin, qui sont reproductibles et attrayantes pour un large marché. Dans le cas des logements modulaires multifamiliaux, cela se traduit par une série de modules d'habitation standardisés. La réflexion sur les produits est saine pour l'industrie modulaire, mais elle doit être associée à des moyens et des méthodes modulaires, à la science du bâtiment et aux exigences en matière de logement pour être un ajout réussi aux projets modulaires multifamiliaux.
Appliquons les équipes intégrées et la réflexion produit à l'histoire des 5 cm ci-dessus. Une équipe intégrée formée dès le début du projet, associée à une réflexion produit, aurait très certainement évité le problème des 5 cm (et beaucoup d'autres problèmes qui ralentissent la production). Si une série d'unités d'habitation standard avait été initialement conçue par une équipe intégrée, qui aurait pris en compte l'accessibilité, l'énergie, l'efficacité des systèmes, la conformité aux normes, l'agencement optimal pour le marché et d'autres considérations relatives à la modularité et aux travaux sur site, le temps de production aurait pu être considérablement réduit. De plus, la création d'un prototype à grande échelle aurait été encore plus rentable. Oui, ces 5 cm auraient pu avoir un impact sur le nombre d'unités et le budget prévisionnel du projet, mais cela aurait été connu dès les premières étapes du projet. Le recours à des équipes intégrées et à la réflexion sur le produit aurait contribué à réduire le coût unitaire et à développer le logement modulaire.
La cuisine
Dans le cadre d'un récent projet modulaire à grande échelle pour les sans-abri auquel j'ai participé, l'équipe a discuté de la conception de la cuisine, ce qui a pris des heures de réunion qui auraient pu être évitées grâce à la réflexion sur le produit, c'est-à-dire en disposant d'une cuisine déjà approuvée, pré-conçue et magnifiquement conçue pour le projet. Imaginez une courte réunion qui se serait concentrée uniquement sur les couleurs des armoires et l'équipement. Au lieu de cela, l'un des membres seniors de l'équipe de développement présent à la réunion a demandé davantage d'armoires supérieures, et sans opposition, cela a été accepté. Et cette décision rapide a eu un effet boule de neige. Davantage d'armoires supérieures ont nécessité davantage d'armoires inférieures (en raison du code d'accessibilité exigeant que 50 % des étagères soient à portée de main), ce qui a contribué à doubler le coût de la cuisine et à augmenter le coût unitaire. Désormais, le résident sans domicile fixe, qui dispose d'un minimum d'ustensiles de cuisine et de vaisselle, aura une cuisine inutilement surdimensionnée. Une équipe intégrée et une réflexion sur le produit dès le début du projet auraient permis d'évaluer la cuisine en fonction du code, du coût, de la fonctionnalité pour l'utilisateur prévu, de l'accessibilité, de la rapidité d'installation et des facteurs d'efficacité, et de réduire facilement le coût de la conception finale de la cuisine.
Équipes intégrées. L'équipe peut compter un grand nombre de membres, mais si la communication et la confiance mutuelle sont bonnes, les avantages sont considérables. Les projets construits sur site rassemblent un grand nombre de personnes issues de milieux complètement différents. Dans un projet modulaire, le nombre de membres de l'équipe est généralement encore plus important, et il faut déployer des efforts considérables pour que l'équipe fonctionne bien. Les descriptions de poste doivent être constamment réévaluées en fonction des besoins de l'entreprise et des réalités des personnes disponibles, et tirer parti des niveaux d'expertise variés de nombreuses personnes. L'approche des équipes intégrées dans les projets de logements modulaires multifamiliaux se concentre sur la contribution précoce de tous les membres de l'équipe (en tirant parti de leur expérience et des leçons apprises lors de projets antérieurs), idéalement suivie d'un prototypage, d'une évaluation de l'équipe et d'un affinement de la conception. Si l'approche des équipes intégrées est bien utilisée, les conflits et les défis sont détectés dès le début, ce qui permet de rationaliser le processus de production modulaire et l'assemblage sur site. Pour accroître le succès du modulaire, l'ensemble de l'équipe intégrée doit se concentrer en permanence sur la réduction du coût unitaire grâce à l'efficacité de la conception et de la production, tout en maintenant un niveau élevé de qualité et de conception. Les équipes intégrées réduiront le coût unitaire.
La cantine
Deux entreprises modulaires que j'ai visitées m'ont particulièrement marqué. On peut y voir le PDG déjeuner avec, par exemple, un plombier travaillant sur le terrain, et discuter de ce qui pourrait améliorer un projet. Une culture horizontale, sans hiérarchie excessive. Tout le monde discute avec tout le monde pour trouver de meilleures solutions. Les divisions entre les bureaux et l'atelier sont minimes. Une équipe intégrée. Parfois, notre meilleure réflexion sur les produits consiste à écouter les travailleurs de première ligne. Cela est bien connu au Japon dans des entreprises comme Toyota. La philosophie Kaizen adopte un état d'espritd'amélioration continuedans la culture d'entreprise, et les travailleurs de première ligne font partie intégrante de cette culture.
Réfléchissez au produit. Pensez répétition, pensez universel, pensez efficacité des installations. Et pensez aux gabarits et à la mise en place de l'automatisation. Il existe un fort potentiel de croissance dans le domaine des produits (conception et fabrication d'unités d'habitation standardisées) dans l'espace modulaire, tout comme dans l'industrie automobile. La réflexion sur le produit consiste à rechercher des conceptions qui fonctionnent dans presque toutes les applications. Imaginez une unité d'habitation conforme aux normes structurelles, énergétiques, d'accessibilité, de sécurité incendie et autres dans tous les États. Imaginez, par exemple, une cuisine standard utilisée dans toutes les unités d'habitation modulaires, conforme aux normes ANSI Accessible, Type A, Type B, Type C ; IBC Chapitres 11, 12 et autres chapitres ; ADA ; Fair Housing. Et qui peut être installée en une demi-heure. Et qui est magnifiquement conçue. Nous n'atteindrons peut-être que 95 %, mais c'est déjà bien mieux que les cuisines sur mesure en termes d'efficacité modulaire. La réflexion sur le produit consiste à rechercher une conception et une construction optimales des murs, ainsi qu'un ordre d'assemblage optimal. La réflexion sur le produit consiste à réduire au minimum les tuyaux, les conduits et les gaines pour les systèmes et à rationaliser les connexions. La réflexion sur le produit consiste à simplifier ou à éliminer les soffites. Offrez au client des options de couleurs, de matériaux, d'équipements et de revêtements extérieurs, comme dans l'industrie automobile. De nombreux clients seront certainement réceptifs à quelques unités standardisées qui intègrent les besoins des utilisateurs, les codes et les considérations du marché. Les unités d'habitation standardisées et conçues de manière universelle, même si elles peuvent nécessiter une surface au sol et des matériaux supplémentaires par rapport aux constructions sur site, permettront en fin de compte de réduire le coût unitaire.
Les unités standardisées pour les logements collectifs devraient être peu nombreuses et disposer de documents de production complets, de listes de découpe, de spécifications, et tenir compte d'une efficacité de production et d'une utilisation des matériaux optimales. Il devrait exister une plateforme de sélection des clients similaire à celle de l'industrie automobile en termes de graphisme, d'accessibilité et de nombre de choix. Les unités devraient également être esthétiques, avec des maquettes et des unités modèles qui suscitent l'enthousiasme des fournisseurs de logements. Il n'y a aucune raison pour que l'espace intérieur modulaire ne puisse pas être mieux conçu que celui construit sur site, car la réflexion sur le produit avec répétition peut permettre de peaufiner et de détailler les conceptions à un niveau supérieur à celui des conceptions construites sur site. Quelques entreprises aux États-Unis ont fait de grands progrès dans cette direction, et cela devrait être étendu.
La réduction du coût unitaire est essentielle pour accroître la part de marché des logements collectifs modulaires. Le coût unitaire correspond au coût total du projet achevé (modulaire et chantier) divisé par le nombre d'unités d'habitation. C'est ainsi que les promoteurs et les clients comparent les constructions modulaires aux constructions sur site. Pour les projets modulaires, cela inclut les coûts indirects de l'ensemble du projet, la construction modulaire, le transport et l'installation, ainsi que tous les coûts liés à la construction sur site. Il est dans l'intérêt des projets modulaires de réduire les coûts de chantier autant que possible et de construire dans l'usine modulaire, en particulier la circulation, l'enveloppe extérieure et le toit. Les structures et utilisations accessoires peuvent ralentir les chaînes de production modulaires, et il peut être plus judicieux de les construire sur site. Plus une unité d'habitation peut être construite et installée rapidement, plus le coût unitaire est faible.
Mettre en place une approche intégrée axée sur l'équipe et le produit. Grâce à mon expérience professionnelle antérieure dans la gestion et le travail au sein d'entreprises de fabrication de meubles sur mesure, je connais les défis liés à la création d'une entreprise de produits à partir de zéro ou à la transition d'une entreprise de fabrication sur mesure vers une entreprise de produits. Les produits nécessitent des investissements, davantage de professionnels du design et une stratégie marketing différente. Cependant, les produits peuvent être introduits progressivement au fil du temps. L'industrie modulaire peut également créer des réseaux à travers le pays afin de partager la R&D et la conception des produits, ce qui aiderait l'industrie à gagner des parts de marché dans le secteur du logement et à loger davantage de personnes.
Les diagrammes
Le graphique ci-dessus présente trois diagrammes intitulés « Diagrammes modulaires de projet et d'équipe : 1. Contrat (construction de projets à partir de plans soumis), 2. Hybride (contrat et produit) et 3. Produit (fabrication et commercialisation d'une gamme d'unités d'habitation standardisées). Le diagramme « 1. Contrat » comprend un processus linéaire de conception et de production (c'est-à-dire : concevoir ou construire ce qui vous est demandé, sans trop poser de questions ni vous impliquer dans les étapes précédentes). Le diagramme « 3. Produit » comprend un processus d'équipe intégrée, qui montre que les membres de l'équipe sont impliqués dans toutes les étapes d'un projet modulaire. Quelques remarques concernant les diagrammes :
- Il existe de nombreuses structures modulaires de projets et d'équipes, bien plus que ces trois-là, mais celles-ci ont été sélectionnées afin de comparer les processus contractuels et les processus liés aux produits, ainsi que les processus linéaires et les processus intégrés.
- Plusieurs modèles de marketing/lancement de projet sont présentés, allant du courtier modulaire au développement commercial interne, en passant par une capacité de marketing/relations publiques plus solide au sein de l'entreprise modulaire.
Il existe de nombreuses opportunités dans les marchés publics et privés du logement multifamilial. Il est important pour l'ensemble du secteur modulaire de compter sur des entreprises modulaires performantes et des projets modulaires réussis. Des équipes intégrées et une réflexion axée sur les produits contribueront à réduire le coût unitaire. Et la réduction du coût unitaire, associée à des projets modulaires réussis et menés à bien, permettra d'accroître la part du secteur modulaire sur le marché immobilier américain et de loger davantage de personnes.
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