Construction modulaire et hors site : Questions sur les risques, scénarios et suggestions
B. Daniel Seltzer, CPCU, est directeur de Seubert & Associates, Inc.
Grâce à nos amis de MODLOGIQ, nous sommes fiers de nous annoncer comme nouveau membre du Modular Building Institute. Nous vous remercions pour l'accueil chaleureux que vous nous avez réservé lors du World of Modular à Las Vegas en avril dernier. Nous espérons établir des relations de confiance à long terme avec les membres du MBI, et nous nous réjouissons de participer aux prochains salons et au World of Modular en 2024.
Nous vous proposons les réflexions suivantes en guise d'introduction à Seubert & Associates, Inc.
Question n° 1 : Votre compagnie d'assurance est-elle un adversaire ou un partenaire ?
Mes 42 années d'expérience dans le secteur indiquent que ni l'un ni l'autre n'est la bonne réponse ! Les assureurs sont experts dans la prise en charge de risques spécifiques, fortuits et quantifiables, avec des promesses conditionnelles de paiement en cas de survenance de divers faits distincts, en échange de l'argent de vos primes. Qui a l'avantage sur ce terrain de jeu ?
Question n°2 : Qui rédige les petits caractères du contrat d'assurance, et au bénéfice de qui ?
Le transporteur et les réassureurs, qui pèsent plusieurs milliards de dollars et qui sont à l'origine du contrat, ou le membre du MBI qui lit cet article ? Sur qui parieriez-vous et quels sont les outils à votre disposition pour améliorer les règles du jeu ? À qui s'adresser et quand ?
Question n° 3 : Êtes-vous prêt ?
Si l'on considère l'exposition au risque dans votre secteur, de nombreux risques traditionnels liés à la construction sont atténués. Le vol de matériaux, les dommages corporels et l'amélioration de la qualité sont quelques exemples de risques réduits. De nouveaux risques ? Pouvez-vous identifier les risques créés par la construction modulaire ? Il y en a quelques-uns. Vous y êtes-vous préparé ?
Sur la base de ces questions, je vous invite à examiner les scénarios suivants.
Scénario 1
Pour uniformiser les règles du jeu, le meilleur choix d'agent d'assurance est-il celui qui obtient d'abord des copies de vos polices, puis inonde le marché de courriels dans l'espoir de trouver le tarif le plus bas auprès du souscripteur le plus en vue ce jour-là ? Ou bien les chances sont-elles meilleures si vous travaillez avec un professionnel de la gestion des risques qui vous sert de courtier, qui est farouchement indépendant et qui comprend vos risques de pertes au moins aussi bien que vous-même ?
Scénario 2
Nous connaissons actuellement le "marché le plus difficile" depuis plus de 350 ans ; les taux d'assurance ont augmenté pendant 19 trimestres consécutifs. Cela ne s'est jamais produit auparavant, jamais ! Comprenez-vous pourquoi ? Si vous connaissez la dynamique, y compris votre profil de risque, vous pouvez réduire le coût total du risque.
Compte tenu de ce qui précède, examinons les suggestions pour naviguer efficacement dans les complexités du paysage de l'assurance et du transfert de risques.
Suggestion n° 1
Bien que le secteur de la construction "modulaire" et "hors site" ne soit pas nouveau, il est relativement nouveau et n'est pas aussi mûr que le secteur de l'assurance. Les assureurs sont conservateurs par nature et utilisent des données historiques pour promulguer leurs tarifs. Lorsque les actuaires déterminent que les données ne sont pas statistiquement crédibles, quel est, selon vous, le résultat ? Exactement, un manque de concurrence et des prix peu attractifs ! Je pense que le MBI et ses membres peuvent faire quelque chose pour remédier à ce phénomène.
Nous en discutons ?
Suggestion n°2
Les entreprises sont liées par des contrats. Essayez d'améliorer votre profil de risque et la façon dont vous vous présentez aux souscripteurs. Vous obtiendrez ainsi des résultats impressionnants par rapport à l'obtention d'offres de la part de vendeurs d'assurance affamés. Faites appel à un regard neuf pour examiner vos contrats importants et mettre en œuvre des processus de meilleures pratiques.
Suggestion n°3
Encouragez votre agent/courtier d'assurance à vous inclure dans le processus de négociation avec les souscripteurs, et je veux dire directement. Certes, les meilleurs professionnels de la gestion des risques peuvent vous présenter votre compte du point de vue de l'exposition, de la couverture et de la stratégie, mais personne ne s'intéressera davantage à vos activités commerciales et ne les connaîtra mieux que vous. Si votre courtier vous "prépare" correctement, vous apporterez la "sauce spéciale" qui manque à 95 % des propositions d'assurance sur le marché. N'attendez pas que les assureurs baissent leurs tarifs. Cela ne se produira pas tant que les forces du marché ne créeront pas de concurrence. Actuellement, la capacité de réassurance a été sérieusement réduite, ce qui limite la concurrence. Prenez le contrôle !
Exemple concret
Pourquoi l'assureur à qui vous confiez la protection de vos actifs et de votre organisation est essentiel à votre survie en tant qu'entrepreneur.
La plupart des courtiers en assurance se concentrent sur l'origine des commissions et sur les moyens d'en gagner davantage. Les meilleurs courtiers prennent leur travail au sérieux et sont satisfaits lorsqu'ils savent que leur client est correctement assuré.
Plus de 65 % des commissions perçues par les fabricants et les entrepreneurs de l'industrie de l'IAB sont couvertes par les polices d'assurance responsabilité civile générale, indemnisation des accidents du travail et responsabilité civile complémentaire - il s'agit là d'une couverture importante.
Pouvons-nous parler un instant de la couverture des biens et de la navigation intérieure ? Il est rare de rencontrer un professionnel de l'assurance qui, AVEC UN VÉRITABLE BUT, pose les bonnes questions pour s'assurer que son client est bien placé. Je me ferai un plaisir de vous expliquer pourquoi si vous le souhaitez. Pour l'instant, posez-vous deux questions simples. Premièrement, votre "personne" chargée de l'assurance comprend-elle vraiment quand, pourquoi, comment et dans quelle mesure votre intérêt assurable dans un bien est créé et quand il cesse ? Le graphique ci-dessous confirme les soupçons d'un nouveau client de MBI concernant le manque d'attention de son ancien agent d'assurance.
Deuxièmement, une fois que vous avez répondu à ces questions, votre courtier comprend-il et propose-t-il des solutions rentables ?
Compte tenu de la nature unique des projets modulaires, les membres de l'IBM doivent examiner attentivement les questions de cautionnement afin de garantir des résultats positifs.
1. Sélection de la caution
Le choix d'un professionnel de la caution de qualité est de la plus haute importance. Lors de vos recherches, tenez compte de vos années d'expérience, du nombre de cautionnements souscrits, de vos relations avec les souscripteurs et de votre appartenance à diverses associations professionnelles.
les relations actuelles avec les souscripteurs, l'appartenance à diverses associations professionnelles, ainsi que la connaissance générale de votre secteur d'activité. En vous associant à un consultant réputé, vous pouvez vous assurer d'une performance fiable qui maximise votre capacité de cautionnement.
2. Éléments de conception
Les défaillances au stade de la conception entraînent des retards et une augmentation des coûts. Si l'entrepreneur est responsable de la conception du projet, les retards entraîneront une réduction des marges, une diminution du fonds de roulement et un impact sur le bilan, qui fait partie intégrante des décisions de souscription de la société de cautionnement.
3. Risque fournisseur
L'entrepreneur doit savoir :
- Le fabricant peut-il respecter le calendrier ?
- Que se passe-t-il si le fabricant ne peut pas respecter le calendrier ou s'il cesse ses activités ?
- L'entrepreneur peut-il remplacer le fabricant ou devra-t-il reprendre la phase de conception/ingénierie avec un nouveau fabricant ?
4. Le transport
L'augmentation des coûts résulte des retards d'expédition et des dommages, qui peuvent donner lieu à des clauses de dommages-intérêts forfaitaires ou de dommages-intérêts réels. En ce qui concerne les clauses de dommages-intérêts, il convient de revoir le libellé du contrat. Les souscripteurs de caution veulent s'assurer que l'entrepreneur peut respecter les délais.
5. Défauts de construction
La qualité des constructions modulaires peut souffrir de la présence de mauvais employés ou d'une mauvaise utilisation de l'équipement d'automatisation. Les entrepreneurs doivent s'assurer que la bonne main-d'œuvre est en place, comprendre la législation locale et toujours garder la qualité au premier plan. Pour faciliter le processus de souscription, les entrepreneurs modulaires doivent être en mesure de répondre aux questions concernant leur expérience avec le fournisseur de bâtiments modulaires et le processus de préqualification du fournisseur.
6. Codes de construction nationaux et locaux
Les entrepreneurs en construction modulaire doivent connaître les différents codes de construction locaux et nationaux. Les assureurs de cautionnement veillent à ce que les entrepreneurs connaissent ces codes. Si un entrepreneur s'installe dans un nouveau territoire, les souscripteurs de caution rappelleront aux entrepreneurs que la connaissance des codes du bâtiment est essentielle.
7. Questions relatives aux salaires dominants
Dans certains États, les entrepreneurs sont responsables des salaires et des pénalités impayés, même si un sous-traitant ou un fournisseur a effectué le travail. L'entrepreneur doit évaluer ses obligations contractuelles afin de déterminer si un constructeur modulaire relève de la catégorie des sous-traitants, des fabricants ou des fournisseurs.
8. Travail
La différence de complexité entre un bâtiment modulaire de plain-pied et un bâtiment modulaire de grande hauteur ou à usage mixte peut être exponentielle. La disponibilité de la main-d'œuvre dans le secteur de la construction reste un défi majeur, et le manque d'expérience dans l'assemblage de ces bâtiments peut compliquer la tâche des entrepreneurs qui souhaitent entrer sur le marché de la construction modulaire. Les souscripteurs de cautionnement s'assureront que la main-d'œuvre adéquate est en place pour mener à bien le projet dans le respect de ses paramètres.
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