Relever les défis de l'assurance dans le secteur de la construction modulaire
Daniel Seltzer, CPCU, est conseiller principal en matière de risques chez RCM&D.
Malgré trois rapports récents de McKinsey & Company (mai 2023), Fortune Business Insights (juillet 2023) et Gitnux (avril 2024) soulignant les avantages substantiels de la construction modulaire permanente - tels que 20 à 50 % de temps en moins et 15 à 25 % de coûts en moins - la demande nord-américaine de construction modulaire permanente est étonnamment à la traîne. Avec seulement 4 % du total des mises en chantier aux États-Unis, contre 15 % au Japon et 45 % dans les pays scandinaves, on ne peut s'empêcher de se demander pourquoi une telle différence ? La culture est-elle un facteur déterminant ?
Ma carrière professionnelle a commencé par un programme de formation unique en 1981 auprès d'un assureur mondial travaillant à Wall Street et à Boston, suivi d'une année de "glissades" sur le parquet de la Lloyd's de Londres. Depuis 1985, je suis un conseiller/courtier en assurance farouchement indépendant dans le secteur. Après 43 ans d'activité, je m'amuse avec les risques "modulaires" car la plupart des courtiers ne parviennent pas à identifier les risques uniques inhérents à l'industrie et les compagnies d'assurance doivent encore promulguer des statistiques de sinistres fiables pour ce marché en pleine évolution. La plupart d'entre elles fixent le prix de l'assurance en fonction des risques liés à la fabrication ou à la construction de maisons, ce qui peut entraîner de graves lacunes en matière de couverture, des exclusions mal formulées et des polices d'assurance qui ne correspondent pas aux risques réels liés à l'usine, au transport et au site.
Du point de vue de la gestion des risques et de l'assurance, j'ai examiné les polices d'assurance dommages des membres du Modular Building Institute (MBI). Presque sans exception, des problèmes de couverture ont été identifiés et, dans la plupart des cas, des lacunes dans la couverture ont été constatées, notamment des exclusions figurant dans les petits caractères des polices d'assurance de près de 100 pages.
En général, c'est le courtier d'assurance qui est en cause, ou bien l'assureur a ajouté un formulaire incorrect à la police, et parfois, le professionnel de la construction modulaire ne consacre pas suffisamment de temps à la conception et à la mise en œuvre de son programme d'assurance. Dans cet article, je ne propose que quelques observations dans le but d'aider l'entrepreneur en construction modulaire à devenir un acheteur plus complet d'assurance commerciale, l'objectif étant de protéger l'entreprise et le style de vie de la famille.
1. Garantie "utilisation et occupation" (également appelée "interruption d'activité")
Pour être sûr de choisir le bon type d'assurance pour les entreprises et le bon montant de protection, certaines conditions doivent être remplies. Votre courtier en assurances doit être un expert en la matière et l'opérateur modulaire doit se sentir à l'aise pour répondre à ses questions.
Les questions suivantes sont par exemple pertinentes :
- Si votre usine était détruite, reconstruiriez-vous et, le cas échéant, souhaiteriez-vous que les loyers continuent d'être versés à votre famille ? Et si vous louez, vos obligations locatives s'éteignent-elles ?
- Dans quel délai devriez-vous reprendre vos activités ? Et pourquoi ?
- Si, dans neuf mois, votre usine était à nouveau dans l'état où elle était avant le sinistre, vos clients reviendraient-ils ?
- En cas de baisse, de combien d'argent auriez-vous besoin pour maintenir vos revenus et comment utiliseriez-vous ces fonds s'ils étaient mis à disposition ?
- Pouvons-nous consacrer du temps à l'élaboration d'un plan ?
- Quelles que soient les fonctions interrompues, pourriez-vous confier ces étapes à une autre entreprise ou à un concurrent ? À quels coûts supplémentaires ?
- Devrions-nous envisager de formuler un accord de réciprocité avec un autre opérateur ?
Si votre courtier ne vous a pas posé ces questions, cherchez-en un autre.
2. Erreurs et omissions (également appelée assurance responsabilité professionnelle)
Lors de la convention WOM et de presque toutes les sessions de discussion des sommets sur la construction hors site, j'entends parler d'ingénierie, d'approbations, de codes et de l'importance du processus de planification pour la réussite d'un projet. Cela souligne directement l'importance de contrats bien rédigés, de travailler avec des professionnels expérimentés, de prendre en compte les erreurs et omissions (E&O) et d'en comprendre les avantages et les limites potentiels. Autrefois, l'assurance "par projet" était abordable et facilement accessible, mais depuis quelques années, les polices "pratiques" sont devenues la norme. Il y a deux choses que vous devez savoir : premièrement, les limites de la police de l'ingénieur, de l'architecte ou de tout autre consultant en conception-construction s'appliquent à tous leurs clients et ne concernent PAS uniquement votre contrat ; deuxièmement, dans 90 % des cas, ces mêmes limites remontent à la date de la première souscription d'une assurance erreurs et omissions. C'est ce qu'on appelle la "date de rétroactivité".
À titre d'exemple, votre accord avec Y3TmX Engineering, Inc. exige le maintien d'une responsabilité professionnelle de 1 000 000 $, et l'entreprise présente un certificat d'assurance (COI). La limite de 1 000 000 $ par accident ou par acte illicite s'applique à tous les clients actuels et à tous les projets antérieurs, achevés ou en cours. Si la date de rétroactivité est le 15 juin 2007, ce même montant de 1 000 000 $ est disponible pour tous les projets que Y3TmX Engineering a réalisés ou réalise depuis plus de 15 ans.
Si votre courtier n'en a pas discuté avec vous ou s'il ne vous a pas encore proposé de techniques de gestion des risques viables pour protéger votre bilan, choisissez soigneusement un autre courtier.
3. Classification incorrecte de la responsabilité civile générale
Avec un choix de plus de 325 types d'activités, les assureurs tarifient la responsabilité civile générale, y compris la responsabilité du fait des produits, en utilisant les taux (taux de perte pure + autres frais) promulgués par leurs actuaires et les services de conseil de tiers (principalement ISO) en fonction des niveaux de pertes historiques en pourcentage des ventes, de la masse salariale ou de la superficie.
Étant donné que l'industrie de la construction modulaire permanente est relativement nouvelle dans ce pays, et que la multitude d'industries construites pour soutenir le secteur est si variée, les polices d'assurance responsabilité civile générale et excédentaire élaborées par plus de 750 assureurs, je suggère fortement que votre police soit évaluée par un expert. Ce que vous ne voulez pas, c'est un contrat pour une dispute. Ce n'est pas après un sinistre ou après le début d'un litige qu'il faut se renseigner sur les lacunes de la couverture. Bien qu'il ne soit pas un adversaire, l'assureur a rédigé le libellé de la police d'assurance (contrat), et il l'a fait en pensant d'abord à ses intérêts. Le terrain de jeu doit être incliné en votre faveur autant que possible avant le sinistre.
Avant de devenir notre client, l'un de ces opérateurs modulaires était assuré par un transporteur qui n'était au courant que de ses activités de fabrication et non de ses activités de sous-traitance. La couverture était limitée à l'emplacement unique de l'usine et les pertes découlant des activités de transit ou de sous-traitance étaient spécifiquement exclues.
Êtes-vous certain que votre couverture ne contient pas de garanties, de restrictions ou de limitations que vous ne connaissez pas ?
4. Possession ou connaissement
La "solution simple" à laquelle je fais référence n'est pas aussi complexe que la chimie organique au lycée ou le calcul au niveau universitaire, mais elle nécessite de la réflexion, de l'expérience et une compréhension approfondie. Des connaissances concernant la fréquence, les valeurs, les types de transport, les bons de commande et les priorités. Les compagnies d'assurance ont l'habitude d'assurer les matières premières, les stocks finis et les marchandises en transit, ou les matériaux situés dans un entrepôt temporaire ou une usine de fabrication. Il est dans l'intérêt de la compagnie d'assurance de percevoir une prime, puis d'exclure ou de limiter son exposition lorsque cela est possible.
Ce n'est pas parce que votre connaissement entrant indique FOB Destination (votre usine) et que votre connaissement sortant indique FOB Point d'expédition (votre usine) que vous êtes protégé. Par exemple, l'entrepreneur général du site vous appelle pour vous demander où en est votre expédition de 173 000 dollars. Vous êtes choqué car la livraison a été effectuée lundi dernier. L'expéditeur indique qu'un problème est survenu et que la cargaison est manquante ou endommagée. Votre avis de livraison vous dégage de toute responsabilité, mais votre client (le maître d'ouvrage) n'est pas content et l'entrepreneur général va maintenant livrer avec trois semaines de retard.
Négocier l'extension de la couverture des biens à vos intérêts et à ceux de vos clients, s'il n'y a pas d'autre assurance valide et recouvrable ? Si ce n'est pas le cas pour votre entreprise, nous pouvons vous aider.
5. Transfert de risques
un terme fréquemment utilisé par les courtiers d'assurance agréés, dont beaucoup ne répondent pas aux besoins de leurs clients de A à Z. Qu'est-ce que j'entends par "transfert de risque" ? La partie qui se présente comme un professionnel et qui est payée pour effectuer des tâches spécifiques devrait être responsable d'assumer le risque et de préfinancer l'exposition aux pertes créées par ou découlant de ses actions, omissions ou services. Pour qu'un véritable transfert de risque ait lieu, les contrats applicables doivent être étudiés et une coordination avec un avocat doit avoir lieu. À moins qu'il ne soit habilité à fournir des conseils juridiques, le courtier d'assurance ne doit pas fournir le libellé définitif de l'indemnisation sans avoir clairement indiqué qu'il doit obtenir l'approbation d'un conseiller juridique.
95 % des courtiers d'assurance avec lesquels je m'entretiens ne sont pas au fait de la question de l'assurance complémentaire. En 1985 et à nouveau en 2013, le secteur de l'assurance a procédé à des changements substantiels. L'utilisation d'un langage contractuel désuet (bons de commande, baux, accords de partenariat, conventions de prêt, etc.) ne permettra pas de transférer les risques. Notez que les avantages d'être un assuré additionnel ne se concrétisent pas par la simple réception d'un certificat d'assurance indiquant que vous êtes un assuré additionnel.
La solution - l'utilisation d'exigences minimales écrites et pratiques en matière d'assurance et d'indemnisation, ainsi que le contrôle des certificats d'assurance par une personne ayant reçu une formation en matière d'information sur les pays d'origine - n'aboutira pas à une stratégie parfaite de transfert des risques, mais l'exposition sera bien mieux gérée qu'elle ne l'est à l'heure actuelle.
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