102-108 Westford Street
En quelques heures seulement, un incendie résidentiel à évolution rapide a laissé un trou béant dans le tissu d'un quartier central proche du centre-ville de Lowell, dans le Massachusetts. Les maisons de ville victoriennes situées au 102-108 Westford Street sont restées debout, mais ont été jugées inhabitables. Elles sont restées vides jusqu'à ce que la propriété soit achetée par un duo entreprenant
avec de grands rêves.
La façon dont le 102-108 Westford a été reconstruit a ressemblé à l'incendie, mais à l'envers. Au lieu de projeter de l'eau sur des flammes incontrôlables, une énorme grue a délicatement soulevé et placé 12 boîtes modulaires, reconstruisant les maisons en seulement sept heures - à peu près aussi vite que les flammes les avaient rendues inhabitables.
Informations sur le bâtiment :
- Lieu : Lowell, Massachusetts
- Type de bâtiment : Multifamilial
- # Nombre d'unités : 6
- # Nombre de modules : 12
- Superficie en pieds carrés : 10 838 SF
- Taille du terrain : 6,200 SF
- Typologie : "Double" triple étage
Équipe de projet :
- Développeurs : Oaktree Development et Nine Zero Two Development
- Consultant modulaire : GreenStaxx
- Architecte : Bruce Ronayne, Hamilton Architects
- Fabricant modulaire : RCM Modulaire
- Gestionnaire de la construction sur place : Performance Building Company
- Consultant en énergie : A9 Green
Dans les coulisses de ce spectacle saisissant, l'équipe de développement tenait une promesse d'un autre ordre. Justin MacFarlane, de Nine Zero Two Development, montrait que la construction modulaire pouvait être une solution à la crise du logement dans les zones urbaines denses où les possibilités de construire de nouvelles unités sont limitées. À Lowell, les promoteurs sont souvent contraints de réhabiliter des bâtiments anciens, tels que des moulins et des immeubles de bureaux historiques - une entreprise noble mais coûteuse - ou de trouver des terrains suffisamment grands pour construire des immeubles multifamiliaux plus importants, ce qui implique parfois de briser le tissu urbain granulaire qui fait le charme des villes de Nouvelle-Angleterre. Avec ce "double" Triple Decker modulaire, MacFarlane traçait un nouveau territoire en tant que promoteur à Lowell, démontrant comment une version moderne et industrialisée du Triple Decker emblématique de la Nouvelle-Angleterre pouvait rétablir la densité et renforcer le sentiment d'appartenance historique du quartier d'une manière rentable et reproductible dans toute la ville.
Gwen Noyes, de GreenStaxx et Oaktree Development, avait une mission supplémentaire : montrer comment les conceptions d'unités standardisées apportent une valeur particulière aux projets modulaires multifamiliaux. Défenseur de longue date de la construction modulaire, Gwen Noyes connaît bien ses promesses de raccourcir les délais de construction, d'améliorer la qualité du produit construit et d'accroître la prévisibilité des coûts totaux du projet. Mais il estime que les promoteurs de logements collectifs ne disposent pas d'un levier important pour rendre les projets modulaires encore plus convaincants : les plans d'unités standardisés. Le 102-108 Westford a été l'occasion de co-développer la propriété avec MacFarlane pour montrer comment les coûts du projet pouvaient être réduits en utilisant une conception Triple Decker standardisée et prête pour la construction modulaire.
Élaboration d'un triple décanteur moderne normalisé
Ayant à l'esprit la nécessité d'une solution de remplissage urbain, Noyes avait déjà conçu un prototype de Triple Decker moderne et modulaire qui pouvait être facilement construit sur les nombreux petits terrains vacants de la région de Boston. Lorsqu'un propriétaire de Cambridge, MA, l'a contactée en 2021 après qu'un incendie ait consumé la maison centenaire à trois étages de la famille, Noyes a eu sa première occasion d'appliquer et de tester le prototype au 159 Allston Street.
Le GreenStaxx original Triple Decker comprend une unité de 2 chambres accessible aux personnes handicapées au rez-de-chaussée et des unités de 3 chambres aux deuxième et troisième étages. Il comprend une cuisine, un salon et une salle à manger reliés, de hauts plafonds, des rangements judicieusement placés dans le couloir et les chambres, ainsi que des finitions et des accessoires simples mais de grande qualité. Le plan d'étage est une version moderne du plan historique Triple Decker, avec des mises à jour contemporaines telles que la réduction de l'espace occupé par les couloirs, l'ajout d'une deuxième salle de bains, plus de rangements, un plan d'étage ouvert et de grandes fenêtres.
Le propriétaire souhaitant construire le bâtiment le plus respectueux de l'environnement possible, le prototype appliqué à Allston Street a été construit selon les normes de la maison passive, avec des panneaux solaires sur le toit et la possibilité de recharger les véhicules électriques dans l'allée. Pour répondre aux exigences de la maison passive pour ce projet, les architectes de Bruce Ronayne Hamilton Architects ont apporté quelques modifications mineures au prototype de GreenStaxx, notamment en réduisant la taille des fenêtres afin d'améliorer l'efficacité énergétique. Ainsi, la première série de plans de construction et de spécifications pour le Triple Decker original de GreenStaxx reflétait les normes rigoureuses de la conception Passive House.
L'ancien bâtiment du 102-108 Westford Street (crédit photo : Google Maps)
La maison passive à trois étages du 159 Allston Street (crédit photo : Gwen Noyes)
Écoute connexe :
De nouvelles idées pour des logements abordables modulaires économes en énergie avec GreenStaxx
Et si des logements multifamiliaux abordables pouvaient être construits de manière plus efficace et avec moins de perturbations pour le voisinage ? Gwen Noyes, vice-président et directeur de l'exploitation de GreenStaxx, s'appuie sur sa riche expérience en matière d'architecture et de développement urbain, ainsi que sur ses racines profondes en Nouvelle-Angleterre, pour présenter les modèles de logements modulaires éco-énergétiques de GreenStaxx. Vous entendrez parler de première main de prototypes réussis, comme les maisons à trois étages de GreenStaxx à Cambridge et Lowell, qui promettent de rationaliser la construction et de réduire les coûts.
Personnalisation des unités standardisées pour le site suivant
En adaptant l'unique maison passive Triple Decker au site de Westford Street, Noyes et MacFarlane ont dû faire face à un ensemble différent de contraintes liées au site et aux exigences du marché. Pourtant, ils ont pu recycler les documents de construction d'Allston Street dans une mesure surprenante, malgré quelques adaptations.
Pour tirer parti d'un site plus vaste, l'équipe a doublé la taille du bâtiment en reproduisant le triple étage d'origine le long de son long bord, créant ainsi un double triple étage séparé par un mur mitoyen. Cela a eu pour conséquence la suppression d'une fenêtre supplémentaire dans la chambre à coucher, qui se trouvait à l'origine sur le long mur latéral, et la perte d'une fenêtre dans la salle de bains située contre le mur mitoyen. En outre, l'équipe a décidé de renoncer à la certification Passive House et d'opter pour le code énergétique Stretch du Massachusetts, ce qui a eu un impact sur la conception du système de chauffage, de ventilation et de climatisation. Pour Westford Street, l'équipe a également réorganisé l'espace des placards et l'emplacement de l'évier de la cuisine afin d'agrandir l'espace salon/salle à manger. Dans l'ensemble, la conception des unités de Westford Street était presque identique à celle d'Allston Street et les changements mineurs ont pris très peu de temps à l'équipe d'architectes de la BRHA pour les mettre en œuvre au niveau du schéma.
Le travail de conception le plus important a consisté à adapter le reste du bâtiment à la topographie du site de Westford et au quartier. La plupart des immeubles à trois étages existants, y compris l'immeuble précédent sur Allston Street, ont un sous-sol qui peut commodément abriter les panneaux électriques avancés et les systèmes d'arrosage qui sont nécessaires pour un immeuble à trois étages efficace sur le plan énergétique et peu encombrant. Cependant, le 102-108 Westford se trouve au sommet d'une corniche et le bâtiment précédent n'avait pas de sous-sol. Pour éviter une excavation profonde, l'équipe a opté pour un vide sanitaire comme fondation du bâtiment, ce qui a nécessité de modifier la conception originale du vestibule d'entrée afin d'y installer de petits placards pour les panneaux et le système d'arrosage. Pour le revêtement du bâtiment, à la demande des autorités de la ville de Lowell qui souhaitaient qu'il s'harmonise avec le caractère du quartier, la BRHA a conçu un aspect évoquant la Nouvelle-Angleterre traditionnelle, s'éloignant ainsi de la façade plus moderne d'Allston Street.
En somme, environ 75 % des plans définitifs du bâtiment ont été répétés entre Allston Street et Westford Street, ce qui a permis aux architectes de gagner beaucoup de temps par rapport à la conception d'un bâtiment sans plans d'unités standardisés comme point de départ. Les unités modulaires étaient presque identiques aux versions précédentes d'Allston Street, la majorité des travaux d'architecture et d'ingénierie ayant été réalisés pour les fondations et l'extérieur du bâtiment.
Cependant, la BRHA a constaté d'autres gains de temps dans la gestion des soumissions et des demandes d'informations auprès du fabricant de modules. Même si la rue Westford a fait appel à un autre fabricant de modules, RCM, que la rue Allston, un grand nombre des questions de clarification posées par RCM avaient déjà été traitées et les architectes ont pu obtenir des réponses rapidement. Si les deux projets avaient fait appel au même fabricant de modules et à des conceptions de bâtiments très similaires, cette partie du processus aurait été encore plus rapide. La BRHA estime qu'il est possible d'économiser environ 40 à 50 % des frais de conception d'un projet en appliquant des conceptions d'unités standardisées aux nouveaux projets.
La conception modulaire et standardisée : une vue d'ensemble
Pour MacFarlane, pour qui Westford Street était une première incursion dans la construction modulaire en tant que promoteur indépendant, l'expérience des gains d'efficacité liés à la reproduction d'une conception standardisée n'a fait qu'ajouter aux autres avantages qu'il attendait de la construction modulaire, comme la réduction du calendrier du projet et des coûts de construction plus prévisibles. Cette expérience a provoqué un changement de perspective sur la manière d'aborder les projets multifamiliaux à petite échelle dans une ville historique et dense comme Lowell. MacFarlane se concentre désormais exclusivement sur la recherche de sites urbains intercalaires qui se prêtent bien à la reproduction du double Triple Decker de Westford Street, avec encore moins de modifications au niveau de la conception. Il est convaincu que cette approche permettra de mettre plus de logements sur le marché, plus rapidement et de manière plus rentable que le choix d'un site et la détermination de ce qu'il faut construire ensuite.
Ce changement de stratégie montre que même une petite avancée dans le processus de construction industrialisé peut aider à relever les grands défis de notre secteur. Dans ce cas, l'utilisation de modèles d'unités standardisés pour différents projets signifie que les petits promoteurs locaux peuvent exploiter les principes d'échelle et de répétition sur de petits projets afin de rivaliser sur un pied d'égalité avec les grandes sociétés de développement. Cela leur permet également de fournir le type de logements denses et relativement abordables que de nombreuses villes et communes souhaitent, mais qu'elles ont du mal à inciter les constructeurs privés à développer.
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