Forge Craft Architecture + Design : Codes, contrats et propriété intellectuelle
Rommel Sulit, directeur fondateur et directeur de la pratique modulaire pour Forge Craft Architecture + Design, discute des implications des codes, des contrats et de la propriété intellectuelle sur la construction modulaire.
Rommel Sulit aimait à la fois l'art et la science. Il a obtenu un diplôme en arts plastiques à l'université de Chicago après avoir commencé ses études en préméditation. Après avoir obtenu son diplôme, il a travaillé dans un hebdomadaire d'information alternatif afin de déterminer la voie à suivre pour sa carrière.
L'architecture lui a semblé être un bon équilibre entre la science et l'art, et il s'est donc inscrit à l'université du Texas à Austin. Il a obtenu une maîtrise en architecture et a souhaité s'installer à Austin.
Avec son partenaire Scott Ginder, il a fondé Forge Craft Architecture + Design en 2013 dans le salon de M. Sulit, avec deux employés.
Tout de suite, ils ont décroché deux projets conventionnels de taille moyenne - un projet multifamilial de 100 logements et un projet multifamilial de 135 logements abordables, tous deux dotés de microunits.
Quelques années plus tard, un client a souhaité explorer la construction modulaire volumétrique pour un projet de logement étudiant.
"Ils nous ont proposé une opportunité très intéressante et nous avons appris au fur et à mesure", a déclaré M. Sulit.
De 2015 à 2020, Forge Craft a participé à des projets de construction modulaire pour des logements étudiants, un restaurant à service rapide, des bureaux commerciaux et des maisons de vacances préfabriquées à prix abordable. Forge Craft a construit sa plateforme sur la base de ces premiers projets.
"Notre objectif était de développer une entreprise pertinente au XXIe siècle en termes de conception et de déploiement de projets pour la communauté", a déclaré M. Sulit.
Leur intérêt pour la conception se concentre sur ce qu'ils appellent les Craft Studios - logements abordables, conception de bâtiments passifs et construction modulaire.
Sulit estime que la construction modulaire est un produit de meilleure qualité que la construction traditionnelle, car elle est réalisée dans un environnement contrôlé par des travailleurs plus qualifiés que les travailleurs journaliers sur un chantier de construction.
C'est peut-être la raison pour laquelle la méthode de livraison, que Sulit appelle la construction modulaire, commence à prendre de l'ampleur dans le monde de la construction. La pratique modulaire évolue encore", a déclaré M. Sulit, "elle évolue avec le code, les nouveaux matériaux et les nouvelles stratégies". "Elle évolue avec le code, les nouveaux matériaux et les nouvelles stratégies.
Conçu par Forge Craft Architecture + Design, construit par Z Modular.
L'importance des codes et normes de construction modulaire
À l'heure actuelle, il n'existe pas de code de construction spécifique à la construction modulaire en dehors du code de construction standard. La conception et la construction modulaires sont généralement régies par l'État dans lequel le bâtiment modulaire est déployé.
Mais chaque code est soumis à des modifications locales. De plus, une municipalité et un État n'utilisent pas nécessairement la même version de l'International Building Codebook (IBC). Par exemple, l'État de l'Indiana utilise le code IBC 2014 alors que la ville d'Austin, au Texas, est en train d'adopter le code 2024.
C'est à l'architecte de concilier les codes, ce qui prend du temps, surtout si les responsables de la réglementation ne sont pas familiers avec la construction modulaire. C'est un sujet de préoccupation, car l'un des grands avantages de la construction modulaire est qu'elle accélère le processus de construction jusqu'à 40 % par rapport à la construction conventionnelle.
Les codes sont élaborés pour normaliser le processus de construction, de sorte que le produit fini réponde à une certaine norme de performance. Mais les codes doivent également s'aligner sur l'atmosphère socio-économique actuelle de l'endroit où ces bâtiments seront situés. En fonction du climat, du contexte géographique et même géopolitique, le même code est souvent interprété de différentes manières.
"Je ne pense pas que nous aurons un jour un code universel parce que les endroits où nous construisons et les personnes qui utilisent les bâtiments modulaires sont très variés", a déclaré M. Sulit. "Le défi consiste à prendre ce concept universel et à l'appliquer à de multiples endroits où les codes diffèrent. Ce qui crée l'illusion que les codes ne suivent pas l'évolution de la construction modulaire, c'est que ces codes existent pour d'autres raisons que pour servir l'industrie modulaire".
Presque tous les projets nécessitent une solution de conception créative ou innovante pour s'assurer qu'ils sont conformes au code.
Un exemple est le classement UL en matière d'incendie, qui suppose actuellement que tout est construit en dur. L'architecte doit démontrer que la méthodologie du projet modulaire est équivalente à la méthodologie standard.
En règle générale, il s'agit de réunir les ingénieurs, les consultants et les personnes chargées de la conformité réglementaire. Ils étudient tous
Ils étudient tous la question et, une fois qu'ils sont d'accord, le projet peut aller de l'avant. Cette situation n'est pas idéale car elle peut retarder le projet, mais elle est nécessaire pour l'instant.
"Personne n'essaie de contourner le code et personne ne devrait le faire", a déclaré M. Sulit. "Nous essayons simplement de l'interpréter d'une manière qui s'aligne sur les processus modulaires.
Les contrats spécifiques modulaires peuvent aider
Parallèlement, de nouveaux contrats de projet peuvent contribuer à normaliser les processus de construction modulaire et à faciliter la communication entre les parties prenantes de la construction modulaire.
"Il existe aujourd'hui une forte demande pour trouver des moyens de normaliser nos processus, et ce pour de multiples raisons", a déclaré M. Sulit. "L'une d'entre elles est que nous pouvons développer des processus cohérents d'un projet à l'autre. Les contrats de projet nous permettent également d'établir une certaine parité dans la manière dont nous fixons les prix et livrons les bâtiments.
Aujourd'hui, il n'existe pas de processus modulaire établi et enregistré auquel tout le monde adhère. Mais l'existence d'un contrat permet de définir les instruments de service, la portée du projet et les structures tarifaires.
Dans le passé, les architectes concepteurs ont modifié ces quatre contrats pour s'aligner sur la méthode de livraison modulaire.
- Le B101, un contrat type de l'American Institute of Architects (AIA) entre le propriétaire et l'architecte.
- Le B105, un document court pour les petits travaux.
- Le B143, le contrat entre l'architecte et le concepteur-constructeur.
- Le contrat-cadre, un contrat flexible et complet entre l'entrepreneur et le client.
Du point de vue de l'architecte, le contrat B143 est particulièrement avantageux.
"En tant qu'architecte, je peux être à la fois l'architecte attitré et l'architecte modulaire", a déclaré M. Sulit. "C'est idéal de mon point de vue, car cela me permet de gérer l'ensemble du processus.
En avril dernier, l'AIA a publié quatre nouveaux contrats portant sur la construction modulaire volumétrique lors de la conférence 2025 World of Modular organisée par MBI.
Sulit se réjouit de travailler avec le nouveau contrat B181 de l'AIA, un accord standard entre le propriétaire et l'architecte. Il s'agit de l'équivalent du contrat B101, mais conçu spécifiquement pour l'industrie modulaire.
"Nous disposons désormais d'un outil qui nous permet d'améliorer nos prestations et qui nous aide à mieux gérer notre structure organisationnelle à l'avenir", a-t-il déclaré.
Récemment, le MBI a également développé, avec ConsensusDocs, deux nouveaux contrats de construction modulaire pour le maître d'ouvrage et le fabricant.
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Clarté des contrats : Modèles adaptés à la réussite de la construction modulaire avec les documents contractuels de l'AIA
Sara Betancorth, de AIA Contract Documents, et Sal Verrastro, de Spillman Farmer Architects, expliquent comment ces nouveaux contrats ont été créés après des années de collaboration entre architectes, avocats et experts du secteur. Désormais accessibles au public, ces contrats représentent une approche équilibrée qui tient compte des réalités de la construction modulaire moderne. Le résultat ? Des contrats qui réduisent les risques, clarifient les responsabilités et, en fin de compte, facilitent la réalisation des projets pour toutes les parties prenantes.
Le rôle de la propriété intellectuelle dans l'architecture modulaire
Dans le cadre des contrats de construction conventionnels, qui reposent sur la common law, les architectes produisent des dessins ou des documents contractuels et détiennent les droits d'auteur sur leurs instruments de service. Le propriétaire reçoit une licence limitée lui permettant d'utiliser ces dessins une seule fois pour ce projet.
Avec la construction modulaire, la possibilité de répéter les modèles est inhérente à la méthode de livraison.
La chose la plus proche que j'ai vue à ce sujet est ce concept appelé "droits dérivés", qui s'applique lorsque vous créez une nouvelle œuvre à partir d'une œuvre existante", a déclaré M. Sulit.
Le nouveau contrat B181 reconnaît que les architectes conçoivent un bâtiment et utilisent ces dessins une seule fois pour ce projet. Leurs instruments de service ne sont pas remis au maître d'ouvrage pour être répétés au-delà du contrat. Pour ce faire, il faudrait une continuation, une négociation, un droit de licence ou une redevance.
La question de la propriété intellectuelle dans l'industrie modulaire est une question polarisante. Certains estiment que la conception et tous les détails devraient être libres. D'autres estiment que tout devrait être considéré comme une propriété.
"Il s'agit d'une conversation qui va se poursuivre pendant un certain temps dans notre domaine", a déclaré M. Sulit.
Il considère que les systèmes de contreventement et les composants propres à une entreprise, ainsi que tout ce qui doit être testé, pourraient être considérés comme relevant de la propriété intellectuelle de cette entreprise, puisque c'est elle qui a réalisé toute l'ingénierie et dépensé de l'argent pour que quelque chose soit testé.
Une entreprise peut avoir une certaine philosophie de conception qui peut faire partie de sa propriété intellectuelle, mais les processus de fabrication sont plus difficiles à déterminer.
"Si une entreprise souhaite posséder sa propre propriété intellectuelle, je pense que la meilleure façon de procéder est de prendre nos modèles et d'investir le montant nécessaire en termes de recherche et d'argent pour produire sa propre documentation de fabrication", a déclaré M. Sulit. "De cette façon, ils peuvent fabriquer le produit de façon constante. Mais cela peut coûter cher.
Conçu par Forge Craft Architecture + Design. Construit par Z Modular.
Comment la propriété intellectuelle fait-elle la distinction entre les caractéristiques conçues sur mesure et les détails standard ?
Les conceptions conventionnelles sont généralement construites selon les meilleures pratiques, de sorte que l'architecte n'a pas besoin d'approfondir les détails. Ces documents relèvent du LOD (niveau de développement) 300.
La plupart des architectes peuvent amener une conception jusqu'à LOD 350, ce qui correspond à un niveau de détail plus élevé.
"À ce moment-là, je dois leur dire de faire appel à leurs propres ingénieurs et à leur propre équipe de conception pour enregistrer ces données s'ils veulent que ce soit un produit standard qu'ils puissent garantir", a déclaré M. Sulit. "Si je travaille à nouveau avec cette entreprise, elle pourra me donner ces détails standard et je travaillerai avec elle. C'est ainsi que je pense que le processus devrait fonctionner.
Conseils aux nouveaux architectes qui se lancent dans l'espace modulaire
Sulit suggère aux architectes d'étudier d'abord les contrats conventionnels pour comprendre les protections qu'ils offrent. Il sera ainsi plus facile de comprendre les nouveaux contrats modulaires.
Deuxièmement, ils doivent se familiariser le plus possible avec le domaine de la construction modulaire et s'entretenir avec les entreprises concernées afin de déterminer où s'arrête leur travail et où commence celui des autres entités. Ensuite, votre équipe doit s'immerger totalement.
"Mon plus grand atout est que je sais ce qu'il faut faire pour qu'une usine soit certifiée", a déclaré M. Sulit. "Comprendre le processus de certification est une chose utile à apprendre, mais il s'agit d'une plongée beaucoup plus profonde dans le code et les systèmes de construction. Êtes-vous prêt à vous engager ?"
À propos de l'auteur : Shari Held est une rédactrice indépendante basée à Indianapolis qui couvre le secteur de la construction depuis plus de 20 ans.
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