L'état du modulaire en 2025 : Faire face à la réalité
Jennifer Castenson est vice-présidente des relations publiques chez BUILDXACT.
Il est temps pour l'industrie modulaire américaine de faire face aux dures réalités et de s'engager dans une dynamique positive.
Les défenseurs de la construction modulaire parlent d'économies de coûts, de gains de temps, de meilleure qualité et de durabilité. Si tous ces arguments sont valables pour différents projets et à différentes échelles, ils ne sont pas suffisamment cohérents pour être réels.
Première réalité : le travail sur le travail
De nombreux projets modulaires ont fait état de gains de temps du point de vue de la main-d'œuvre, qu'il s'agisse d'une réduction du nombre d'ouvriers requis ou du temps de travail, ou des deux, ce qui pourrait se traduire par des économies de coûts. Cependant, la réalité est que la construction sur site s'appuie sur une main-d'œuvre différente et unique qui a moins d'exigences et de réglementations qu'une main-d'œuvre hors site.
Sean Dobson, PDG d'Amherst, a récemment fait une présentation au Sommet de l'habitat industrialisé, donnant le point de vue d'une entreprise qui construit à la fois des maisons sur site et des maisons hors site. La branche modulaire volumétrique de son entreprise, StudioBuilt by Amherst, opère à partir d'une installation de 360 000 pieds carrés au Texas. Il a humblement discuté du processus de découverte en comparant les opérations des deux secteurs, les échecs et les victoires.
"C'est de la pure fiction que de croire que l'on peut construire moins cher dans une usine que sur un chantier", a-t-il déclaré. "Toutes les personnes qui travaillent dans l'usine bénéficient d'avantages sociaux, mais la concurrence n'est pas obligée d'en offrir. Le coût de la main-d'œuvre est un énorme désavantage pour le secteur modulaire. Vous ne pouvez pas gérer une usine avec l'OSHA et toutes les choses requises pour une entreprise et rivaliser avec le pool de main-d'œuvre de la construction traditionnelle qui ne perçoit pas d'avantages sociaux.
Malgré le coût plus élevé de la main-d'œuvre, M. Dobson admet qu'il préférerait de loin une construction hors site à une construction sur site en raison de l'absence de contrôle de la qualité sur un projet sur site. La qualité étant plus élevée, les coûts d'assurance et les risques de problèmes sont moindres dans le cas d'une construction hors site.
"Les maisons construites sur place présentent un aspect clinquant et glamour, mais beaucoup de mauvais choix en matière de conception", a-t-il déclaré.
Étant donné que le hors site améliore la qualité et la conception, Rommel Sulit, directeur et fondateur de Forge Craft, a trouvé une excellente application pour les projets de logements subventionnés à prix abordable qui sont très axés sur les processus.
"Il existe déjà des synergies, car les logements hors site et les logements abordables sont tous deux très axés sur les processus", a-t-il déclaré. "Vous devez vous qualifier pour tous les financements, construire pour la résilience, et ensuite vous pouvez agréger cette valeur dans les boîtes modulaires. Du point de vue de la main-d'œuvre, l'obligation de payer des salaires élevés disparaît.
Deuxième réalité : la localisation est essentielle
Une autre dure réalité pour le secteur est que le financement fédéral pour les solutions innovantes en matière de logement est en train de disparaître. Bobby Vance, professeur adjoint à l'école d'architecture de Virginia Tech et codirecteur du Housing Innovation Challenge, a déclaré que cette tendance incitait à multiplier les partenariats entre l'industrie et les instituts de recherche.
"Du point de vue des tendances, nous nous intéressons à des maisons plus petites et nous cherchons à comprendre comment utiliser le hors site pour gagner en rapidité et créer ce à quoi ressemble la maison de départ", a déclaré M. Vance. "Il ne s'agit pas forcément d'un bien locatif ou d'un appartement, mais de savoir comment réduire la taille d'un logement pour que quelqu'un puisse l'acheter dans la vingtaine.
Un autre aspect de la force de la localisation est la tendance aux micro-usines qui rapprochent la production de logements des centres de population. Brian Gaudio est le PDG de Module, une société basée à Pittsburgh, et développe des actifs de conception, de construction et de fabrication pour développer un écosystème d'installations du dernier kilomètre avec un faible investissement de départ, qui créent des emplois locaux et peuvent produire 50 maisons par an.
Module offre des services clés en main aux promoteurs afin d'augmenter ses revenus par unité de logement, un autre aspect qui rend la localisation attrayante pour les promoteurs - ils veulent que l'élan économique reste local.
Alex Horowitz est directeur de l'initiative sur la politique du logement au Pew Charitable Trusts et constate que les améliorations apportées aux codes locaux ont un impact considérable. Par exemple, le Colorado a mis au point un programme visant à attirer des fabricants de maisons modulaires dans l'État parce que les coûts de transport depuis l'extérieur de l'État étaient trop élevés si l'on tient compte du trajet à travers les montagnes Rocheuses.
Dans l'ensemble, les codes du Colorado et d'autres codes locaux ont contribué à faire avancer la modularité de quelques pas. M. Horowitz note que d'autres États et localités ont créé des paquets législatifs pour modifier les lois sur le zonage et l'utilisation des sols afin d'accélérer et de faciliter la construction de logements, tout en supprimant les règles qui découragent la densité et le développement résidentiel.
Il souligne également l'intérêt pour les États d'ouvrir les inspections à des examinateurs tiers afin d'accélérer le processus. Certains États créent des plans préapprouvés qui permettent d'assurer la cohérence et la prévisibilité plutôt que d'exiger que toutes les nouvelles installations soient faites sur mesure, ce qui constitue un autre grand pas en avant.
Bien que des progrès aient été réalisés au niveau local, M. Dobson, d'Amherst, est toujours surpris de voir à quel point les marchés locaux qu'il dessert refusent de délivrer des permis aux entreprises volumétriques, alors que les villes et les comtés les refusent.
Troisième réalité : Plus d'intangibles
Nous dépensons environ 901 milliards de dollars par an pour la construction résidentielle privée aux États-Unis, selon le Bureau du recensement américain, et la plateforme de gestion de la main-d'œuvre Rhumbix calcule que nous ajoutons 10 à 25 % à la valeur totale du contrat avec des ordres de modification.
Sean Shields est directeur du marketing à l'Association des éléments de construction structuraux et affirme que la réduction des ordres de modification n'est que l'un des nombreux avantages cachés de la construction modulaire.
En travaillant avec le constructeur national Taylor Morrison, il a pu montrer comment les coûts d'opportunité et les coûts associés à la précision et à la qualité pouvaient être répercutés sur le constructeur.
Au cours de l'Industrialized Housing Summit, il a expliqué que Taylor Morrison avait commencé à produire hors site un plan d'étage qu'elle avait construit 500 fois, ce qui lui a permis de gagner du temps au niveau de la charpente et de l'installation des équipements mécaniques et électriques. Les retards qui se produisaient habituellement sur le site n'ont pas eu lieu dans l'usine parce que la maison a été construite selon les spécifications, et parce qu'elle a été construite selon les spécifications, elle a été en mesure de passer l'inspection dès la première fois.
"À première vue, ils ont pu obtenir une augmentation de 16 % en passant au hors site", explique M. Shields. "En regardant en arrière, il s'agissait d'une solution plus rentable - les avantages en aval les ont incités à changer de processus."
La réalité est donc que tout doit être suivi, car parfois les améliorations et les économies ne sont pas évidentes.
"Le moment est venu pour l'industrie de dire que nous pouvons le faire et ne pas dépendre du gouvernement et prendre de meilleures décisions par nous-mêmes", a-t-il déclaré.
"Nous essayons de dire que nous pouvons prendre en charge cette question et la donner comme modèle aux constructeurs, et qu'il n'est pas nécessaire que le gouvernement fédéral intervienne pour que la maison reste sûre et opérationnelle. C'est le moment pour l'industrie de briller, et quel que soit le gouvernement en place, il ne nous aide pas, alors nous pouvons prendre les choses en main".
Au-delà du soutien fédéral, son travail sur le défi de l'innovation en matière de logement se concentre sur la création de modèles de maisons totalement indépendantes du réseau, qui peuvent se séparer d'un réseau instable afin de rester fonctionnelles même avec l'augmentation actuelle de l'activité des tempêtes.
Quatrième réalité : Le site est menacé
Les entreprises de construction japonaises se sont installées aux États-Unis pour acquérir des constructeurs de maisons et les convertir à un processus de construction hors site plus efficace. Ken Pinto, consultant en chaîne d'approvisionnement chez Kenzai USA, a déclaré que la réalité actuelle pour les constructeurs sur site est qu'ils devraient se sentir menacés par le hors site.
"Les Japonais poursuivent leurs acquisitions, ils ont l'argent et l'expérience et font déjà partie des cinq premiers constructeurs aux États-Unis", a-t-il déclaré. "Les Japonais réussissent parce qu'ils utilisent l'intégration verticale et qu'ils possèdent la chaîne d'approvisionnement en bois. En outre, ils construisent hors site depuis plus de 40 ans. Ils ont fait passer les délais de construction de quelques jours à quelques heures et ont apporté la précision et la technique.
Ces formules sont essentielles pour l'avenir de la construction de logements aux États-Unis, car les problèmes de main-d'œuvre et d'approvisionnement persistent et seront le seul moyen de survivre financièrement.
Robin Bartram Brown a transféré son entreprise de construction modulaire, MMY US, du Royaume-Uni à Louisville, dans le Kentucky. Il a ciblé la région en tant que centre intermodal pour concevoir, fabriquer et livrer des maisons plus intelligentes et plus abordables en utilisant des cadres en acier formés à froid.
Il représente également une menace pour les constructeurs locaux en proposant un système de construction plus rapide et plus solide, capable de répondre aux besoins de logements abordables et intercalaires à un prix beaucoup plus compétitif, et en aidant les dirigeants locaux à s'y retrouver dans les codes et les réglementations afin de continuer à améliorer le processus.
Pour conclure et aller de l'avant avec le modulaire
La réalité critique et urgente est que l'industrie modulaire doit ouvrir les portes à la collaboration dans tous les secteurs, dans toutes les dynamiques, et adopter de nouvelles idées pour réussir dans le hors site aux États-Unis.
"Personne ne veut partager ses secrets, mais ils se plaignent qu'il n'y a aucun moyen de normaliser le processus", a déclaré Sulit de Forge Craft. "Il y a des problèmes de croissance et certains se rendent compte qu'ils ne sont pas cohérents dans leur façon de penser. Tout le monde a droit à une chance équitable de réussir dans ce secteur. Ne partez pas du principe que vous ne pouvez pas vous engager dans une voie parce que personne n'a réussi dans le passé, car vous êtes peut-être celui qu'il vous faut.
Plus vite nous relèverons ces défis, plus vite nous pourrons accueillir une nouvelle réalité où la modularité est le moyen dominant de fournir des logements plus performants, de meilleure qualité et à moindre coût.
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