Guerdon : à la recherche du "Saint Graal" de la construction modulaire
Fairview Terrace, le premier des cinq développements prévus dans le cadre d'un accord-cadre entre Guerdon et Mutual Housing California, qui présente des logements abordables modulables construits en usine.
Guerdon, un fabricant modulaire de Boise, dans l'Idaho, a récemment remporté ce que Laurence (Lad) Dawson, PDG et associé gérant, décrit comme le "Saint-Graal" pour un fabricant modulaire. Il s'agit d'un contrat portant sur environ 570 logements abordables à énergie zéro avec Mutual Housing California. "Ils réalisent ce que nous avons essayé de prêcher à beaucoup de nos clients : si vous formez une équipe et réalisez une série de projets, et que vous tirez les leçons de chaque projet pour les appliquer au suivant, vous continuez à vous améliorer, à trouver des moyens d'être plus rentables, à améliorer votre rapidité de mise sur le marché".
L'appel d'offres porte sur six projets, soit un total d'environ 570 unités. Le processus de préconstruction se déroule en trois phases : (1) élaboration d'un ensemble cohérent de spécifications de conception axées sur l'efficacité, non seulement pour la fabrication, mais aussi pour l'installation et l'achèvement sur le site ; (2) spécification des produits présentant la meilleure qualité globale, les meilleurs délais, les meilleures performances et le meilleur coût ; et (3) identification de partenaires architectes et entrepreneurs généraux uniques, afin que toute l'équipe puisse travailler ensemble au cours des deux ou trois prochaines années sur une série de projets, en essayant d'être plus efficace en termes de coûts et de délais pour chacun d'entre eux.
Dawson a déclaré que le propriétaire, Mutual Housing California, "est très attaché à la vision, et il est agréable de travailler avec un groupe qui partage notre philosophie quant à la meilleure façon d'exploiter les avantages de la construction modulaire. Je pense que c'est le Saint Graal : vous avez cette collaboration et l'expertise, que dans ce cas, Guerdon est en mesure d'apporter, pour travailler avec le client et son expertise en matière de logements abordables. L'étape suivante consiste à trouver un entrepreneur général disposé à apprendre comment utiliser la construction modulaire de la manière la plus efficace possible.
Guerdon s'est fait une réputation dans le secteur multifamilial. Cette année encore, la société a pris en charge plusieurs projets uniques.
- Ils ont été sollicités pour un autre projet de logement à Los Angeles, Sherman Way, qui avait rencontré des difficultés avec un autre fabricant. En s'appuyant sur leur équipe interne de conception et d'ingénierie, ils ont pu accélérer la conception et les dessins de production, obtenant l'approbation en quatre à cinq mois, contre six à huit mois habituellement. Le projet est maintenant dans sa phase finale et est le premier à utiliser les services de finition Suite Ownership de Guerdon, qui impliquent la finition de tout ce qui se trouve à l'intérieur de la boîte, à l'exception des connexions MEP. Les finitions, les ajustements de portes et les éléments de la liste de contrôle sont inclus, et Dawson a déclaré que la fourniture de ces services a contribué à accélérer l'installation.
Les équipes internes et externes de contrôle et d'assurance de la qualité inspectent l'une des toutes premières unités de logement modulaire pour étudiants approuvées par la DSA de Californie pour le Compton College pendant la construction de l'usine. Crédit : Guerdon.
- Un projet d'appartements appelé Buckskin Charlie Apartments est en cours de construction dans une réserve amérindienne du sud du Colorado. L'appel d'offres pour deux bâtiments de trois étages abritant 90 unités a été lancé en août 2024. La production a commencé au premier trimestre 2025, l'installation a eu lieu au deuxième trimestre et l'occupation est prévue pour le printemps.
- En outre, Guerdon s'occupe du tout premier projet modulaire approuvé par la DSA de Californie, un projet de logement étudiant pour le Compton College. Les projets construits pour le ministère de l'éducation de Californie relèvent de la compétence d'une organisation étatique distincte, la division de l'architecte d'État (DSA), qui dispose de son propre ensemble de règles et de règlements. Guerdon réalisera non seulement le projet pilote de logements modulaires pour étudiants, mais aussi un projet de logements pour étudiants beaucoup plus important qui suivra en 2026. Dawson a déclaré : "Nous sommes enthousiasmés par ce nouveau secteur. Il y a beaucoup de choses nouvelles à apprendre et de nouvelles procédures, mais il y a un besoin important. L'État a affecté plusieurs milliards de dollars au développement d'un plus grand nombre de logements étudiants pour son système de collèges communautaires, et nous sommes impatients d'être le chef de file du développement de ce nouveau marché."
Le PDG de Guerdon, Tommy Rakes, conduit le président du Compton College, le Dr Keith Curry, et l'équipe de construction à travers l'usine pour voir les premiers modules de logements pour étudiants approuvés par la DSA et en cours de construction. Crédit : Guerdon.
Créer le plus de valeur possible
L'usine de Guerdon à Boise, dans l'Idaho, s'étend sur une superficie d'environ 130 000 pieds carrés et comprend une vingtaine de postes de travail qui fonctionnent cinq jours par semaine, en une seule équipe. Selon M. Dawson, la production idéale est de 15 à 20 unités modulaires par semaine. Leurs modules sont généralement plus grands que la plupart des autres. "Si nous construisons un projet d'appartements, chaque module sera comme une tranche du bâtiment avec une unité ou une partie d'unité d'un côté, puis un couloir de six pieds, puis une autre unité de l'autre côté. Les boîtes que nous construisons ont généralement une largeur de 12 à 16 pieds et une longueur de 60 à 76 pieds. Nous essayons d'augmenter le volume de la surface carrée autant que possible à chaque déplacement de ligne".
Elle réalise elle-même la quasi-totalité des travaux de l'usine, y compris les travaux mécaniques, électriques et de plomberie, en faisant appel à des ouvriers qualifiés. Les seuls sous-traitants sont les systèmes d'alarme incendie et d'extincteurs automatiques. "Notre objectif est d'essayer de faire le plus de travail possible en usine, afin de créer le plus de valeur possible pour nos clients lorsque les unités sont installées sur le site.
Pour s'assurer que tous les modules répondent à leurs normes de qualité rigoureuses, ils doivent passer une série d'inspections multiples avant de quitter l'usine, y compris un examen par l'ICC NTA, le GC pour le projet et le propriétaire. "Nous voulons que le client soit satisfait à 100 % que l'unité corresponde exactement à ce qu'il attend. Lorsque les modules arrivent sur le site, ils sont à nouveau inspectés pour s'assurer que tout problème survenu pendant le transport est résolu rapidement.
Installation d'une grue sur le projet LAFH Sherman Way à Los Angeles, 10 mois seulement après que le promoteur ait opté pour Guerdon. L'immeuble de 64 logements ouvrira ses portes 15 mois après le démarrage de l'usine. Crédit : Guerdon.
Bien faire les choses
M. Dawson conseille à ceux qui souhaitent se lancer dans le secteur des immeubles collectifs modulaires de savoir dans quoi ils s'engagent. "C'est un processus rigoureux, qu'il s'agisse de construction modulaire ou de construction sur site. Il y a beaucoup de détails. Les plans et les spécifications sont très robustes et complexes. Les exigences sont nombreuses et de nombreux consultants sont impliqués. Vous devez avoir une organisation qui possède l'expertise, l'expérience et le personnel qui comprend vraiment le processus et qui peut être rigoureux, minutieux et orienté vers les détails pendant la période de préconstruction".
Selon M. Dawson, le succès de Guerdon dans ce domaine tient en partie au fait que l'entreprise surconstruit ses unités. "L'erreur la plus fréquente dans les nouvelles usines est d'essayer d'éliminer tous les coûts possibles. Il ne s'agit pas d'essayer d'économiser le dernier dollar. Il s'agit de s'assurer que l'on respecte tous les codes, toutes les normes, toutes les exigences structurelles, etc. Nous protégeons également nos unités des intempéries et de l'eau. Mais cela a un coût".
Installation des Buckskin Charlie Apartments, une communauté modulaire de 90 logements sur un terrain tribal dans le sud du Colorado. L'achèvement est prévu dans les 12 mois suivant le démarrage de l'usine, grâce à des conceptions modulaires internes efficaces. Crédit : Guerdon.
Il insiste également sur l'importance d'une bonne conception avant le début de la production. "Il faut commencer par un projet qui a été correctement conçu. Et si ce n'est pas le cas, il faut dire 'temps mort' et revenir en arrière pour réviser la conception de manière à ce qu'elle puisse être correctement construite dans une usine et facilement assemblée sur le site sans créer beaucoup de travail et de difficultés supplémentaires."
Bien qu'il s'agisse d'un adage, M. Dawson est également convaincu que le client a toujours raison, et M. Guerdon fait tout ce qui est en son pouvoir pour s'assurer que ses clients sont satisfaits. "Notre vision fondatrice était de faire en sorte que chaque projet soit une réussite pour notre client, qu'il le soit pour nous ou non. Ainsi, lorsque nous nous attachons à ce que le projet lui-même se déroule bien pour notre GC et notre client, c'est ainsi que nous gagnons. Si nous nous concentrons sur ce point et que nous tenons notre promesse, c'est ce qui assurera le succès de notre entreprise et la fidélisation de la clientèle qui l'anime.
Pas une marchandise
"J'ai toujours pensé que l'un des principaux arguments de vente de la construction modulaire est que, entre les mains de la bonne équipe, un producteur modulaire qualifié peut contribuer à réduire les risques liés à la construction, et c'est là un aspect important de l'histoire que nous racontons à nos clients. La construction modulaire n'est pas une marchandise. Elle dépend toujours d'entreprises individuelles, et il est essentiel de s'aligner sur celles qui ont l'expérience, l'expertise, les connaissances et les processus nécessaires pour garantir une bonne exécution".
Bien que le marché du logement actuel ait quelque peu ralenti en raison des taux d'intérêt élevés, M. Dawson s'attend à ce qu'il rebondisse assez rapidement. "Je pense que le logement abordable, sous toutes ses formes, va continuer à être un moteur important. Les appartements du marché vont rebondir. Si l'on considère le secteur dans les cinq prochaines années, il est promis à un très bel avenir. Nous constatons une volonté accrue d'adopter la technologie modulaire.
"Le modulaire est une bonne solution pour les logements abordables, non seulement en raison de la réduction des coûts, mais aussi de la rapidité de mise sur le marché et de la capacité à respecter les délais serrés qui sont souvent associés à ces projets.
M. Dawson constate une maturation du secteur. "Entre les parties prenantes, les promoteurs, les architectes et les entrepreneurs généraux, la collaboration est plus étroite, ce qui se traduira par des résultats plus cohérents avec les objectifs de budget et de calendrier, ainsi que par des projets plus réussis.
A propos de l'auteur : Dawn Killough est une rédactrice indépendante spécialisée dans la construction. Elle a plus de 25 ans d'expérience auprès d'entreprises de construction, de sous-traitants et d'entrepreneurs généraux. Ses publications sont disponibles sur le site dkilloughwriter.com.
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