AoRa Development vise à construire le premier bâtiment triple zéro net de New York à l'aide de méthodes modulaires
Tout a commencé avec quelques immeubles en grès brun à Brooklyn pour Aundre Oldacre, avant de se transformer rapidement en une entreprise immobilière florissante et tournée vers l'avenir.
Aundre Oldacre, aujourd'hui fondateur et PDG d'AoRa Development à New York, a étudié à Cornell et Columbia afin d'approfondir ses connaissances en « développement immobilier, gestion immobilière, gestion d'actifs, souscription, calcul des quantités » et bien plus encore.
Tout en suivant ces cours, Aundre a continué à développer son réseau afin d'étendre son activité à l'extérieur, ce qui l'a conduit à diriger aujourd'hui AoRa Development.
Après avoir assisté à une série d'événements immobiliers, dont une série organisée par MBI, il a rencontré son partenaire actuel, Robert Allen, un ingénieur de Cornell âgé de 65 ans et fort de 25 ans d'expérience dans le domaine de la construction. Robert travaillait sur des projets de rénovation dans toute la ville de New York, depuis les fondations jusqu'aux finitions.
« Il a réalisé tous ces centres commerciaux, ces rénovations, ces synagogues », a déclaré Aundre. « Il a tout fait, des maisons individuelles aux hôpitaux d'un milliard de dollars. »
Grâce à son regard avisé qui lui permet d'apporter le point de vue des promoteurs immobiliers dans le domaine de la construction, Aundre a été invité à rejoindre l'Off-Site Construction Council. Il en est finalement devenu le président, dirigeant l'organisation de 2021 à 2023.
C'est à cette époque qu'il s'est convaincu de la flexibilité et de la puissance de la construction modulaire.
« J'ai compris que le modulaire représentait une formidable opportunité, en particulier sur les marchés où les prix sont élevés, comme New York, pour faire évoluer les pratiques de construction », a-t-il déclaré.
Savoir quand utiliser la construction modulaire
Aundre cite trois raisons principales pour lesquelles AoRa Development a adopté le concept modulaire : le coût de la main-d'œuvre, les initiatives en matière de développement durable et les coûts de détention.
Dans la Grosse Pomme, l'une des principales considérations est la main-d'œuvre, tant en termes de coût que de temps.
« Les coûts de main-d'œuvre ont atteint des sommets et il y a une pénurie de main-d'œuvre dans tout le pays, mais cela se remarque davantage ici qu'ailleurs », a déclaré Aundre. « L'avantage des constructions modulaires, c'est qu'elles sont exemptées du salaire en vigueur si elles sont construites hors site, ce qui représente un énorme avantage, car le salaire en vigueur ajoute 20 % aux coûts de main-d'œuvre, qui sont déjà extrêmement élevés. »
Selon Aundre, lorsque l'on tient compte de la fabrication hors site, les coûts de main-d'œuvre pour les constructions modulaires sont nettement inférieurs en raison du temps passé. La construction traditionnelle n'est, par nature, pas productive à 100 %, ce qui peut entraîner une perte de temps et d'argent sur le chantier.
« Si vous regardez les personnes qui ont mené des études sur les déchets pour déterminer leur charge de travail réelle par rapport à celle d'un chantier traditionnel, vous constaterez qu'elle est assez faible », a-t-il déclaré.
Et les chiffres le reflètent.
Selon une étude présentée lors de la conférence annuelle de l'International Group for Lean Construction en 2021, les travailleurs ne consacrent qu'environ 43,6 % de leur temps à des tâches directement liées à leur travail. En dollars, cela équivaut à une perte annuelle d'environ 30 à 40 milliards de dollars pour l'ensemble du secteur de la construction aux États-Unis, selon une étude sur la productivité du travail réalisée en 2023 par le FMI.
En revanche, Aundre affirme que « le système modulaire est très efficace. Il s'agit d'un produit issu d'une chaîne de montage, tout comme la fabrication automobile. »
Et si vous vous éloignez d'une heure de New York, les coûts de main-d'œuvre peuvent être réduits de moitié ou des deux tiers en Pennsylvanie, et à l'étranger, ils peuvent être cinq fois moins élevés.
Répondre aux besoins de durabilité d'une ville grâce à la modularité
Deuxièmement, de plus en plus de villes financent de nouveaux projets d'infrastructure, à condition qu'ils répondent à des critères de durabilité. C'est là que la modularité entre en jeu, grâce à sa production réduite de déchets.
Avec des usines modulaires produisant « moins de 5 % de déchets, vous dépensez en réalité moins en matériaux », explique Aundre. Une étude universitaire britannique indique que la construction modulaire peut émettre jusqu'à 45 % moins de carbone que la construction traditionnelle, ce qui peut être rentable à long terme.
« Vous êtes plus respectueux des critères ESG, vous allez avoir un bâtiment plus performant à long terme, des dépenses d'exploitation réduites et des coûts d'exploitation moindres, car vous construisez pour atteindre la neutralité carbone. »
Concrètement, Aundre considère le zéro net comme un moyen de parier contre l'inflation, en particulier à une époque où les coûts énergétiques augmentent dans toute la ville.
« L'enveloppe de votre bâtiment est plus étanche, l'isolation est meilleure, vos frais d'exploitation seront beaucoup moins élevés avec un bâtiment modulaire qu'avec un bâtiment traditionnel construit sur place », a-t-il déclaré. « Vous pouvez obtenir plus facilement les certifications LEED et Passive House. Des inspections par des tiers peuvent être effectuées en usine, ce qui vous permet d'obtenir vos certifications plus rapidement. Le contrôle de votre environnement vous permet donc de construire des enveloppes de bâtiment plus étanches et des projets intrinsèquement plus durables. »
Enfin, les coûts de détention associés à la construction traditionnelle peuvent entraîner un retard dans le retour sur investissement, qui est un indicateur essentiel de réussite pour les promoteurs immobiliers.
L'un des projets résidentiels d'AoRa Development. Les voisins ont été impressionnés de voir la maison livrée et installée en cinq heures.
« Les coûts de détention sont importants, surtout lorsque vous avez un prêt à la construction et un prêt relais », a-t-il déclaré. « Cela peut être une variable si vous parvenez à stabiliser la situation plus rapidement, c'est-à-dire si les maisons sont mises en vente. Si vous parvenez à stabiliser la situation plus rapidement, d'une part, vous avez moins de coûts de détention et d'intérêts à payer, mais d'autre part, vous percevez les loyers plus rapidement. »
Pour Aundre et son entreprise AoRa Development, cela est apparu clairement lorsqu'ils ont lancé leur premier projet modulaire.
AoRa se lance dans le modulaire
Le premier projet modulaire d'AoRa consistait à construire quatre maisons individuelles à South Plainfield, dans le New Jersey. Malgré quelques retards dus à la COVID, le temps passé a été bien inférieur à ce qui était initialement prévu.
« Nous l'avons construit avec une entreprise modulaire de Pennsylvanie et avons utilisé Superior Walls, qui a fourni des panneaux 2D pour les murs de fondation », a-t-il déclaré. « Nous avons ensuite utilisé MSI pour les systèmes de construction modulaire en acier afin de construire les unités modulaires. C'était incroyable de voir les bâtiments s'élever en quatre heures en empilant quatre boîtes différentes pour un bâtiment de deux étages. Les voisins étaient stupéfaits de voir qu'en moins d'une minute, ils avaient des fondations et qu'en moins d'une journée, ils avaient une structure entièrement montée avec un toit. »
Le premier projet triple zéro net pour New York
Actuellement, AoRa Development est en train de créer un centre immobilier à usage mixte à Mount Vernon, juste à la frontière du Bronx, à New York. Le projet est situé dans une zone de développement autour des transports en commun (TOD), desservie par les trains Metro-North qui relient Manhattan et au-delà. Ce qui avait commencé comme un projet immobilier de petite envergure s'est transformé en un immeuble de 15 étages qui comprend plus que ce qui était initialement prévu.
Dès ses débuts en 2019, Aundre était déjà impressionné par le potentiel de la zone TOD.
« Ils étaient en train de rassembler plusieurs parcelles afin de pouvoir construire 189 logements. À ce moment-là, j'envisageais de démolir mon immeuble à Brooklyn pour construire 24 logements. Je n'avais jamais entendu parler d'un promoteur immobilier qui se lançait dans un projet d'une telle envergure. »
Après avoir rencontré Robert, ils ont décidé de collaborer au projet Mount Vernon.
« Nous avons commencé à travailler sur ce projet qui couvrait une superficie de 1,2 million de pieds carrés [avec] 747 unités et 220 000 pieds carrés de commerces », a déclaré Aundre. « Nous avons découvert un projet beaucoup plus ambitieux que celui qu'il avait initialement envisagé. »
AoRa Development vise à utiliser une combinaison de panneaux 2D et de conception modulaire volumétrique 3D, ainsi qu'un ensemble de pièces détachées, pour rénover et construire de nouveaux projets.
« Nous allons évaluer les coûts pour notre projet à Mount Vernon, car nous souhaitons construire le premier bâtiment triple zéro au monde, c'est-à-dire zéro consommation d'eau, zéro déchet et zéro consommation d'énergie », a-t-il déclaré.
L'engagement total d'AoRa en faveur du développement durable a valu à Aundre d'être nominé pour un Energy New York Award (ENYA) en 2025 par le New York Energy Consumer Council.
Utilisation de l'IA, de l'automatisation et du BIM pour accélérer le développement du modulaire
Alors que les promoteurs immobiliers se tournent vers la construction modulaire pour ouvrir la voie vers l'avenir, il existe encore de nombreuses possibilités d'amélioration pour les promoteurs et les usines modulaires, explique Aundre.
« Le fait est que le modulaire n'en est encore qu'à ses débuts », a-t-il déclaré. « Je dis cela parce qu'il y a tellement d'avancées sur lesquelles nous pourrions nous appuyer, notamment dans l'industrie automobile et la robotique de pointe... De nombreuses entreprises utilisent désormais la technologie BIM, mais elles n'en exploitent pas tout le potentiel. Elles pourraient utiliser davantage l'IA et l'automatisation. Nous n'en sommes encore qu'aux prémices. »
Il y a également la question de la pérennité des entreprises modulaires. Aundre explique que des facteurs externes tels que les fluctuations du marché et des taux financiers peuvent déterminer si un projet peut être mené à bien ou non, car les entreprises modulaires peuvent se retrouver bloquées dans la planification de la fabrication desdits projets en attendant que les finances soient réglées.
« Il suffit d'un ou deux projets qui échouent, sans possibilité de les remplacer par d'autres, pour que l'usine modulaire fasse faillite », a-t-il déclaré. « Nous avons besoin d'entreprises modulaires mieux capitalisées, qui concluent des accords directs avec les villes. Si nous parvenons à résoudre le problème de planification, le modulaire pourra décoller, car c'est la planification qui tue les usines lorsqu'elles sont inactives. »
À propos de l'auteur : Karen P. Rivera est une rédactrice et une éditrice indépendante passionnée par la narration. Ancienne journaliste aux Nations unies, elle a acquis de l'expérience dans la couverture de l'actualité internationale, du capital-risque, des technologies émergentes dans le domaine de la santé et de l'industrie des jeux vidéo.
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