Sobha Modular enseigne aux promoteurs immobiliers à penser comme des fabricants
À l'heure où le modulaire commence tout juste à s'imposer sur le marché du CCG, Sobha Modular dépasse largement ses objectifs et sa valeur marchande grâce à son engagement sans faille en faveur de l'amélioration continue.
Cette entreprise modulaire, qui fait partie du groupe Sobha, est pionnière dans la fabrication de salles de bains préfabriquées.
Avec son usine de 250 000 m² aux Émirats arabes unis, Sobha Modular fournit ses salles de bains modulaires haut de gamme à des résidences de luxe à Dubaï, tout en développant des projets modulaires pour les États-Unis et l'Australie.
Après avoir débuté comme entreprise de décoration d'intérieur il y a plus de 50 ans à Oman, Sobha Group s'est transformé en société immobilière en 1995 en Inde. Son fondateur, PNC Menon, a compris que le seul moyen de garantir la qualité était de maîtriser l'ensemble du processus, de la conception à l'installation.
En conséquence, PNC s'est concentré sur l'intégration en amont, ou verticale, tout au long de la chaîne de valeur, selon Rajaikepin « Raj » Rajamoni, PDG de Sobha Modular. Une étude de cas de la Harvard Business School a également mis en évidence leur capacité unique à être entièrement intégrés verticalement, ce qui est rare pour les entreprises de construction en Inde et aux Émirats arabes unis.
« Il a lancé toute l'intégration en amont, en commençant par les architectes et les ingénieurs », a-t-il déclaré. « Avec notre propre entreprise, puis notre principale entreprise générale, c'est à nous. Ensuite, comme toutes les usines, nous fabriquons également des éléments modulaires tels que des modules de salle de bain, des équipements MEP, des façades, des menuiseries, des meubles et bien d'autres choses encore. »
Le groupe Sobha est entré en bourse en Inde en 2006, avant de s'installer à Dubaï en 2010. L'un de ses premiers projets a été le développement de Sobha Hartland I, un complexe immobilier mixte de 8 millions de mètres carrés situé dans la ville Mohammed Bin Rashid à Dubaï. Le projet a rencontré un tel succès que toutes les propriétés ont été vendues et qu'un deuxième complexe, Sobha Hartland II, est en cours de construction. En outre, plus de 32 000 logements sont actuellement en cours de construction à travers les Émirats arabes unis.
En tant que propriétaire de l'ensemble de la chaîne de valeur, Sobha Modular est en mesure d'identifier et de résoudre les problèmes spécifiques qui peuvent poser des difficultés aux promoteurs, aux entrepreneurs généraux et aux fabricants. L'entreprise possède plus de sept ans d'expérience dans le développement de façades d'enveloppe pour les bâtiments, en plus de projets de construction modulaires et traditionnels. Elle a commencé à développer des modules de salle de bains en tant que produit il y a un peu plus de deux ans et demi.
« Nous contrôlons les coûts, les délais et, surtout, la qualité », explique Raj. « Car même si ces entreprises sont des centres de profit distincts, elles ont toutes été créées pour servir Sobha en tant que groupe. »
Les développements de l'entreprise à Dubaï lui ont permis de connaître une croissance exponentielle depuis sa création en 2018, passant de 100 millions de dollars à 6 milliards de dollars de chiffre d'affaires annuel en seulement sept ans.
Compte tenu de la tendance à la normalisation et à l'expansion, la construction modulaire était une « étape naturelle » pour l'entreprise.
« Nous voulions regrouper tous les aspects tels que la conception, l'ingénierie, la fabrication et l'installation au sein d'un seul et même écosystème... Afin de pouvoir améliorer notre efficacité tout en augmentant notre qualité et notre rapidité », a-t-il déclaré.
Fort de ses succès, Sobha Modular a décidé de diversifier ses projets en choisissant l'un des éléments modulaires les plus difficiles à standardiser et à livrer : les salles de bains pour les résidences haut de gamme.
« Nous avons choisi le produit le plus complexe d'un projet », explique Raj. « C'est un domaine plus vulnérable, qui nécessite au moins 15 corps de métier pour réaliser une salle de bains, notamment pour l'étanchéité, la plomberie et les raccordements électriques. »
Cette expansion dans le domaine des salles de bains préfabriquées s'accompagne de nombreux enseignements tirés, en plus d'objectifs commerciaux ambitieux. L'un de ces objectifs, intitulé Mission 70/70, vise à transférer plus de 70 % de la construction sur site dans l'usine et à automatiser au moins 70 % des opérations au cours des prochaines années.
En fait, Sobha Modular s'inspire directement de l'industrie automobile, en particulier des pratiques Kaizen ou « amélioration continue » et Lean Six Sigma de Toyota.
De 1 000 pods en six mois à 1 000 pods en 16 jours
Avec les modules de salle de bains, Sobha Modular visait véritablement l'amélioration continue, en essayant de comprendre les tenants et aboutissants de chaque chaîne de fabrication.
Selon Raj, il a fallu environ un an et demi à l'usine pour perfectionner le processus de fabrication des modules afin de pouvoir produire 1 000 modules en six mois. Cependant, les modules de salle de bains ne représentent qu'une partie de l'ensemble de l'opération.
L'usine est divisée en six « mini-usines » distinctes afin que le travail puisse être effectué en parallèle. Cette approche décentralisée permet de contrôler plus efficacement les déchets et la production. L'usine Sobha Modular fabrique ces modules de salle de bains, mais aussi d'autres produits, tels que des systèmes MEP, des modules de buanderie et des cloisons préfabriquées.
Trois groupes de personnes différents, qui reflètent la volonté de construire de manière efficace et avec qualité, sont au cœur de la stratégie d'amélioration continue de l'entreprise.
« Le premier est l'ADN Sobha, c'est-à-dire les personnes qui connaissent les valeurs de l'entreprise et notre souci du détail », explique Raj. « Le deuxième est nos experts dans les industries modulaires, et le troisième est que plus de 40 % de nos employés viennent de l'industrie automobile. Cette combinaison stratégique de personnes est source d'innovation et c'est ainsi que nous avons pu nous développer. »
Après avoir construit ces 1 000 premières cabines, Sobha Modular a accéléré le rythme pour atteindre 1 000 cabines en 16 jours. L'objectif officiel de l'usine ? Fabriquer une cabine de salle de bain toutes les 10 minutes.
« Cela signifie que dans 10 jours, nous fabriquerons plus d'un millier de salles de bains », a déclaré Raj. « Nous maintenons donc notre objectif d'une salle de bains toutes les 10 minutes par ligne. C'est un plan que nous sommes convaincus de pouvoir réaliser en quatre à cinq mois. »
Les objectifs de Sobha Modular ne sont pas seulement utopiques, mais reposent sur une demande réelle en matière de logement, tant aux Émirats arabes unis qu'à l'étranger.
« L'immobilier est un secteur cyclique », a-t-il déclaré. « Il peut connaître une hausse, puis stagner, puis baisser. Notre activité de construction dépend donc entièrement de l'immobilier. Et nous ne sommes pas les seuls dans ce cas, c'est vrai pour tout le monde dans les pays du CCG, car il s'agit d'un marché très dynamique et en constante évolution. Pour compenser ou se développer rapidement tout en maintenant la qualité, il est donc essentiel d'adopter une approche modulaire. »
Les obstacles à la fabrication modulaire pour les usines et les développeurs
Même si l'entreprise maîtrise l'ensemble du processus de fabrication, Raj explique que Sobha Modular a également constaté que les équipes de conception et d'ingénierie peuvent entraver ce processus minutieusement réglé.
Il souligne qu'il est important d'impliquer les architectes et de les former à l'aide des données de votre entreprise, de conceptions ou de configurations particulières, et enfin, de leur apprendre à concevoir un agencement basé sur ces données et ces « typologies ».
« Comme nous travaillons dans un environnement BIM, un petit changement dans un tuyau allant de gauche à droite est considéré comme une typologie », explique Raj. « Nous travaillons donc en étroite collaboration avec les architectes et les ingénieurs afin de normaliser les typologies. »
Pour les développeurs, il est essentiel de comprendre l'importance d'intégrer l'usine modulaire le plus tôt possible, idéalement dès la phase de conception.
Selon Raj, si les entreprises modulaires sont intégrées dès le début, elles peuvent fournir de nombreuses informations précieuses en matière de conception, en adéquation avec ce qu'elles peuvent produire dans l'usine.
Deuxièmement, les sociétés immobilières « ne devraient pas se focaliser sur la comparaison des coûts » entre la construction traditionnelle et la fabrication hors site, ajoute-t-il.
« Il y a des frais généraux, même si nous travaillons de manière modulaire, il y a des coûts préliminaires liés au site, etc. », note Raj. « Ils devraient d'abord essayer un ou deux projets pour s'assurer qu'ils acquièrent l'expérience nécessaire et qu'ils sont en mesure de tirer profit de la modularité, ce qui ne peut se faire que s'ils travaillent en tandem avec une ou deux entreprises pour s'exercer et s'assurer que cela fonctionne. »
L'importance d'une implication précoce
Selon Raj, commencer ensemble dès les premières étapes peut aider à aplanir de nombreuses difficultés, car les promoteurs coordonnent leur action avec les entreprises modulaires. Un autre aspect crucial que les promoteurs doivent comprendre au sujet des constructions modulaires ? L'anticipation des flux de trésorerie.
Si vous souhaitez construire une salle de bains, vous devez acheter tous les produits qui s'y trouvent, a-t-il déclaré. « Les équipements, les lavabos, les miroirs, les plafonniers, tout cela doit être acheté avant que la structure ne soit construite. Les promoteurs doivent donc être attentifs à la planification de leur trésorerie. »
Lorsque les développeurs et les usines modulaires synchronisent leurs efforts dès le début, les avantages sont évidents, explique Raj.
« Si une entreprise adopte une approche modulaire et des méthodes de construction modernes, nous pouvons alors commencer la fabrication en parallèle. »
Lorsque les promoteurs immobiliers se lancent dans le processus de sélection d'entreprises spécialisées dans la construction modulaire, ils doivent en fin de compte se concentrer sur les compétences de ces entreprises en matière de conception et d'ingénierie modulaires, explique Raj.
Au final, lorsqu'un promoteur immobilier et une usine modulaire établissent une relation de confiance, ils sont en mesure de gérer toutes les variations, depuis la conception jusqu'à l'installation sur site.
« Il ne s'agit pas seulement de la façon dont nous construisons les murs et les sols », a déclaré Raj. « Si nous ne sommes pas bien coordonnés avec le site et les codes, vous ne pouvez pas vérifier avant que l'ensemble du bâtiment soit mis en service. »
Avec le modulaire, les développeurs peuvent penser qu'ils « limitent leur créativité en matière de conception, mais en réalité, ils la renforcent ».
À propos de l'auteur : Karen P. Rivera est une rédactrice et une éditrice indépendante passionnée par la narration. Ancienne journaliste aux Nations unies, elle a acquis de l'expérience dans la couverture de l'actualité internationale, du capital-risque, des technologies émergentes dans le domaine de la santé et de l'industrie des jeux vidéo.
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