Débloquer le potentiel de logement de la ville de New York : La construction modulaire à grande échelle pour un logement abordable
Simon Sai Man Li, LEED AP BD+C, est titulaire d'une maîtrise en administration de la construction à l'université de Columbia.
La ville de New York se trouve à un moment charnière de son histoire en matière de logement. Avec plus de 60 000 personnes hébergées dans des foyers financés par la ville et des coûts de construction qui montent en flèche, la ville est confrontée à une pénurie de logements qui menace à la fois sa compétitivité économique et l'équité sociale. Les méthodes de construction traditionnelles s'avèrent trop lentes et trop coûteuses pour répondre à la demande, mais une alternative viable existe déjà.
La construction modulaire, qui implique la fabrication hors site d'unités volumétriques qui sont rapidement assemblées sur place, constitue une solution convaincante. Les recherches menées dans le cadre de ma thèse de doctorat à l'université de Columbia, étayées par plus d'une douzaine d'entretiens avec des experts et d'études de cas comparatives, révèlent que la construction modulaire est non seulement réalisable à New York, mais qu'elle est également essentielle pour fournir l'ampleur et la rapidité nécessaires pour résoudre la crise du logement abordable dans la ville.
Les projections actuelles indiquent que la région de New York aura besoin de 1,2 million de nouveaux logements d'ici 2040. Cependant, les règles de zonage actuelles ne permettent de construire qu'environ 580 000 unités. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande fait grimper les loyers, accélère les déplacements et aggrave les inégalités. Pendant ce temps, les méthodes de construction traditionnelles sont limitées par la pénurie de main-d'œuvre, la complexité logistique et les barrières réglementaires.
Au cours du premier trimestre 2025, les prix des logements dans l'UE ont augmenté de 5,7% et les loyers de 3,2% par rapport au même trimestre de l'année précédente. Dans l'ensemble, les prix des logements dans l'UE ont augmenté en moyenne de près de 50 % au cours des huit dernières années. L'augmentation continue de la demande et le manque d'offre ne feront qu'aggraver la situation.
Selon EUROSTAT, la moyenne européenne pour les types de logement dans les villes est d'environ 70 % de personnes vivant dans des appartements et 30 % dans des maisons. Dans les banlieues et les villes, environ 40 % des personnes vivent dans des appartements et 60 % dans des maisons. Sans exception, l'industrie de la construction modulaire peut fournir des solutions de construction neuve pour toutes ces exigences.
La construction modulaire a le potentiel de répondre à ces contraintes. Selon McKinsey & Company, la construction modulaire peut réduire les délais des projets jusqu'à 50 % et les coûts jusqu'à 20 %. Pour les logements abordables, où les marges sont étroites et où la rapidité est essentielle, ces avantages peuvent être transformateurs. Les environnements contrôlés en usine améliorent également la qualité et la sécurité en réduisant les retouches et les délais liés aux conditions météorologiques.
Malgré ces avantages, la construction modulaire reste sous-utilisée à New York. Il est essentiel de comprendre pourquoi il en est ainsi pour libérer son potentiel.
Gains de temps potentiels pour la construction modulaire. Source : McKinsey Company : McKinsey Company
Bien que la construction modulaire présente des avantages indéniables, son adoption à plus grande échelle dans la ville de New York est entravée par quatre défis majeurs :
1. Codes de construction obsolètes
Les codes actuels de la ville interdisent les systèmes modulaires à ossature en bois dans les immeubles collectifs et imposent la construction en acier pour la quasi-totalité des structures résidentielles. Cette situation contraste fortement avec celle de villes comme Boston et Philadelphie, qui autorisent l'utilisation d'une ossature en bois traité contre le feu pour les bâtiments d'une hauteur maximale de 85 pieds.
2. Une surveillance fragmentée
Les modules fabriqués en usine doivent souvent faire l'objet d'inspections redondantes de la part des autorités locales et extérieures à l'État. Le manque de clarté concernant les responsabilités juridictionnelles, combiné à l'absence d'accords formels reconnaissant les inspections antérieures, se traduit par une surveillance fragmentée. En l'absence d'un cadre de reconnaissance mutuelle ou de vérification locale rationalisée, ces redondances entraînent des retards et compromettent le potentiel de gain de temps de la construction modulaire.
3. Modèles de financement incompatibles
Les pratiques de prêt conventionnelles déboursent les fonds par étapes, au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur le site. Les projets modulaires, cependant, nécessitent un capital initial important pour financer la fabrication hors site, ce qui crée des écarts de trésorerie que de nombreux promoteurs ont du mal à gérer.
4. Lacunes en matière de main-d'œuvre et de chaîne d'approvisionnement
La capacité de fabrication de modules est actuellement insuffisante dans la ville ou à proximité. La plupart des usines régionales sont situées en dehors de l'État et se spécialisent dans les modules à ossature en bois, qui ne sont pas autorisés par le code de la construction en vigueur à New York.
Plusieurs projets pilotes de la ville de New York ont démontré le potentiel de la construction modulaire tout en révélant les principaux problèmes de mise en œuvre :
Carmel Place (Manhattan)
Ce projet de construction modulaire de micro-unités a été réalisé rapidement et efficacement avec seulement 55 modules assemblés en moins d'un mois. Cependant, il a nécessité des dérogations au zonage du maire et n'a offert qu'un nombre limité de logements abordables.
461 Dean Street (Brooklyn)
Ce projet de 32 étages, qui était autrefois la plus haute tour modulaire du monde, a révélé les risques liés au développement de tours modulaires. Des problèmes tels que le désalignement des modules et l'infiltration d'eau ont entraîné des retards importants et des dépassements de coûts.
Linden Grove (Brooklyn)
Ce projet de construction de logements pour personnes âgées met en évidence des problèmes logistiques persistants. Des difficultés telles que des restrictions limitant les livraisons à un seul jour de la semaine et une coordination incohérente ont ralenti les progrès malgré une planification minutieuse.
Chaque cas renforce la valeur de la construction modulaire, mais souligne également la nécessité d'une réforme des codes spécifiques à la construction modulaire, d'une supervision inter-agences rationalisée et de structures de livraison de projets mieux intégrées et adaptées aux flux de travail modulaires.
Pour que la construction modulaire devienne une pratique courante, la ville de New York doit mettre en œuvre des réformes ciblées dans cinq domaines clés :
1. Moderniser les codes de la construction
La ville de New York doit réviser ses codes de construction afin d'autoriser les systèmes modulaires à ossature en bois traité ignifuge (FRT) dans les immeubles collectifs de hauteur moyenne, jusqu'à 85 pieds, à l'instar de villes comme Boston et Philadelphie qui l'autorisent déjà dans le cadre de l'IBC. Les restrictions actuelles de l'article 602.3 et les dispositions du Fire District de New York interdisent effectivement les matériaux combustibles dans les murs extérieurs, même lorsqu'ils sont entièrement protégés par des gicleurs, ce qui oblige à recourir à des modules coûteux à ossature en acier. Des amendements ciblés autorisant les assemblages en bois FRT homologués UL, avec un degré de résistance au feu de 2 heures et des extincteurs automatiques NFPA 13, permettraient d'élargir l'accès aux fabricants régionaux de produits à base de bois qui en sont actuellement exclus. En tandem, l'établissement d'une section de code spécifique aux modules et d'un cadre de référence normalisé pour la conception modulaire réduirait l'ambiguïté de la conformité, rationaliserait l'examen des plans et accélérerait les approbations. Ensemble, ces réformes réduiraient les coûts, augmenteraient la capacité d'approvisionnement et créeraient un environnement réglementaire qui encouragerait une adoption plus large de la construction modulaire pour les logements abordables.
Possibilité de construction modulaire : Gains de temps. Source : McKinsey Company : McKinsey Company
2. Rationaliser l'octroi des permis et les inspections
Une procédure d'autorisation accélérée devrait être mise en place spécifiquement pour les logements modulaires à prix abordable. Une équipe de révision inter-agences comprenant le DOB, le FDNY, le DEP, le DOT, le DDC et le HPD permettrait de synchroniser les cycles de révision et d'éliminer les goulets d'étranglement liés aux approbations séquentielles. L'adoption d'une reconnaissance mutuelle des certifications d'usine par des tiers provenant d'agences extérieures à l'État pourrait également éliminer les inspections redondantes, ce qui réduirait encore les délais.
3. Réaligner les outils financiers
De nouveaux instruments financiers doivent tenir compte de la structure des coûts initiaux élevés de la construction modulaire. Des crédits d'impôt, des subventions et des prêts à faible taux d'intérêt adaptés aux projets modulaires permettraient d'alléger les contraintes en matière de capital. Le HPD élabore actuellement des fiches de conditions spécifiques à la construction modulaire afin d'aider les promoteurs à aligner le financement sur les délais de production ; une fois formalisées, ces fiches devraient être étendues à d'autres domaines. Un fonds dédié au logement modulaire de la ville de New York pourrait attirer les investisseurs et permettre des développements à plus grande échelle.
4. Favoriser les partenariats public-privé
Les terrains appartenant à la ville devraient être utilisés de manière stratégique pour poursuivre les projets pilotes de développement modulaire, avec des baux fonciers ou des coûts fonciers réduits permettant l'accessibilité. Un groupe de travail "Accélérateur de logements modulaires" composé d'agences publiques et de représentants de l'industrie pourrait soutenir ces projets pilotes de la conception à l'achèvement, en veillant à ce que les attentes soient alignées et la livraison rationalisée. Des forums de partage des connaissances devraient également être mis en place pour diffuser les enseignements tirés dans l'ensemble du secteur.
5. Investir dans la main-d'œuvre et l'industrie locale
Les établissements d'enseignement, les entreprises modulaires et les associations professionnelles doivent collaborer pour créer des programmes de formation et de certification spécifiques aux modules dans des domaines tels que les flux de travail DfMA, la modélisation 3D au niveau de la fabrication, l'installation de modules sur site et la fabrication de modules hors site. Dans le même temps, les incitations municipales peuvent encourager l'établissement d'usines modulaires locales, améliorer l'infrastructure logistique tout en ancrant la création d'emplois dans les communautés locales.
L'expansion de la construction modulaire ne consiste pas seulement à changer la façon dont nous construisons. Elle nécessite un changement systémique au niveau de la politique, du financement, de l'approvisionnement et du développement de la main-d'œuvre. Aucune de ces réformes ne réussira isolément, mais ensemble, elles peuvent transformer le logement modulaire d'une solution de niche en un élément central de la stratégie de logement abordable de la ville de New York.
Lorsque ces changements sont mis en œuvre en tandem, ils ont le potentiel de.. :
- Réduire les délais de développement et améliorer la prévisibilité des coûts
- Élargir l'accès à des logements de haute qualité et abordables dans tous les arrondissements
- Optimiser le financement public et fournir plus d'unités pour chaque dollar d'impôt.
- Renforcer les économies locales en créant de nouveaux emplois dans les secteurs de la construction et de la fabrication
- Faire de la ville de New York un leader national en matière d'innovation modulaire et de politique du logement
En supprimant les obstacles politiques et commerciaux qui entravent actuellement la croissance de la construction modulaire, New York peut permettre aux promoteurs, aux fabricants et aux agences municipales de collaborer de manière nouvelle et améliorée. Il en résultera une voie plus rapide, plus prévisible et plus abordable pour répondre aux besoins de la ville en matière de logement.
Plus de Modular Advantage
Les logements, une infrastructure essentielle
La crise du logement n'est pas nouvelle. Partout dans le monde, les autorités fédérales, étatiques et municipales de toutes tailles s'efforcent de fournir rapidement des logements plus abordables à ceux qui en ont besoin. Au Canada, Paul Halucha, sous-ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités du Canada (HICC), affirme que le rôle du gouvernement fédéral dans le domaine du logement est passé d'un financement à distance à une participation active à l'élaboration des résultats.
Construire l'avenir, hors site
Face à la crise nationale du logement, l'Angleterre se trouve à un point d'inflexion critique où l'innovation, l'échelle et les partenariats public-privé doivent converger pour répondre à un besoin urgent : plus de logements, et vite. Homes England contribue à remodeler le marché du logement en soutenant activement MMC grâce à une combinaison stratégique de développement foncier, de financement et de subventions.
Comment POJI et MOKO industrialisent la construction modulaire grâce à des systèmes d'ingénierie automatisés
En collaboration avec Scandinavian Industrialized Building System (SIBS), POJI et MOKO ont contribué à la réalisation d'un concept de ville modulaire situé dans la municipalité de Järfälla, à Stockholm, en Suède. Cette ville comprend 350 appartements, des espaces communs, des restaurants, des petits magasins et une école maternelle, le tout dans un mélange agréable d'architecture expérimentale et de verdure.
Découvrez la mission de Boutique Modern pour rendre les premières maisons abordables et efficaces au Royaume-Uni.
L'entreprise britannique existe depuis 12 ans et fabrique des maisons pour des clients privés et des collectivités locales, une grande partie de son activité étant liée aux logements sociaux et "abordables". Installée dans une usine de 32 000 m² à Newhaven, dans le Sussex, Boutique Modern modifie la conception de la construction de maisons, vieille de plusieurs décennies, grâce à l'utilisation de la technologie modulaire.
BoulderMOD : produire des maisons modulaires abordables tout en formant la main-d'œuvre de demain
Le Colorado a été frappé par un double problème : la diminution du nombre de travailleurs qualifiés dans le secteur de la construction et l'augmentation du besoin de logements abordables. BoulderMOD, un partenariat entre la ville de Boulder, Flatirons Habitat for Humanity et le Boulder Valley School District, s'attaque à ces deux problèmes et aide les autres à faire de même.
Guerdon : à la recherche du "Saint Graal" de la construction modulaire
Guerdon, un fabricant modulaire de Boise, dans l'Idaho, a récemment remporté ce que Laurence (Lad) Dawson, PDG et associé gérant, décrit comme le "Saint-Graal" pour un fabricant modulaire. L'appel d'offres porte sur six projets, totalisant environ 570 unités.
unités.
L'état du modulaire en 2025 : Faire face à la réalité
La réalité critique et urgente est que l'industrie modulaire doit ouvrir les portes à la collaboration dans tous les secteurs. Plus vite nous relèverons ces défis, plus vite nous pourrons accueillir une nouvelle réalité où le modulaire est le moyen dominant de fournir des logements plus performants, de meilleure qualité et à moindre coût.
Le logement modulaire multifamilial, une solution évolutive à la crise du logement
GreenStaxx offre une solution concrète et évolutive grâce à sa bibliothèque standardisée de conceptions multifamiliales prêtes à l'emploi et à son modèle innovant à trois étages. Ensemble, ces offres répondent aux deux plus grands besoins du secteur : l'efficacité et l'adaptabilité. En mettant l'accent sur la qualité, la répétabilité et la collaboration, GreenStaxx contribue à faire passer la construction modulaire du statut de niche à celui de courant dominant et offre une voie pratique pour résoudre la pénurie de logements.
L'étanchéité au service de la réussite : Le rôle de l'étanchéité dans la construction modulaire
L'eau est l'une des plus grandes menaces pour tout bâtiment, causant des dommages structurels, la formation de moisissures et des réparations coûteuses si elle n'est pas correctement gérée. L'imperméabilisation est la première ligne de défense, garantissant la durabilité et la performance à long terme. L'évolution des méthodes de construction s'accompagne de celle des solutions d'imperméabilisation, qui vont des revêtements traditionnels aux systèmes avancés prêts à l'emploi.
Du volume à la vitesse : Développer les projets multifamiliaux sans perdre le contrôle
Lorsque les projets se développent trop rapidement sans les systèmes adéquats, les usines rencontrent des problèmes. Elles ne respectent pas les délais, les équipes s'épuisent et la qualité baisse. Au lieu d'une progression régulière, c'est le chaos qui s'installe. Les choses ralentissent, même si le nombre d'unités produites augmente. En effet, il ne suffit pas de construire plus, il faut aussi construire plus intelligemment. Cela signifie qu'il faut passer du volume à la vitesse.