Gérer les risques dans l'immobilier commercial et la construction modulaire : les conseils d'un expert fort de 44 ans d'expérience dans le secteur
Un héritage dans la gestion des risques
Le grand-père et le père de Daniel Seltzer ont fondé une société de courtage en gestion des risques et en assurance à Philadelphie dans les années 1920, jetant ainsi les bases de ce qui allait devenir la carrière de toute une vie. En 44 ans, il s'est forgé une carrière remarquable dans le domaine de l'assurance et du conseil en gestion des risques, et détient le titre de CPCU.
Au début de sa carrière, M. Seltzer a acquis une première expérience en souscription pendant dix-huit mois chez Lloyd's of London. Il est ensuite revenu dans l'entreprise familiale, où il a gravi les échelons jusqu'au poste de président-directeur général avant sa vente en 2013, puis a poursuivi sa carrière dans une société réputée dans le domaine. Il y a dix-huit mois, il a rejoint RCM&D, une entreprise qu'il admire depuis son enfance. Pour M. Seltzer, c'était comme un retour aux sources.
Fondée en 1885, RCM&D (société plateforme d'Unison Risk Advisors) emploie environ 1 600 personnes, qui sont toutes actionnaires de cette société privée.
Définir la gestion des risques dans le développement immobilier
Seltzer classe les risques liés au développement immobilier en trois grandes catégories :
- Actifs stabilisés– Bâtiments achevés où la gestion des risques opérationnels est essentielle, notamment pour garantir le bon fonctionnement des systèmes de protection (sprinklers, surveillance et composants de sécurité).
- Projets de développement– Bâtiments en construction, où il est essentiel de disposer de programmes d'assurance bien conçus et d'exigences strictes en matière d'indemnisation pour les entrepreneurs généraux et les sous-traitants, y compris des avenants optimaux pour les assurés supplémentaires et une formulation contractuelle précise.
- Risque d'entreprise– Responsabilité civile des administrateurs et dirigeants ou responsabilité civile des associés d'une société en nom collectif, nécessitant une évaluation minutieuse des risques et la sélection de limites et de franchises appropriées afin de protéger le bilan.
Construction modulaire ou traditionnelle : une perspective axée sur les risques
M. Seltzer explique que, bien que la construction modulaire diffère considérablement des projets traditionnels, le processus de gestion des risques lui-même ne change pas. « La première étape consiste à identifier les risques, puis à quantifier l'ampleur de leur impact financier. Le conseiller doit ensuite recommander la ou les méthodes de gestion des risques », explique-t-il.
Les cinq stratégies fondamentales restent les mêmes : prévention, réduction, contrôle, transfert et prise en charge. La construction modulaire et la construction traditionnelle divergent quant au type et à l'intensité de certains risques.
Risques réduits grâce à la construction modulaire
La construction modulaire raccourcit la durée des travaux extérieurs, ce qui réduit considérablement :
- Risques pour le public et les travailleurs
- Dommages liés aux conditions météorologiques
- Probabilité de défauts de construction, due en partie à une ingénierie initiale plus robuste
Les risques liés à la construction modulaire s'amplifient
Dans le même temps, la modularité introduit des risques uniques et amplifiés :
- Risque lié au transport –En général, davantage de parties sont impliquées dans le développement, la logistique du transport est plus complexe et les points de stockage et/ou de consolidation augmentent. Le conseiller en risques doit évaluer les valeurs et les différentes parties impliquées, étudier le diagramme de Gantt/CPM et formuler des recommandations au développeur.
- Risque lié à l'assemblage –L'assemblage sur site des unités modulaires crée un risque lié au séquençage propre aux constructions modulaires.
Pourquoi la modularité représente un défi pour les assureurs
Seltzer qualifie la construction modulaire de « relativement nouvelle venue » pour les assureurs, car le secteur ne dispose pas des antécédents actuariels nécessaires pour établir des tarifs précis. Tant que la construction modulaire ne génère pas suffisamment de données fiables sur les sinistres, les assureurs combinent souvent ses résultats avec ceux de la construction traditionnelle.
Pour illustrer le défi que représente l'assurance, M. Seltzer propose une comparaison qui donne à réfléchir : « Dans quel autre secteur le fournisseur du produit ou du service ne connaît-il pas ses coûts finaux avant plusieurs années après la vente ? Les compagnies d'assurance ne connaissent pas leurs coûts avant plusieurs années après la facturation de la prime. »
Il souligne toutefois que les assurances pour la construction modulaire sont facilement accessibles. Le problème ne réside pas dans l'accessibilité, mais dans la précision de la modélisation à long terme.
Cartographie des risques à travers les phases modulaires du projet
Les projets modulaires impliquent la fabrication, le transport et l'assemblage sur site. Les promoteurs doivent comprendre exactement quelles sont leurs responsabilités et ce qu'ils sous-traitent. Les conseillers en gestion des risques doivent se renseigner sur les entrepreneurs, les sous-traitants et les consultants en conception-construction du promoteur, en particulier le fabricant modulaire.
« Si mon client est un promoteur immobilier et qu'il envisage d'engager le fabricant A-B-C, il est très important de faire des recherches sur cette entreprise afin d'évaluer les risques », explique M. Seltzer.
Les trois principaux risques pour les développeurs modulaires
- Sous-investissement en temps dans la planification des risques– Les développeurs consacrent souvent trop peu de temps au processus de gestion des risques.
- Risques liés aux erreurs et omissions (responsabilité civile professionnelle)– Les projets modulaires impliquent de nombreux consultants. Les promoteurs exigent généralement que ces partenaires souscrivent une assurance responsabilité civile professionnelle, mais Seltzer recommande d'envisager une couverture supplémentaire : l'OPPI (Owner's Protective Professional Indemnity, assurance responsabilité civile professionnelle du propriétaire).
- Assurance des biens disjoints– Les projets modulaires comprennent plusieurs sites à risque : installations de fabrication, itinéraires de transport, entreposage temporaire, zones de préparation sur le site du projet et zones d'installation. Seltzer recommande vivement de souscrire une seule police d'assurance maritime intérieure couvrant le transport, l'entreposage hors site, le logement temporaire et les risques de construction dans le cadre d'un seul programme.
Choisir le bon courtier
Avec plus de 35 000 courtiers d'assurance aux États-Unis, M. Seltzer recommande de suivre un processus réfléchi et minutieux avant d'engager votre conseiller en gestion des risques, similaire à celui utilisé pour choisir un médecin ou un conseiller fiscal. Il souligne que le bon courtier doit :
- Arrivez préparé et posez des questions pertinentes.
- Vérifier tous les contrats
- Visitez le site du projet
- Produisez des soumissions de qualité professionnelle
- Comprendre en profondeur la construction modulaire
« Un courtier qui ne répond pas à ces critères peut laisser le promoteur immobilier avec des lacunes qui ne seront révélées que lorsqu'il sera trop tard », prévient-il.
Pour M. Seltzer, la transparence n'est pas une simple courtoisie, mais une mesure de protection. « Les promoteurs devraient toujours pouvoir voir exactement ce que le courtier soumet au marché et les réponses écrites des souscripteurs », affirme-t-il. Ce niveau de visibilité est rare, mais essentiel, car un seul détail omis peut entraîner des risques coûteux.
Scénarios d'interruption d'activité et de pertes réelles
Seltzer fait la distinction entre la perte de revenus, qui couvre la perte de revenus nets et les dépenses courantes, et les dépenses supplémentaires, qui couvrent l'augmentation progressive des coûts après le sinistre nécessaire pour minimiser les pertes. « La couverture doit refléter l'architecture réelle du projet, la chaîne d'approvisionnement et les exigences des prêteurs, et non un modèle générique », explique-t-il, en présentant des scénarios réels qu'il observe souvent pour illustrer les enjeux, notamment :
- Une inondation dans l'usine de fabrication détruit des modules, entraînant un retard de deux mois.
- Un incendie deux semaines avant la délivrance du certificat d'occupation interrompt les travaux et augmente les frais d'intérêt.
La consolidation du transport routier transforme une exposition de 50 000 dollars par camion en une exposition de 400 000 dollars en un seul endroit.
Responsabilité professionnelle : dates rétroactives et polices « projet » vs « pratique »
Seltzer démystifie l'assurance responsabilité civile professionnelle basée sur les réclamations : une date rétroactive définit la période pendant laquelle la couverture s'applique. « Par exemple, le 1er mai 2018 : une limite d'un million de dollars s'applique à tous les projets depuis cette date, sans distinction de client ou d'année. La plupart des polices sont basées sur la pratique et couvrent l'ensemble de l'activité du consultant, tandis que les polices par projet sont moins courantes et plus coûteuses, mais beaucoup plus claires », note-t-il.
Gestion des risques liés au transport et au stockage
Les promoteurs immobiliers s'appuient souvent sur des couvertures fragmentées fournies par plusieurs parties différentes, notamment le fabricant, le transporteur, le transitaire, le fournisseur et le propriétaire de l'entrepôt. La solution de Seltzer : un programme consolidé de protection des biens (police d'assurance maritime intérieure), garantissant que les intérêts de toutes les parties sont couverts depuis le premier transport par le fournisseur jusqu'à la livraison finale sur le site du projet, puisque le promoteur/propriétaire prend en charge 100 % des coûts.
« Les programmes fragmentés conduisent à des accusations mutuelles, à de longues procédures de subrogation et à des litiges coûteux », affirme-t-il.
Cyber-risques : la menace silencieuse
De plus, Seltzer signale deux cybermenaces :
- Ingénierie sociale– Demandes de paiement frauduleuses et e-mails usurpés. Les procédures opérationnelles standard exigeant une confirmation verbale avant tout virement bancaire permettent d'atténuer les risques.
- Ransomware– Des acteurs malveillants verrouillent les systèmes jusqu'au paiement d'une rançon, ce qui peut paralyser les opérations.
« L'assurance cyber existe, mais elle doit être soigneusement structurée, car la couverture varie d'un assureur à l'autre et, compte tenu de la nature de ce risque, le contrat d'assurance n'est souvent pas adapté à la réalité actuelle », explique M. Seltzer.
Pourquoi la responsabilité professionnelle (ou E&O) est-elle le « Far West » ?
Contrairement à l'indemnisation des accidents du travail prévue par la législation de chaque État, la responsabilité civile professionnelle est hautement personnalisée. « Ce n'est pas parce qu'une personne souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle que tout est fait correctement », prévient M. Seltzer. La personnalisation nécessite des conseils avisés, sans quoi les développeurs prennent des risques à leur insu.
Planification initiale et structure du contrat
Selon M. Seltzer, c'est dans la planification initiale que résident les risques et les opportunités. « Les développeurs qui s'impliquent profondément dans le processus peuvent réduire considérablement le « coût total du risque » ou TCOR. »
Les contrats doivent tenir la partie qui effectue les travaux financièrement responsable, avec indemnisation pour les autres, et désigner le promoteur comme assuré supplémentaire (à l'exclusion de l'indemnisation des accidents du travail et de la responsabilité professionnelle). Mais la couverture d'assuré supplémentaire est nuancée. « Il existe plus de 100 avenants, et beaucoup ne couvrent que les travaux pendant les opérations actives, et non pendant le délai de prescription », note M. Seltzer.
Évaluation des fournisseurs modulaires et comblement des lacunes en matière de couverture
Les promoteurs doivent examiner les calendriers, la stabilité financière et les plans de secours des fournisseurs. Seltzer recommande :
- Examen des diagrammes de Gantt ou des calendriers CPM proposés
- Prise en compte des garanties de bonne exécution, d'approvisionnement ou d'achèvement
- Négociation d'accords de réciprocité pour la fabrication alternative
Les lacunes en matière de couverture apparaissent souvent dans les domaines du transport, des avenants d'assurance complémentaire, de la responsabilité professionnelle et des risques liés à la construction. Il est essentiel de choisir le bon conseiller. Les risques sont rarement mal gérés parce que les promoteurs s'en moquent, mais parce qu'ils font confiance à un courtier d'assurance qui n'a que peu ou pas d'expertise dans le domaine des modules.
Entourez-vous d'experts
Enfin, M. Seltzer souligne que les risques évoluent. « Le mieux est de s'entourer d'experts vraiment bien intentionnés. Et de gérer cela comme une entreprise. Les décisions en matière d'assurance doivent être réfléchies, dynamiques et réévaluées en permanence. Ne vous contentez pas de souscrire une assurance auprès de la même personne que d'habitude. Les risques sont dynamiques, ce qui peut créer des risques. Ayez un conseiller qui reste impliqué et pose les bonnes questions. »
Si vous recherchez un conseiller en gestion des risques possédant une connaissance approfondie du secteur et une approche pratique et analytique, contactez Daniel Seltzer chez RCM&D à l'adresse dseltzer@rcmd.com ou au 800-346-4075.
A propos de l'auteur : John McMullen, PCM, est le directeur marketing du Modular Building Institute. Vous pouvez le contacter directement à l'adresse mcmullen@modular.org ou sur LinkedIn.
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